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中交地产营收增57%高溢价拿地扩规模 欲返“央企前三”

2020年06月02日 07:36    来源: 长江商报    

  长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

  “2019年完成200亿元销售额,三年内做到500亿元,五年做到1000亿元。”声称要进入“央企前三”的中交地产股份有限公司(SZ.000736,下称“中交地产”)自去年开始提速拿地,并尝试通过“轻资产”代建业务找到新的突破口。

  2020年以来,中交地产提速拿地,持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等七个城市,累计花费逾103亿元,平均每9天便将一宗地块收入囊中。

  年报显示,2019年,中交地产销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍。根据中交地产披露的2019年年度报告显示,2019年,中交地产实现签约销售额293.9亿元,同比增长97.5%;实现销售面积188.5万平方米,同比增长52.8%;销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。期内,实现营收140.63亿元,较上年同期增长57.16%;利润总额17.91亿元,较上年同期增长16.14%。

  营收上涨57%高溢价拿地扩规模

  2019年7月,李永前重回中交地产接任总裁一职,这位老将在绿城中国待了五年后,重新返回中交。提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线,喊出了“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上”的目标。

  2019年,中交地产销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍。根据中交地产披露的2019年度报告显示,2019年,中交地产实现签约销售额293.9亿元,同比增长97.5%;实现销售面积188.5万平方米,同比增长52.8%;销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

  期内,实现营收140.63亿元,较上年同期增长57.16%;利润总额17.91亿元,较上年同期增长16.14%。

  不过,2019年中交地产营业成本增加,毛利率下滑,盈利能力出现疲软。年报显示,2019年中交地产土地成本49.31亿元,较2018年的20.42亿元,增长141.52%,这也是所有营业成本中增速最为明显的一项。与此同时,2019年中交地产的房地产销售额毛利率下滑超5个百分点,仅为25.01%。

  对此,中交地产表示主要原因归结为三方面,一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益,本年无此项;二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润;三是受少数股东损益的影响。

  “净利润减少,说明此类企业在资源整合中,实际上效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源,而后续此类整合的地产业务经营等也还是有很多压力的。”财经评论员严跃进对长江商报记者表示,整合地产业务的时候,正是房地产行业持续降温的时候,所以这也会对其地产业务的业绩带来冲击。

  为了“千亿目标”,中交地产大举拿地冲规模。年报显示,2019年,中交地产新增土地15宗,分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门,土地购置总价款181.59亿元,权益价款118.00亿元。

  中交地产积极拓储过程中不乏高溢价拿地案例,以去年12月竞得昆明呈贡区地块为例,溢价率就高达96%,几近翻倍,而在公司密集拿地的5月,除一宗底价成交外,其余溢价率均超40%,其规模意图明显。今年,4月8日,佛山南海竞拍出让一宗TOD地块,土地面积25.93万平方米,起拍价39亿元。在经过30余轮竞拍后,该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得,楼面价9875元/平米,溢价率35%。

  受疫情影响,今年多个城市大批土地延期出让,重点城市土地成交量同比2019年春节后的两周下降62%。一季度,中交地产抢抓机遇,开年强势扩储,连续摘得北京、重庆、郑州、温州、武汉等地9个地块,仅2月就摘得6个优质地块,平均5天摘一地,成绩显著。

  净负债率降至约84.92%

  伴随水涨船高的是中交地产的现金流压力。2019年,中交地产经营活动产生的现金流量净额由正转负,为-46.12亿元,同比下滑179.56%;2019年末中交地产一年内到期的非流动负债44.71亿元,同比增长35.08%。

  不过,中交地产的负债有所下降。2016-2018年,中交地产的净负债率分别高达168.84%、164.42%、112.99%,远超行业均值。2019年,中交地产的净负债率降至约84.92%。截至2019年12月31日,中交地产短期有息负债约44.71亿元,手持货币资金约78.9亿元,完全可以覆盖短期有息负债。

  与此同时,积极开展融资。3月26日,中交房地产紧抓“政策窗口”,于银行间市场成功发行规模10亿元的2020年第一期永续中票,发行利率处于同行业同期的良好水平,创下成立以来的最好纪录。

  在房地产金融形势持续趋紧、资金成本持续上涨及疫情影响下,中交房地产一季度计划融资提款112亿元,实际提款128.6亿元,较计划数增长14.8%,较强的信用水平得到资本市场的高度认可。2020年4月8日,中交地产发布公告,2020年前三月累计新增借款88.48亿元,占2019年末净资产141.31%。

  严跃进认为,从房企融资的角度看,近期压力较大,那么房企还是需要积极进行降价促销的;另外从产品品牌的角度看,中交地产需要在此类品牌打造上持续发力。

  中交地产的夙愿是进入“央企前三”,在“央企前三”的目标压力下,中交地产进行了密集的人事调整。

  近几年来,中交地产都在进行频繁的人事调整,涉及董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等多个重要职位。去年9月,中交地产董事会还进行过一轮“大换血”,包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任,“推进房地产板块重组整合工作”被解释为人事变动的主要原因。

  严跃进认为,对于中交地产来说,此类管理层的调整,也说明希望提振地产业务和业绩。尤其是从央企发展的角度看,中交地产本身是需要有很多创新内容的。而类似董事长等职务调整,一方面是为了导入原有中交投资的管理资源,另外也是希望未来业务结构更加夯实。

  入局轻资产代建业务寻求突破

  房地产作为重资产行业今年愈加向轻资产转型,越来越多的房企入局投入低、收益高、合作灵活的代建业务。

  回到中交地产后,李永前大刀阔斧开展改革,提出“六个一工程”战略,大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

  2020年1月,由中交地产100%控股的北京联合置业与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储(广州)有限公司签订项目委托管理服务协议,中交地产的代建业务开始“小试牛刀”。2020年3月13日,北京联合置业更名中交房地产管理集团。中交地产表示,此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要举措,对于中交地产轻资产板块新航道业务开拓有重要意义,标志着中交地产轻资产代建业务顺利起锚通航。

  在外界看来,背靠央企巨头中交集团,中交地产在代建领域具有独特的优势。一方面,中交地产具备良好的政府合作平台,资源优势明显;另一方面,依赖央企背书,中交地产可以联合资金方为中小房企做资本代建,而资本代建尚处于探索及创新阶段,还是一片蓝海。中交地产的企业性质赋予了稳健运营、规范管理和良好资信条件的优势,未来如果能够与相关资本方联合起来结成联合体来开展资本代建,解决中小房企所急需的资金问题,则会成为市场拓展的利器,或能如愿加快形成一定的规模。

(责任编辑:关婧)


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中交地产营收增57%高溢价拿地扩规模 欲返“央企前三”

2020-06-02 07:36 来源:长江商报
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