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美的置业降杠杆平衡术

2019年05月24日 15:08    来源: 21世纪经济报道     辛继召

  刚刚在香港上市的美的置业(3990.HK),就以拿地百亿震惊业内。

  2018年10月11日,美的置业在香港上市,这一IPO使得“美的系”第四家上市公司的净杠杆率由118.9%降到97%,此前该公司净杠杆率一度超过600%。

  作为中小房企,美的置业仅4月以来拿地已超百亿元。可供比较的是,同处佛山的碧桂园4月拿地304.5亿元,万科4月拿地仅63.7亿元。

  美的置业激进拿地同时,净杠杆率却在下降,其背后是大股东数次注资。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在3月的业绩会上直言:“2018年是非常特殊的一年,整个融资成本都比较高,对民企来说,更是高达十几个点,但我们有大股东背景,融资非常有优势。”

  他表示,2019年,除了提高信用评级、调整融资渠道外,还会加快回转盘活现金流,此外会跟优质开发商合作,操盘并表,增加净资产投入。

  美的置业并未将公司债额度“打满”,该公司获批累计发行债券余额为61.44亿元,占2018年末净资产的20.71%,未超过最近一期末净资产的 40%。但短期借债占比不小,需要在三年内偿还绝大部分有息债务。

  记者了解到,美的置业“降杠杆”的秘密,是股东注资+IPO。经过2017年、2018年两次股东注资,股东总计注入20.7亿元,这使得净杠杆率大幅下降。

  4月拿地超100亿

  5月23日一天之内,美的置业花了37亿元,在两个城市拿地。

  一是在辽宁沈阳,以11亿元拿下两宗地,一宗为6.81亿的皇姑区地块,楼板价最高限价6000元/平米,溢价50%,另需无偿移交政府4400平租赁住房。另一宗为4.22亿元的大东区地块,溢价20%。

  二是在江苏常州,美的置业旗下的徐州市美的新城房地产发展有限公司以26.2亿元拿地,成交楼面价9243元/平米,溢价率36.46%。

  有业内人士指出,美的置业的特征比较明显,土地储备集中在二三线城市。比如美的置业今年首次进入惠州市场,与旭辉、中骏等竞价,从楼面价起拍最后以4.7亿元、24%溢价率成交。如果最终成交楼面价较高,后期操盘可能存在一定压力。

  不完全统计,仅4月以来,美的置业已经在惠州、台州、武汉、长沙、沈阳、徐州拿地,总金额超过100亿元。

  激进的拿地和扩张,势必会影响企业的杠杆率。根据债券发行说明书,美的置业2016-2018年合并口径资产负债率分别为 90.49%、 88.15%和 86.59%;扣除预收账款后的资产负债率分别为 53.57%、52.27%和 49.44%。

  而自2016年-2018年,美的置业的净现金流入为负值,分别为-53.99亿元、-18.28亿元、-117.58亿元。除土地储备和房地产开发的支出因素外,2018年经营活动产生的现金流量净额为负,主要原因为较多项目进行土地增值税清算,支付税费较多。

  一位资深业内人士分析认为,当前有很多企业战略扩张很明显,类似美的置业等拿地积极性非常高,实现了较好的土地储备。不过需要注意的是,土地市场扩张的同时也容易带来高杠杆等问题,或者说负债等数据会上升。

  净负债率持续下降

  市场关心的是:激进拿地,钱从何来?

  从销售回款看,2019年前4月,美的置业连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约285亿元,已售建筑面积约277万平方米。3月29日,美的置业董事局主席郝恒乐在业绩会上表示,美的置业2019年合约销售目标为1000亿元。

  2018年,美的置业实现合约销售金额约790亿元,同比大增55.8%,2018年合约销售建筑面积约790万平方米;2015-2018年销售金额年复合增长率92%。

  若从期限看,美的置业短期借债占比不小,需要在三年内偿还绝大部分有息债务。

  “在后续部分城市市场降温、楼市继续调控从严的过程中,要防范部分项目资金回笼速度放缓等问题。”一位资深业内人士指出。

  美的置业在募集说明书中也指出,未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化,较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

  财务数据显示,截至2018年末,美的置业有息债务余额452.76亿元。其中,短期借款60.42亿元,一年内到期的非流动负债117.93亿元,长期借款238.91亿元,应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。

  这使得美的置业近期频发公司债,去置换即将到期的债务。刚刚过去的5月21日,上交所通过美的置业发行31.44亿元小公募类公司债的申请,募集资金用以偿还美的置业在2016年发行的两笔3年期公司债。

  不过,在有息债务偿付日前,发行人可以在不影响偿债计划的前提下,将闲置的债券募集资金用于补充流动资金。此前1月,美的置业发行30.6亿元公司债,票面年利率5.3%,低于招股书公布的平均融资成本5.6%

  不过,与融创类似,美的置业的净杠杆率波动较大。

  2015年-2017年,美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末,美的置业的净负债率降至97%,但仍高于同业的88%。

  净负债的大幅下降,来自股东的数次注资。由于属于“美的系”上市公司,美的置业的股东背景为其做了信用背书。

  一是,2017年9月,美的置业增加注册资本,投资总额由原19.24亿元增至30.83亿元,注册资本由原17.37亿元增至28.95亿元。二是,美的置业去年10月登陆港股市场,融资27.87亿元。三是2018 年 12 月年报发布之前,投资总额及注册资本均增加9.12亿元。

(责任编辑:蒋柠潞)


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2019-05-24 15:08 来源:21世纪经济报道
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