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星盛商业的“远虑”与“近忧”

2021年02月09日 09:34    来源: 中国经营报    

  本报记者陈婷赵毅深圳报道

  一面上市锣,黄楚龙与其次子黄德林分立两旁执槌,共同敲响星盛商业管理股份有限公司(6668.HK,以下简称“星盛商业”)上市的锣声。

  耗时约一年,两度递表。近期,星盛商业正式在港交所挂牌。自此,黄楚龙拥有了名下第一家主板上市公司,由黄德林担任星盛商业执行董事兼董事会主席。

  星盛商业的前身是曾在新三板挂牌的深圳市星河商置集团有限公司(以下简称“星河商置”)。《中国经营报》记者注意到,从新三板转战港股市场,黄楚龙为此施行了一系列资产腾挪,包括推动业务及股本结构重组,而星河商置则成为星盛商业间接全资附属公司。

  招股书显示,星盛商业主要从事提供商用物业运营服务,以致其上市被外界视为“纯商业运营服务第一股”。背靠“大树”,报告期内,星盛商业超过80%的持续经营业务收入来自星河控股集团有限公司(以下简称“星河控股”)及其联系人开发或拥有的商用物业。

  登陆资本市场后,星盛商业拟将约55%的募集资金用于战略收购及投资。只不过,随着公司向其他城市拓展,星盛商业坦言,“在有关情况下,我们的整体毛利率可能下降。”值得注意的是,从2017年到2019年,星盛商业的资产负债率逐年走高,现金及现金等价物总额均无法覆盖流动负债。

  针对上述相关问题,记者致函星盛商业方面,相关负责人仅表示“现阶段公司暂不参与各类访问,相关信息均以对外公告及招股书披露为主。”

  黄德林领衔新班底

  德瑞投资为黄楚龙新设立的“股权激励平台”,其目前尚没有具体的激励对象。也就是说,黄楚龙以“股份奖励计划”的方式将星盛商业20%股权交由黄德林,由其暂为代持。

  招股书显示,黄楚龙通过家族信托控股公司——高星投资控股有限公司持有星盛商业80%股权,另外20%股权由黄德林通过德瑞投资发展有限公司(以下简称“德瑞投资”)持有。

  值得一提的是,德瑞投资为黄楚龙新设立的“股权激励平台”,其目前尚没有具体的激励对象。也就是说,黄楚龙以“股份奖励计划”的方式将星盛商业20%股权交由黄德林,由其暂为代持。

  上市后,黄楚龙和黄德林的股权比例分别稀释为60%和15%,剩余的25%股权由公众持有。

  将时间拉回至2019年8月,彼时,星河商置从新三板摘牌,黄楚龙为其冲击港股做了一系列“铺垫”。2019年9月,“星河系”高管以有限合伙形式成立的深圳市宏达利兴投资有限合伙企业、深圳市永兴宏泰企业管理咨询合伙企业分别将其持有的星河商置股权转让予黄楚龙间接全资拥有的深圳市星河商用置业投资有限公司(以下简称“星河商用置业投资”)。

  此后,星河商置再次归黄楚龙全资持有,通过星河商用置业投资及深圳市安林珊资产管理有限公司分别持股90.08%、9.92%。

  经过一系列重组,星河商置被黄楚龙装入星盛商业,成为其国内主要业务平台。2019年12月,星河商置的注册资本由3530万元增加至8000万元。

  而就在这时,黄德林走向台前,获委任为星盛商业执行董事兼董事会主席,主要负责整体业务发展、制定及实施业务策略。

  根据资料,黄德林此前已在星河商置历练十余年。自2014年深圳市星河苏活公园实业有限公司的商业运营服务团队加入星河商置开始,星河商置从此成为星河控股旗下商业服务运营业务开展的主体。彼时的黄德林担任星河商置副总经理,主要负责协助日常运营,分管招商部及企划部。自2015年2月起,黄德林在星河控股担任董事副总裁。

  纵观星盛商业的董事会,9名董事包括执行董事黄德林、陶慕明、牛林、文艺;非执行董事郭立民、黄德安;独立非执行董事张礼卿、郭增利、谢日康。高级管理层则包括凌云、李小琴,分别任公司副总经理、总经理助理;公司秘书为黄继兴。

