新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永　

　　12月17日，新湖中宝发布公告，拟向绿城房产转让上海新湖房地产开发有限公司（简称“上海新湖”）35%的股权及相应权利和权益。这是继今年7月向融创转让旧改项目之后，新湖中宝再次出售旧改项目。

　　事实上，在长三角拥有大量低成本土储的新湖中宝，一直面临旧改项目开发周期长、周转慢的困扰。新湖中宝多个旧改项目开发周期已超过十年，其中就包括本次转让给绿城的上海明珠城。在流动性紧张的压力下，公司选择卖地回笼资金。

　　目前新湖中宝面临着不小的资金压力，截至三季末公司货币资金128.52亿元，而短期借款加一年内到期的非流动负债达到220.59亿元。11月，标普全球评级将对新湖中宝的评级展望从“稳定”调整至“负面”，认为其面临巨大的再融资压力。

　　新湖中宝转让旧改项目 回笼36亿资金

　　12月17日，新湖中宝发布公告，拟向绿城房产转让上海新湖房地产开发有限公司（简称“上海新湖”）35%的股权及相应权利和权益。绿城房产系绿城中国的全资附属公司，双方将合作开发明珠城项目三期4标。

　　此举将使新湖中宝回笼36亿元资金，这对于正面临资金压力的新湖中宝来说，无异于雪中送炭。按照约定，绿城房产需支付5.5亿元股权转让款及30.5亿元提供给上海新湖的借款，借款用于清偿上海新湖所负新湖方债务，最终还是流回新湖中宝。

　　值得注意的是，协议中约定了绿城房产的退出方式：在住宅销售面积达到95%并形成可分配利润时，新湖中宝将向绿城房产回购其持有的35%股权。

　　协议中并未明确回购价格，也没有披露借款利率，不过约定定项目利润35%归绿城房产。这种很可能是“明股实债”的安排，暴露了新湖中宝目前的债务压力。

　　本次新湖中宝出售的目标项目为上海新湖正在开发的明珠城项目三期4 标，是位于上海内环的重要旧改项目。截至2019年10月31日，该项目总资产45.71亿元，总负债43.71亿元，所有者权益2亿元。

　　明珠城三期4标段和3标段同属新湖中宝前期布局的重点旧改项目，位于上海市普陀区东新村地块，东、南毗邻苏州河，北抵轻轨明珠线，西至东新支路及合德里地块边缘。是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。

　　虽然相对于招拍挂，旧改项目的拿地方式有地价较低的优势，但是由于拆迁及回迁等因素，商品房的开发和回笼资金周期也比较长，严重拖累了公司的周转速度。

　　明珠城三期3标段建设期为2005年下半年至2014年下半年，建设期长达9年。4标段原定建设期为2014年上半年至2019年下半年，目前竣工时间已经延后到了2023年。

　　2013年在国家接连出台支持棚户区改造政策的背景下，新湖中宝顺势在2013年8月推出了增发预案，拟募资不超过55亿元，投向两大棚户区改造项目：普陀区上海新湖明珠城三期3、4 标段和闸北区上海新湖青蓝国际，这两个项目均位于上海内环，是上海365旧改重点项目。

　　当时募集资金拟投入明珠城三期3、4标段的金额为30亿元。但事实上，后续的投入是在不断增大的，2014年整个上海新湖明珠城项目预计总投入84.38亿元，截至2019年上半年预计投入已经增长到95亿元，由于第三期3标段已于2014年下半年竣工，多出来的预算基本都属于4标段。

　　新浪财经上市公司研究院注意到，该项目工期此前一直在拖延。2013年末累计竣工面积为49.37万平方米，累计开工面积为54.93万平方米。一直到2017年底，累计竣工面积与开工面积均为54.93万平方米。在长达4年的时间内，并无新开工面积。2018年才重新开工，截至2019年上半年，累计开工77.21万平方米，新开工22.28万平方米，而竣工面积依然为54.93万平方米。

　　多个旧改项目开发期超10年 新湖中宝面临流动性压力

　　上海新湖明珠城的窘境是新湖中宝部分旧改项目的缩影。目前新湖中宝在杭州、衢州、苏州、上海等地已有多个旧改项目开发时长超过十年。

　　比如杭州的香格里拉项目，原定竣工期限为2017年，目前已延后到了2022年。公司披露的延期原因系“开发初期与村民道路处理、个别民房拆迁、部分土地争议未完全解决等原因造成部分地块实际交付时间迟于合同约定时间”。上海新湖明珠城和青蓝国际项目也是根据拆迁进度分期开发。

　　除了拆迁费时之外，这些项目用地面积均比较大。杭州香格里拉项目总用地面积83万平方米，新湖果岭项目36 万平方米；衢州新湖景城项目总用地面积 48 万平方米；苏州明珠城项目总用地面积104万平方米；上海新湖明珠城总用地面积23万平方米。

　　巨大的用地面积意味着巨大的拆迁资金投入，仅2018年新湖中宝支付的拆迁款就达到97.15亿元，前一年为64.35亿元。新湖中宝的存货构成中拆迁成本占比较大，截止2018年底，公司存货703.54亿元，其中仅上海内环旧改项目拆迁支出就达到270亿，占比近40%，这极大地占用了公司的现金流。

　　截至半年报，新湖中宝总共拥有3000万平方米土储，在克而瑞2019年上半年中国房企总土储货值榜单上排到57位。其土储主要位于长三角，虽然取得成本低，但其中包含大量旧改项目，开发周期长，回款慢，这导致公司营收规模显著低于排行榜上同档位的房企。

　　事实上在今年7月16日，新湖中宝就向融创出售过旧改项目。当时出售的两家公司为浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司，其中瓯瓴实业持有的海涂项目开发期已超过十年。而上海玛宝为公司于2015年收购，因收购支付了7.2亿元的拆迁保证金，截至今年上半年，该项目还处在拆迁阶段。

　　通过这次交易，新湖中宝获得67.05亿元的资金，其中包含8.78亿元股权及58.27亿元债权。

　　除了卖地回笼资金，新湖中宝还在通过发债筹集资金。今年3月份，新湖中宝发债申请获证监会通过，在未来24个月内可以公开发行不超过75亿元的公司债。今年已经发行两期，总金额为16.7亿元，利率均为7.5%。发行时间均位于下半年，资金用途是“全部用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务”。除此之外，今年新湖中宝还发行了三次美元债。

　　截至三季报，新湖中宝货币资金128.52亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债达到220.59亿元，账上现金已不能覆盖短期债务。而总的有息负债为729.75亿元，公司净负债率则为166.52%，在A股地产板块136家上市公司中排第21位。

　　今年前三季度新湖中宝财务费用达到18.11亿元，同比增长了49.41%，其中利息费用高达20.15亿元，与去年全年持平。

　　11月6日，标普全球评级将对新湖中宝的评级展望从“稳定”调整至“负面”，标普表示，“由于2020年到期的债务规模较大，新湖中宝的流动性状况将弱化，使其面临着巨大的再融资压力”。未来的流动性状况取决于能否提升销售业绩、成功发行境内及境外债券以及将投资或土地资产变现。

　　未来一年，新湖中宝是会加快销售回笼资金还是继续卖地呢？

　　责任编辑：公司观察