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人均管理面积过低 新大正物业IPO之路能否顺畅

2019年03月14日 07:09    来源: 投资者网    

  2月28日,证监会官网更新了新大正物业(A18044.SZ)的招股说明书,继南都物业登陆A股以后,A股物业管理行业有望再添新兵。

  物业管理行业或许大家都比较陌生,这里先对行业概况做一个简单的介绍。

  我国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。

  然而,物业管理行业真正开始高速发展是在2003年以后,2003年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施。根据中国物业管理协会统计,截止2018年底,我国物业管理面积约为208亿平方米。

  资料来源:中国物业管理协会

  一方面受益于我国城镇化率的逐步提高,另一方面,我国存量房屋物业公司覆盖率较低,部分地区政府正积极推动老旧住宅引入物业管理,未来若干年,我国物业管理仍然具有较大发展空间,预计到2020年,我国基础物业管理市场规模可达1.2万亿元。

  资料来源:国盛证券研究所

  巨大的市场空间让各路资本看见盈利的可能,尤其是近几年,新成立的物业管理公司数量如雨后春笋般不断涌现,截止2017年底,我国已成立约11.8万家物业管理公司,比2008年增加了近6万家。

  资料来源:国盛证券研究所

  但是,资本的不断涌入,并未对头部公司的产生威胁,强者恒强的竞争格局反而愈演愈烈。物业百强企业市场份额逐年提升,2014年仅19.5%,2017年上升到32.42%,物业TOP10企业市场份额由2014年的4.37%提升到2017年的11.06%。

  目前,国内的主要物业管理企业均已实现上市,以港股为主。港股上市企业包括绿城服务、中海物业、碧桂园服务等等,A股上市企业仅南都物业一家。以营业收入规模作为主要判断依据,新大正物业属于物业管理行业二线梯队,和龙头公司尚有差距。

  资料来源:思维财经根据Wind数据整理

  具体分析新大正物业的招股说明书,从财务数据来,并无太大瑕疵。2016年度、2017年度和2018年度,公司实现营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元,保持增长态势。近三年净利润合计达到2.17亿元,符合深交所关于净利润的要求。

  另外,新大正物业现金流情况也保持良好,2016年度、2017年度和2018年度,公司经营活动产生的现金流量净额分别为6609万元、8040万元和11352万元。

  资料来源:新大正物业招股说明书

  毛利率问题是证监会发审委在审核企业IPO过程中诟病最多的问题之一,从招股说明书披露的数据来看,新大正物业2016年度、2017年度和2018年度的毛利率分别为23.40%、21.52%和21.34%,保持稳定,且和行业平均水平差别不大,不会成为公司IPO的障碍。

  资料来源:新大正物业招股说明书

  财务好并不代表就能安稳地IPO过会,经《投资者网》研究发现,新大正物业存在的问题也不少。

  首先,新大正物业的业务过于集中。2016年度、2017年度和2018年度公司主营业务收入按地区划分,重庆地区占比分别为87.77%、85.09%、82.52%。虽然逐年下降,但是占比一直在80%以上。

  资料来源:新大正物业招股说明书

  以A股的另一家物业管理公司—南都物业作为参照,南都物业曾先后三次递交招股说明书,第一次是2016年6月22日,第二次是2017年7月5日,第三次是2017年10月27日,前两次被否原因之一就是业务过于集中。

  资料来源:南都物业招股说明书

  从上表可以看出,2015年,南都物业杭州市地区的业务占比高达77.26%,2017年上半年迅速下降到58.10%,并于2018年初成功登陆A股。同样,新大正物业如果想要IPO尽早过会,能否降低在重庆地区的业务占比将至关重要。

  其次,尚未审结的诉讼案件也有可能成为新大正物业IPO路上的绊脚石。根据招股书披露,目前以公司及其子公司为被告的尚未审结诉讼案件共计9件,其中,劳动争议纠纷3件,提供劳务者受害责任纠纷2件。

  资料来源:新大正物业招股说明书

  近年来,证监会对上市公司涉及的劳动纠纷审核趋严,如果新大正物业不能快速处理完这些诉讼案件,势必会对上市进程造成不利的影响。

  再者,新大正物业人均管理面积过低也值得诟病。2017年,新大正员工总数13751,平均每人管理的物业面积为0.44万平方米,低于绿城服务的0.67万平方米。2018年,该数值进一步降低,平均每人管理面积仅0.35万平方米。

  新大正物业在其业务发展目标中,已经明确地写到,会加快全国布局,快速扩大管理规模。既然要走向全国,必定面临和绿城服务等物业公司的竞争,人均管理面积差距如此之大,恐怕竞争未开始就已经败下阵来。

  以上这些问题不解决,或者不能给出让证监会发审委满意的解释,新大正物业恐怕很难IPO过会。(思维财经出品)■

(责任编辑:关婧)


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