  招股书显示,黄德安为黄德林的胞兄,即黄楚龙长子,其同时在星河控股担任常务副总裁。

  记者注意到,陶慕明、牛林、文艺皆曾在星河商置担任要职。只不过,星河商置此前的董事长李晓明(即黄楚龙女儿黄春玲的配偶)却不在黄德林领衔的新班底中。招股书显示,黄春玲、李晓明有意将其职责集中于黄楚龙控制的多间实体(不包括星盛商业),故彼等已辞任星河商置董事一职,与星盛商业概无任何分歧。

  如此看来,为将次子推向台前,黄楚龙下了一番功夫与决心。

  开启规模扩张模式

  2020年前9个月,星盛商业实现收入3.06亿元。其中,依靠母公司及其关联方的收入为2.65亿元,占总营业收入的86.6%。

  招股书显示,与传统的物业管理服务供应商有所不同,星盛商业专注于通过专业管理,为业主改善购物中心、购物街及商业综合体等商用物业的运营业绩。公司所提供的商用物业运营服务旨在增加这些物业的客流量及人气,以提升商用物业的整体价值,最后达到改善受管的商用物业表现这一目标。

  据了解,星盛商业主要有三大业务模式,即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式、整租服务模式。

  截至目前,星盛商业共向53个商用物业项目提供服务,覆盖中国20个城市,总合约面积328.4万平方米。其中,61.6%由独立第三方开发或拥有。

  上述商用物业项目主要以城市型购物中心为主,大部分集中于粤港澳大湾区。包括城市型购物中心“COCO Park”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)等。

  值得注意的是,报告期内,星盛商业大部分收入均产生自向星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业提供的服务,2017~2019年,分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%。同时,星河控股也是星盛商业最大的供应商。

  2020年前9个月,星盛商业实现收入3.06亿元。其中,依靠母公司及其关联方的收入为2.65亿元,占总营业收入的86.6%。

  这也就意味着,向星盛商业提供过半合约面积的独立第三方开发或拥有的商用物业,其收入占比仅有10%左右。

  星盛商业表示,独立第三方开发或拥有的项目主要由品牌及管理输出服务模式管理。在该业务模式下,星盛商业仅向业主收取按预先协议的百分比计算的收入及/或利润及/或固定费用,而不向租户收取费用。

  记者注意到,星盛商业切入的商业运营服务赛道,其使公司的毛利率持续维持在较高水平。招股书显示,2017~2019年,星盛商业的整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%;截至2020年三季度末,公司整体毛利率提升至55.2%。

  其中,星盛商业的品牌及管理输出服务模式毛利率尤为亮眼。截至2020年9月末,该类业务的毛利率已高达74.2%。

  星盛商业坦言,“毛利率于往绩记录期间维持相对较高水平,部分由于我们大部分收入及毛利乃产生自粤港澳大湾区,尤其是深圳。”

  2017~2019年,星盛商业产生自粤港澳大湾区的收入占比分别为90%、87.5%、88.9%;2020年4月末,这一比例降至72.5%;同期,产生自深圳收入占比分别为84.8%、85.3%、86.2%、69.4%。

  此次赴港上市,星盛商业亦将开启规模扩张模式。根据计划,公司融资所得款约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资,以壮大业务及扩大项目组合;约20%将用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新;约10%将用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资;约5%将用作提升资讯科技系统,以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控;约10%将用作营运资金及一般业务用途。

  随着向其他城市拓展,“我们于该等地区项目的盈利能力可能逊于深圳的项目,在有关情况下,我们的整体毛利率可能下降。”星盛商业方面如此表示。

  值得注意的是,扩张带来的不仅是对公司毛利率的影响。2017~2019年,星盛商业的资产负债率分别为59.6%、52.2%和87.9%。同期,公司流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元、1.92亿元;现金及现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元、1.34亿元,无法覆盖流动负债。

  截至2020年9月30日,星盛商业流动负债总额为1.97亿元,现金及现金等价物约1.24亿元,流动比率由2018年的2.2降至1.6。

(责任编辑:韩艺嘉)


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2021-02-09 09:34 来源:中国经营报
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