去年销售额破2000亿。

　　近日，金地集团发布公告称，公司收到上海证券交易所下发的《关于金地（集团）股份有限公司有关公司债券事项的监管工作函》。监管函主要针对金地集团此前计划将“18金地03”公司债券票面利率由5.29%调降至1.50%是否符合规定一事。

　　在此之前，金地集团曾披露《关于“18 金地 03”公司债券票面利率调整的公告》，拟将“18金地 03”公司债券利率自5月28日起，由5.29%调降至1.50%。因有媒体报道，此次下调利率与前期债券募集说明书的有关表述不一致。4月21日晚间，上海证券交易所即就调整利率一事进行问询。

　　公开资料显示，金地集团公司债“18金地03”发行于2018年5月，发行规模10亿元，期限为3年期，附第二年末回售和票面利率选择权。金地集团公告显示，本期债券在存续期的前2年(2018年5月28日至2020年5月27日)票面利率为5.29%，在存续期的第2年末，金地集团根据当前市场环境，选择了下调票面利率，将本期债券在存续期后1年(2020年5月28日至2021年5月27日)的票面利率为1.50%，并在其存续期后1年固定不变。

　　但金地集团这一调低票面利率的行权计划，与该期债券募集说明书的表述出现“违背”。此前，金地集团在《公开发行2018年公司债券(第二期)募集说明书(面向合格投资者)》中约定，本期债券品种一“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

　　“问题就在募集招股书中的‘提升’，与当前金地集团下调操作相违背。为吸引投资者多数企业会上调票面利率，金地集团这种将债权票面率下调情况已是非常少见，且下调到1.5%。票面利率下调后会影响投资者收益，从而加快投资者回售进度，金地此番下调也是让投资者措手不及。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示。

　　或许是此举引发反响较大，4月21日午间，金地集团宣布，因市场上投资者对调整利率等条款有不同理解，故公司申请“18金地03”公司债券自4月21日下午起停牌，待有关事项明确后，再行复牌。

　　针对此次下调票面利率的标准及与投资者沟通进展等，金地集团北京分公司相关工作人员对时间财经表示，“不方便说”。随后，时间财经多次联系金地集团董秘办、广州公司等，均未获回复。

　　“借新还旧”

　　据上清所官网，2020年2月中旬至4月初，金地集团已发行四期超短期融资券、一期中期票据，以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券。据公告，这6支公司债的发行利率均在2%以上。

　　值得注意的是，2020年金地集团集中发行的多支公司债似乎都是“借新还旧”模式。据债券募集说明书显示，2020年金地发行的四只超短期融资券，注册额累计160亿元，发行额40亿元（每支均为10亿元），2020年一期中期票据发行的20亿元，募集来的资金则全部用于偿还自身到期的债务融资工具。

　　具体来看，金地2020年度第一期超短期融资券、2020 年度第一期中期票据用于偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”，募集书显示“19金地 SCP001 债券被发行人于 2019 年 11 月 26 日使用自有资金完成兑付，待本次募集资金到账后，募集资金10亿元用于置换已使用的自筹资金。”此外，金地2020年度第二、三、四期超短期融资券则全部用来置换了此前兑付“18 金地 SCP003”的自有资金。

　　值得注意的是，今年2月，金地集团还曾因拟发行的一笔110亿元公司债被上交所“追问”。2月11日，金地集团公布110亿元公司债融资计划，期限最长20年。据募集说明书，该笔债券将采取分期发行，发行公司债券期限不超过20年（含20年），可为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本次债券募集资金也用于偿还公司到期债务或到期/回售的多支公司债券。也就说，今年以来，金地发行和拟发行共170亿元拟用以偿还到期的公司债券。

　　图源：金地集团债券募集说明书

　　据观点地产网此前报道，金地这支长达20年的公司债为近期仅有的一家债券期限拟不超过20年的品种，“这显然是房地产企业在过去所不敢想的，若回到房地产企业自身，内地上市房企超过10年期的公司债券基本为零。”据公告，金地该支小公募债券分别在第3、6、9、12、15、18年末附加了发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，分别在第6、9、12、15、18年末附加发行人赎回选择权。

　　但随后，2月25日，上交所对金地集团拟发行的110亿元小公募债券项目进行反馈。反馈意见主要有两点：一是关于其他应收款的细节补充，另一个则是拿地资金的来源及合规性进行说明。

　　上交所在反馈意见中对金地集团提出，对主要往来款、未来回款安排及未计提减值准备提供相应依据。同时，要求其披露其他应收款中非经营性占款的比例和形成原因。

　　在2020年2月11日的募集说明书中，金地对此说明表示，公司其他应收款主要由往来款、保证金、押金和代垫款组成。历年财报显示，2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末，其他应收款账面价值分别为206.97亿元、497.16亿元、637.42亿元和 811.57亿元。据2020年4月22日，金地集团2019年年报显示，公司其他应收款已上涨至1085.17亿元，相比2016年末，金地集团四年间其他应收款余额增加878.03亿元。

