出品｜搜狐财经

　　作者｜吴亚

　　2月25日晚间，有市场消息称，华润置地(1109.HK)六大区域的“一把手”在春节前后集体换防，涉及到原华北大区董事长张大为、华西大区总经理吴秉琪等多位高层发生职务变动。

　　对此，华润置地方面2月26日向搜狐财经证实了该消息，并表示上述调整系“公司内部开展的常态化人员轮岗交流。”

　　华润置地系“世界500 强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，定位为“城市综合投资开发运营商”，业务包括住宅开发、商业地产、城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓等领域。

　　作为最早一批赴港上市的房企，华润置地成立于1994年，仅两年之后就成功登陆港交所。虽为老牌房企，但近年来的华润置地却略显失意，直到2016年，才首次跻身房企千亿俱乐部。

　　而自2011年至今，华润置地虽销售额持续增长，但增幅放缓排名再未进入房企前七。在房企2020年销售额排行榜中，华润置地仅位列第九。

　　“区首”集团换防：系“常态化人员轮岗交流”

　　据了解，华润置地旗下的四大区域“区首”发生了互调：原华东大区总经理陈刚在被调回总部之后，目前已赴任华西大区总经理；原华西大区总经理吴秉琪，则调至华北大区任董事长一职务；原华北大区董事长张大为卸任，已调往华南大区；原华南大区董事长孔小凯卸任，已调至华东大区。

　　除了华东、华西、华北、华南这四个区域“区首”轮换之外，孔小凯还将在担任华东大区董事长职务的同时，兼任东北大区董事长职务。此外，华润置地高级副总裁谢骥，已正式赴任华中大区董事长职务。

　　值得注意的是，本次调整也是华润置地在东北大区和华中大区，首次设立董事长一职。

　　资料显示，华润置地目前六大区的五名“区首”，均是华润置地高管级别的职业经理人。

　　孔小凯、谢骥、吴秉琪现为华润置地高级副总裁，其中，谢骥和吴秉琪还是置地的执行董事；陈刚此前在担任华东大区总经理时，其还是华润置地高级副总裁。

　　张大为的级别则是上述五人中最高者，现任华润置地董事会副主席、执行董事。

　　对于上述调整，华润置地方面向搜狐财经表示，“这是根据公司战略及业务发展需要，开展的常态化人员轮岗交流。”

图片来源：华润置地2020年中报

　　华润置地2020年中报显示，在这六大区域中，华南和华东大区整体实力较强，签约额占比分别为25.8%、27.9%。两个大区的业绩，占据了华润置地业绩的半壁江山。

　　相比之下，东北大区和华中大区的实力则偏弱。2020年中期，这两大区域签约额之和占比16.1%，还不及华北大区当期19.6%的占比。

　　一位华润置地的内部人士向搜狐财经表示，区首的集中换防可以带动管理经验的交流，或是为了做大做强薄弱环节，在提高管理的效能的同时，促进区域的均衡发展。

　　“三级管控”管理模式：九大区域变六大区域

　　华润置地于1994年改组成立，1996年11月在香港联交所上市。2002年华润置地确定全国发展战略，此后于2005年正式成为华润集团地产业务旗舰，并由住宅发展商向综合性发展商转型。

　　在2010年以前，华润置地一直采用城市公司管理的模式。但由于旗下城市公司众多，所涵业务范围较大，加之城市公司的管理水平参差不齐，在一定程度上加大了华润置地的管控风险，

　　在此背景下，2010年，华润置地提出实行“两级总部、三级管控”的管理模式，以“总部做强，大区总部做实，城市公司做精”为原则，形成“总部、大区总部、城市公司”组织架构。

　　彼时，华润置地将全国划分为了北京、上海、成都、江苏等九个大区。

　　2016年，华润置地确定“十三五”期间“销售物业+投资物业+X”的商业模式，由此开启了新一轮的区域整合。

　　当年7月，华润置地将九个大区调整为六个大区。其中，北京大区将和山东大区合并、上海大区和江苏大区合并、深圳大区和福建大区合并，其余成都、沈阳、武汉大区则保持不变。

　　四个月后，原华润置地六大区域名被全部调整，不再以大区的核心业务城市名称而命名。新的大区名称按照地理区域命名，体现大区实际业务区域范围。

　　其中，原北京大区调整为华北大区、上海大区调整为华东大区、深圳大区调整为华南大区、成都大区调整为华西大区、沈阳大区调整为东北大区、武汉大区调整为华中大区。

　　彼时，华润置地表示，此举旨在深耕、聚焦核心城市，尤其是一二线城市，强化区域策略。相关大区命名的调整，将各大区的业务范畴认知更加强化，有利于员工对区域归属感的增强。

