朗诗集团向“轻资产”转型 规模掉队后的无奈？

　　2月12日，万达售卖旗下百货资产，再次登上头条，可以说，近年来万达频频抛售旗下地产项目，把地产的“重资产”瘦身转型到“轻资产”的决心可谓是义无反顾。早在2014年7月，朗诗集团（00106.hk）获取首个小股操盘项目，即正式向资产轻型化方向转型。在此之前，朗诗开发项目均百分百持股且亲自操盘。“但从2014年底开始，朗诗所操盘项目的股东权益从100%下降到30%以下，近九成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的，平均权益占比仅25%。”朗诗集团对《投资者网》表示。

　　规模掉队

　　据公开资料，朗诗集团创立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。旗下包括绿色地产开发、长租公寓、养老服务、绿色金融、物业服务、绿色装饰、绿色建筑设计等领域；业务范围包括遍及北京、上海、深圳、天津、等全国三十多个主要城市，以及美国主要一线门户地区。集团于2013年8月成功收购香港上市公司深圳科技（00106.HK）股权，更名为朗诗绿色地产有限公司。同年底，朗诗销售回款超100亿，总资产达200亿，2014年朗诗获中国房地产百强企业第51名。

　　然而朗诗近几年来在追求 “轻资产” 转型的同时，销售业绩和规模却是逐年在“掉队”。根据克尔瑞在2016年、2017年和2018年公布的中国房地产企业销售TOP100的榜单来看，朗诗的排名逐年的在下降，2016年的销售额排名为53位， 2017年为66位，到了2018年变为68位。另据克尔瑞2018年中国房企TOP100的1-12月份销售业绩表显示，1-12月份朗诗集团的销售流量金额为381.3亿元，仅完成2018年销售目标460亿元82.89%。

　　值得一提的是，上交所在2018年12月24日披露的信息显示，朗诗集团拟发行的“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”被上交所中止审查。该债券品种为资产支持证券-ABS，发行规模为7,87亿元，承销商/管理人为中山证券有限责任公司。对于拟发行长租公寓的ABS专项计划受阻以及全年的销售业绩未达预期，是否会对朗诗2019年的战略布局带来一些影响？对此，朗诗集团对《投资者网》表示，“对于2018年集团销售业绩未达预期目标，朗诗集团认为：规模不是朗诗发展最重要的指标。目前，朗诗的业务已经从地产延伸到长租公寓、养老服务、绿建设计、物业服务、绿色装饰、地产金融等非地产领域。客观因素方面，朗诗的项目集中在长三角一二线城市的核心地段，受调控影响较大，影响了销售回款。

　　主观因素上，朗诗大力开展资产轻型化转型与布局，秉承一贯的谨慎投资态度，在权益方面投入不大，可供销售的权益增加不多”。而对于去年年底发行长租公寓的ABS专项计划被上交所中止审查的相关问题，朗诗集团表示，“由于涉及长租公寓问题公司近期会有跟进操作，暂不方便回复。”

　　拓展合作开发

　　据《投资者网》了解，2019年，朗诗已多次与多个企业合作共同拿地开发项目。

　　1月27日，朗诗集团公告称，全资附属苏州朗叙管理咨询有限公司与无锡新力力创房地产开发集团有限公司联合以底价约人民币16.6亿元，竞得无锡滨湖区许舍XDG-2018-39号地块。朗诗于该项目占股比例为45%。

　　2月15日，朗诗集团全资附属公司西安朗诗铭与百瑞信托订立协议，合作开发西安名京持有的目标地块，西安朗诗铭对目标股权及信托债权进行回购，最高金额上限为人民币6亿元。据公告，西安名京将设立目标公司以开发目标地块项目，目标公司设立后，西安名京将向西安朗诗意转让目标公司100%股权。百瑞信托收购西安朗诗铭持有的西安朗诗意49%股权及进行债权融资。

　　2月21日，朗诗集团全资附属公司南京朗铭、西安朗诗铭、项目公司西安嘉鹏房地产开发有限公司及南京洛德德宁房地产投资合伙企业（以下简称“德宁房产”）订立协议。德宁房产同意透过收购销售股份投资于项目公司持有的标的项目。西安朗诗铭持有项目公司全部股权，项目公司的注册资本为人民币20,000,000元，实缴人民币20,000,000元全由西安朗诗铭缴纳。完成销售股份转让后，项目公司将不再是朗诗绿色集团的附属公司，将由集团拥有30%及由德宁房产拥有70%（1.4亿元）而被视作朗诗集团合营公司，项目公司的业绩将不再合并至集团财务报表。当标的项目销售率达到95%且全部回款或自德宁房产投资款交割日起满二十二个月之日，西安朗诗铭同意对销售股份及德宁房产股东贷款进行回购，最高金额上限为人民币2.8亿元。

　　采取转让股权等方式，频频通过合作方式拿地开发项目，是否是朗诗2019年的主要战略布局呢？对此，朗诗集团对《投资者网》表示，“朗诗已经不是一个运行在旧轨道上的公司，朗诗的重点考核标准是拓展合作项目、收入类型、服务性收入等。朗诗2018年实现了净利润超过85％显著增长（2017年：人民币7.2亿元），朗诗的“资产轻型化”转型，是利用朗诗的差异化产品技术、品牌和管理能力，与金融机构、开发商及其他资源互补型企业合作，大力开展小股操盘、合作开发、委托开发等资产轻型化的业务模式，使得朗诗在获得股权投资收益的同时，也能获得管理和技术服务的收益。朗诗在2014年开始实施资产轻型化战略转型，以“小股操盘”的模式分散经营风险、回笼资金以提升资金周转率及增加超额分成收益，目前，朗诗的净负债率仅为47.2％（截止2018年6月30日）。”

　　关于土地储备方面，朗诗集团表示，2018年整个中国房地产销售额超过15万亿，房地产行业已经进入峰值期，而金融监管从严、房企资金面普遍承压，朗诗的绿色差异化竞争优势和品牌效应将日益突显，从而给朗诗带来更多机会。2019年，朗诗将坚持差异化产品竞争优势和小股操盘的商业模式，加大长租公寓、城市更新等存量资产领域的投入，仍将以资产轻型化方式进行土地储备。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，朗诗集团凭借它在绿色地产等领域的探索，它的一些理念和技术因素是其他房企不能比的，从它本身这个企业来讲，这两年的规模一直都没有做大，现在转型做一些轻资产和做一些合作开发，其实这也是它的一个方向，这个能有助于它的项目的快速扩张。（思维财经出品）