　　此外， 2019年金地集团应收账款为2.86亿元，相比2018年的1.03亿元同比上涨176.66%，而应收账款占总资产比例也由2018年的0.04%上涨为2019年的0.09%。对此，金地集团解释为商务服务应收款增长。至2019年末，金地集团应收账款预期信用损失为1107.5万元。

　　“企业在当前债券工作发行环境相对宽松的背景下，以‘借新还新’的方式来降低融资成本，有很强的降杠杆导向，但显然会积累更多的债务。且随着企业规模越来越大，应收款相应增加后，需要企业及时收拢，否则会造成周转难的问题。”严跃进表示。

　　有息负债947亿

　　公开资料显示，金地集团1988年初创于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市。此前，金地与万科、保利、招商地产曾并称“四大龙头房企”。

　　根据财报，2019年金地集团累计销售额2106亿元，营业收入634.2亿元，同比上升 25.1%。2019年金地集团虽如期完成2000亿目标，其与如今的头部房企已相差较远。公开资料显示，2019年万科全年销售额6308亿元（营收3678.9亿元），保利地产则为4618.48亿元（营业收入2359.34亿元），招商蛇口最少，但其销售额也超过了金地集团，为2204.74亿元（营收976亿元）。另外，“后起之秀“碧桂园2019年公司合同销售金额达5522.0亿元，总收入约为4859.1亿元。

　　此前的2017年初，金地集团提出“三年奋战2000亿“的目标，但也就是在2017年，金地集团营业收入大幅下滑32.15%。随后三年，通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例、提高周转效率等众多举措，金地集团重启扩张之路。

　　2016年-2019年，金地集团土地年度新增土储分别为533万方、1300万方、1100万方、1688万方，土地投资额则分别为399亿元、1004亿元、1000亿元、1200亿元，截至2019年末，金地集团已布局全国61个城市，总土地储备约5233万平方米。据观点地产网此前报道，在2015年以前，金地集团土地策略为顺周期拿地，在2016年高点适当收敛后的2017年6月开始，采取逆周期拿地策略。”到2019年，在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下，金地集团加大力度获取土地储备。”财报显示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千亿规模，2019年金地集团共获取113宗土地，销售额突破2000亿。

　　值得注意的是，“合作开发”也是金地集团近年来拉动规模扩张的战略之一。金地集团2019年1200亿元的土地总投资额中，金地集团权益投资额约为588亿元，2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元。由于加大了合作比例，金地集团此前归母净利润同比增速并不快，2017年至2019年间，金地净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。金地集团似乎也在有意提高这一比例，其在2019年新增权益土地投资额占比从2018年的40.4%提升至49%，总权益土地储备占比也从52.27%提升至53.54%。

　　但随着规模扩张，金地集团有息负债规模不断攀升。2016年-2019年，其有息负债金额分别为366 亿元、553.54 亿元、821.42 亿元、947.58亿元，相比2018年，2019年金地集团有息债务增长了126.16亿元。

　　近四年金地集团净负债率呈现了翻倍增长态势。2016年该指标为28.40%，2017年为48.22%，2018年上升至57.36%，2019年则达到60.24%。其资产负债率也由2016年的65.43%上涨为2019年末的75.40%。同时，金地集团短期负债压力有所上升。截止2019年末，金地流动负债为1883亿元，较2018年1406亿同比增长33.9%。其中一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元，占总资产比例由2.97% 提升至9.8%。金地对此则解释称，系一年内到期还款的长期借款和债券增加所致。

　　金地集团在2017年、2018年、2019年前三季度，经营活动产生的现金流一直为负值，不过，2019年末，该数值一举翻正后高达78.99亿元。此背景下，金地集团平均开盘周期仍在进一步缩短，2019年这一数据为8.8个月，较上年的10.8个月减少2个月，其中5个项目的开盘周期为4.5个月内。

　　“对外投资多了，经营活动产生的现金流就会持续出现负值，也说明该公司在2019年将投资有所放缓后，加之其在2019年年底资金回笼比例大。不过，开盘周期正常的是12个月，金地这样压缩下的高周转其实也说明其对做大规模和资金规模的‘渴求’”。严跃进对时间财经表示。

　　不过，在积极拿地的背后，金地集团销售规模增长并不快。从2015年-2019年金地签约销售额增速来看，分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在规模增长速度在2016年达到一定高度后，出现回落态势。此外，在金地集团营业收入依然在650亿元以下，2017年以前6年时间，金地集团的营业收入多数在300亿元级别徘徊，在2017年度跌回376.62亿元后，2018年其营收达到506.99亿元，仍低于2016年的555亿元。与2019年招商蛇口2204亿元销售额，营收976亿元相比，金地集团2019年634亿元营收水平仍有较大上涨空间。

　　金地集团未给2020年制定具体销售目标，但表示“2020年总体目标制定仍争取保持一定增长。”据此前其发布的2020年一季度销售数据显示，2020 年1-3 月公司累计实现签约面积 127.5 万平方米，同比下降 21.11%；累计实现签约金额 282.1 亿元，同比下降 16.58%。（北京时间财经 武竹一）