　　区域的调整往往伴随着人事的变迁，但在华润置地2016年的区域调整中，其管理团队并未发生变化，仅是对外职称作相应调整。

　　彼时，除了主席、副主席和联席总裁的“三人核心团队”之外，华润置地在内部还设立了7名高级副总裁、8名副总裁以及两名助理总裁。

　　这些高级管理层的成员，又分别是华润置地六个大区的“一把手”。如联席总裁张大为兼任华润置地北京大区董事长，区域更名后即为华北大区董事长；原深圳大区总经理孔小凯，对外则变更为华南大区总经理等。

　　此后至今，华润置地的六大区域组织架构便较为稳定，并无大方面的调整。

　　但在人事方面，华润置地也曾有所变动，尤以2019年最甚。当年2月，被誉为华润置地“灵魂人物”的吴向东辞任执行董事等职务，“彻底”作别了华润置地。

　　吴向东的离职，还在华润置地内部引发了不小的人事动荡。据媒体报道，彼时追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，尤以华润置地业绩贡献第二的华南大区人数最多，其中不乏骨干高管——华南大区总经理王笑、华南大区城市更新业务主管赵荣、商业地产总经理赵炜。

　　此外，原华润置地副总裁兼华北大区总经理蒋智生，原华润置地高级副总裁兼华润置地华东大区总经理迟峰，也是在2019年离开华润置地，分别加盟了中国融通、蓝光发展。

　　直到2019年12月，唐勇辞任华润置地董事会主席等全部职务，履新华润电力总裁。华润集团总经理王祥明，接任华润置地董事会主席职务。

　　进入2020年至今，华润置地方面就鲜有传出“高管大规模变动”的消息了。2020年，华润置地提出了“降本、提质、增效”和“抢时间、保业绩”的管理主题。

　　在华润置地看来，应重点关注集团“提升毛利率、提升基础管理能力、提升公司核心竞争力“等内容，并从总部到各大区针对问题制定有针对性的方案。

　　而摆在眼前的事实时，去年年底至2021年年初，房地产调控政策层层加码，从融资、土地等层面对房地产行业进行调控。房企正感受到压力，全维度的竞争正提上日程，促效能增业绩显得越发重要。

　　对于已二十七周岁的华润置地来说，也不例外。

　　物业分拆上市：两个半月股价增114%

　　华润置地也曾走在房企前列，尤以2006年至2009年间，华润置地进入快速增长阶段，销售额复合年增长率达64.51%，2009年更是以249亿元销售额，首次冲进房地产销售前十名，位列第七。

　　但2010年，受到一二线城市楼市调控的影响，华润置地销售额较同比下降9%至226亿，行业排名也由第7位降至第15位，出现华润置地立业以来的最低排名。

　　2011年，调整战略转向三四线城市的华润置地销售额大幅回升62%至366亿元，行业排名重回前十，位列第九。

　　但遗憾的是，此后至今，华润置地虽销售额持续增长，但发展速度早已追赶不上昔日同梯队的房企。

　　直到2016年，华润置地才跻身千亿大军，至今华润置地在房企销售额排名也未再超过前七。

　　2016年至2019年间，华润置地销售额由1521亿元增至2425亿元。但销售额增速明显放缓且呈下滑趋势，由41%降至15.10%。

　　刚刚过去的2020年，华润置地实现销售额2850亿，同比增长17.5%，业绩才有所回升。

　　纵使销售业绩乐观，华润置地也还需直面最新一期财报中，“毛利率创近三年来最低”的事实。

　　2020年中期，华润置地综合毛利率为33.5%，较2019年同期的38.2%下降4.68个百分点。

　　历年数据则显示，2017年至2019年华润置地综合毛利率分别为40.18%、43.39%、37.91%，期间增幅分别为6.44%、3.21% 、-5.48%，起伏不定。

　　此外，虽为央企，但还是能从扩大的有息负债规模中感受到华润置地或多或少的“资金压力”。

　　截至2020年6月30日，华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，较2019年末的1345.4亿元一口气增长了22.27%。

　　同期，华润置地的净负债率较2019年年末的30.3%提高15.6个百分点，达到了45.9%。

　　而华润置地增加的有息负债也没有体现在现金流的增长上，截止2020年中期，华润置地现金及银行结存约为609亿元，较2019年末下降了4.4%。

　　虽然地产平台表现略显暗淡，但华润置地也在寻找新的可能。其中，最重要的一个板块便是分拆物业上市。

　　2020年12月9日，华润置地旗下物业管理服务及商业运营服务平台——华润万象生活在香港联合交易所主板挂牌上市。

　　昨日晚间（2月25日），华润万象生活还曾公告，2020年归母净利润预增120%－130%

　　截至2月26日收盘，华润万象生活报47.85港元/股，股价较发行价涨了114.57%；总市值1092亿港元，两个半月时间里增超583亿港元（约合人民币454.46亿元）。