巨额债务压顶 德信中国上市易突围难

　　如果不出意外，德信中国即将成为2019年首家在香港上市的房地产公司。

　　不过，对于这家深耕浙江地产25年的老牌房企来说，上市后所面临的困境仍然非常明显：如何走出浙江布局省外以便于承接调控压力；至少目前来看，德信中国三年（2021年）千亿目标，相较于销售规模更起步百亿元而言，可谓痴人说梦，难度不是一般高。

　　低估值上市

　　日前，德信中国在香港举行IPO新闻发布会。

　　公开资料称，德信中国将于2月14日至2月19日公开招股，并预期股份于2月26日在港交所主板上市。按计划，德信中国将发售5.32亿股股份，其中香港公开发售股份数目占总股本的10%，即5320万股股份，发售价范围介乎2.32港元-3.25港元。

　　按其统计，发售价若定于每股股份2.79港元，即发售价范围中位数，并假设超额配售权并无使用计算，经扣除公司就全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支，德信中国估计将募集款项净额13.68亿港元。

　　德信中国表示，约60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，约10%将用作一般公司及营运资金。

　　“目前上市对于房企而言，当然不是一个好消息，估值低，异常便宜，而且认购主要是靠老朋友帮忙，基石投资者占主要认购，公开市场认购肯定匮乏。这种情况下，上市意味着公司要打很大折扣，不上市又融不到资，甚至关乎公司生死存亡。怎么办？只能硬着头皮上市。”一家在香港中资金融机构负责承销业务的高管告诉《投资者网》。

　　《投资者网》查询去年下半年至今上市的内房股发现，认购低迷与破发早就成为常态。以美的置业和大发地产为例，美的置业公开发售有效申请占总发行0.25倍，大发地产公开发售有效申请占总发行0. 32倍，公开认购严重不足。一直到今天，美的置业仍然跌破发行价17港元，大发地产则停留在发行价4.2港元附近。

　　针对估值等问题，《投资者网》就相关问题致函并致电德信中国执行董事兼总裁费忠敏和常务副总裁方静，但截至发稿前并没有得到回复。德信中国办公室人员仅表示，一切以公告为准。

　　奥陆资本总裁兼投资总监、原花旗银行董事总经理、亚洲地产研究组组长蔡金强告诉《投资者网》，“对于德信们而言，当下最重要可能不是便宜或不便宜的估值问题，而是赶紧先上去，占个机会，在香港上市后，可以做各种融资，比如增发、期权等，而在国内的话，如果没有上市，基本上很难获得融资渠道。”

　　蔡金强观察中国房地产数十年，他以恒大、龙湖和卓越集团为例，“2009年，这三家房企规模类似，但上市之后，这三家公司的差距就非常大了。即便当下便宜，市场遇冷，但中小房企再不上市，活下去都很艰难。”

　　三年千亿目标悬念

　　官网资料和招股书显示，德信中国是一家总部位于杭州市的房企，发展历程超过25年，除了住宅地产业务外，德信还拥有影视、物业、投资、健康等产业，但地产业务无疑属于公司最重要业务之一。

　　招股书数据显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止各年度，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。截至2018年9月30日止九个月内，德信中国合约销售额为106亿元。

　　目前尚不知德信中国2018年全年销售数据，但前9个月显然大幅低于原定目标。德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。很显然，对于中国房地产千亿军团门槛而言，德信中国还相差十倍。

　　招股书显示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中国毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元以及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13%、23.4%以及32.4%；2015年至2017年以及2018年9月末，德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。

　　负债结构上来看，目前同比多数内房股而言，即便去年已经大幅度下降，到德信中国仍然高于同业。蔡金强指出，“德信上市后，负债率将受到投资人和制度约束，预计会有所下降，内房企普遍的情况是上市前高，上市后逐渐下降。”

　　区域风险难消

　　相对而言，德信中国的市场风险可能会更加凸出，根源则在于公司布局过于单一，主要集中在浙江省，基本上缺乏调控抗压能力。

　　截至2018年11月30日，德信中国有107个处于不同开发阶段的物业项目。其中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，5个位于台州，5个位于舟山，5个位于衢州，4个位于宁波，4个位于金华，4个位于徐州及2个位于南京，其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。

　　以德信中国项目最多的杭州为例，1月杭州商品房共成交了9102套，并未过万，成交均价27619元/㎡。相比于12月的15605套，减少了6503套，环比下降41.7%。1月份日均成交约294套。

　　连经济最发达的杭州都大幅下降，德信其他项目销售前景就可见一斑。“对于像德信这种区域性房企而言，现在是没有任何办法，省外布局，现在肯定已经落后其他地产商了，省内的话，调控和市场压力又这么大。没办法。”蔡金强说。

　　德信中国的招股书风险提示显示，公司的业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。（思维财经出品）