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荣盛发展被曝全员卖房:卖不掉房子就裁掉

2018年11月30日 09:06    来源: 《财经》杂志    

  近日,有媒体爆料称,河北荣盛房地产开发有限公司(以下简称“河北荣盛”)要求非销售员工参与到公司的房源销售中来,没有业绩的员工将会被纳入淘汰序列。此外,公司会给员工办理集体户口,以规避限购政策。

  针对上述传言,荣盛总部相关负责人回应《新京报》称,没有给非营销系统普通员工摊派任务,对突破限购一事则还有待核实。

  此前,荣盛发展(SZ.002146)一份内部资料还显示,部分工种的下班时间不能早于23点。

  对于卖出的房子,荣盛发展也屡遭业主投诉,乱像涉及售后返租、首付分期等诸多灰色地带。

  数据显示,荣盛发展近5年负债净增1212亿元,其大股东荣盛控股持有公司15.5亿股,占公司总股本的35.65%,累计被质押9.72亿股,占公司总股本的 22.34%。

  对自己人下手

  据蓝鲸地产爆料,河北荣盛下发了一条新指令,要求公司非销售员工在年底前自己或推荐他人购买一套荣盛在石家庄的任意一项目房源,在这段时间(即11月、12月)买房,可以享受全款9折,贷款9.5折优惠。如果公司下达的指标完成不了,那么该员工将被纳入淘汰序列。

  所谓淘汰序列,就是人事部门会根据个人任务完成情况,决定是否继续留用。

  天眼查数据显示,河北荣盛为荣盛发展100%持股子公司,主要负责荣盛石家庄区域房地产开发与经营。

  公开资料显示,荣盛发展在石家庄有荣盛华府、荣盛和府、荣盛锦绣学府、荣盛御府等项目处于开盘和待售阶段。以目前在售的荣盛和府为例,项目售价为24000元/平,户型90平,全款高达216万。据此推算,员工在此期间购买该项目,公司可内部优惠20余万。

  河北荣盛一位员工透露,公司会给员工办理集体户口,以规避限购政策,但他没有购买意愿,也没接触过销售工作,这可能意味着被淘汰。石家庄限购政策规定,本市居民限贷不限购;非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时,须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,房企强迫员工买房是在公司现金流遇到巨大困难且没有其他纾解渠道的时候才会这样做,通过强制性利用员工的购买力来推动按揭款收入,从而实现公司部分产品的去化和回款。他预计,荣盛应该遇到了比较大的现金流压力。

  据《财经》新媒体了解,这不是荣盛发展第一次对自己人下狠手。

  今年7月份,一份荣盛的内部文件把其推上了风口浪尖。文件显示,“三季度生产系统各项目部、精装园林部下班时间调整为最早23点;三季度生产系统各职能部门下班时间调整为最早22点。”

  违规销售,屡遭投诉

  荣盛发展在业内一直都有“小万科”的名声,作为本尊的万科,其实过的并不顺利,近段时间来,频繁遭到业主投诉和媒体曝光。着急买房子和建房子的“小万科”,也有同样的困境。

  今年9月份,数位购房业主向凤凰网房产透露,河北廊坊荣盛发展的“阳光馨苑”“四季花语”项目涉及到售后返租、首付分期、绑定基金等诸多问题,要求退房退款。

  央行和银监会明确规定,商铺首付比例应不低于50%。有业主介绍,自己实际支付了10%的首付款,但收据上却显示50%的款项。不少业主按照开发商的要求,和荣盛物业签订了《借款协议》。协议载明,业主借款用于支付向荣盛发展购房的部分款项。并规定,荣盛物业直接将上述借款支付给荣盛发展。余下40%的首付款,若2年内补齐,则不计利息。

  据查证,荣盛物业为荣盛发展的全资子公司。

  法律界人士认为,“荣盛发展这种首付款支付方式属于‘首付贷’性质,而且这种左手导右手在监管方面也存在缺失。”

  2016年全国两会期间,时任央行行长周小川表示,银行必须了解客户,客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付,剩下再去借,整个借款和自有资本的比例就发生了变化,偿还能力也变了,以后月供不光要还银行的钱,还要还首付贷。对银行而言,也承担了过大的风险,从银行内部管理来讲,操作是有错误的。

  也是在2016年,相关部委就认定,“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

  另据《中国经营报》报道,今年4月份,荣盛发展河北唐山未来城项目屡遭业主投诉,涉及到售后返租、篡改合同、虚假宣传等诸多问题。

  据未来城项目业主透露,他们在购买该项目房产时被荣盛发展“坑”了两次。

  业主称,当时购房时销售人员表示有优惠,可以享受“3万抵5万”“6万抵10万”等优惠。但这笔钱却未计入到总房款中,合同中也没有这笔钱的记录。在交完钱之后才知道,这笔钱是团购费。

  如果说“团购费”是个小坑,那后面的这个情况就是个“大坑”。

  另据业主介绍,在购房前,销售人员一直强调每年净收益8%~10%不等,10~12年就可回本。到了应该开始返还收益时,业主收到通知,需要按房屋租赁收益的13.1%先缴纳底商租赁税费,才能获得租金返还。也就是说,荣盛发展开始宣传的8%~10%收益实际是税前收益。

  还有部分业主爆料,在操作过程中荣盛发展有擅自修改合同、代替业主在合同上签字等现象。

  唐山市丰南区住建局房管所表示,售后返租是违规的,目前对荣盛未来城正在处理阶段。

  此外,为了加快工期,荣盛发展不惜让部分工种“23点前不能下班”,不过,速度加快的同时,其他相关的配套却没有跟上。据中国经济网统计,荣盛发展旗下地产项目因空气环境问题,五个月以来已经被监管通报了六次。

  9月30日,河北省邯郸市荣盛城项目施工工地建筑工地未落实“六个百分百”要求。

  9月28日,河南省濮阳市荣盛阿尔卡迪亚国际酒店施工工地建筑工地未落实“六个百分百”要求。

  7月29日,山东省德州市齐河县荣盛阿尔卡迪亚温泉城二期项目工地建筑工地未落实“六个百分百”要求。

  7月28日,河北省沧州市运河区荣盛泰享嘉府工地建筑工地未落实“六个百分百”要求。

  7月11日,河南省濮阳市华龙区开州北路荣盛华府建筑工地未落实“六个百分百”要求。

  沉重的资金压力

  多年来,荣盛发展一直都有千亿销售的夙愿。在这个愿景之下,荣盛发展似乎并未受到行业转冷的影响,近年仍在大举拿地,由此也推高了债务。数据显示,从2014~2018年三季度,荣盛债务规模节节攀升,负债从604亿激增至1816亿,近五年净增1212亿元。

  就此,荣盛发展董秘办相关人士表示:“至于公司负债的增长,不能简单看总额,更要看结构,还要了解房企报表的特殊性。”

  但不可否认的是,荣盛发展的资金压力一直都在。根据荣盛发展财报数据显示,2010~2016年,荣盛发展经营活动产生的现金流量净额分别为-19亿元、-4.98亿元、-12亿元、-47.36亿元、-16.6亿元、-24.73亿元及-36.95亿元。直到去年年底才有所改善,其现金流量净额为22.74亿元,到了今年三季度变为87.6亿元。

  细究之下,荣盛发展的现金流之所以得到改善,与其大股东频繁质押股权有关。

  根据荣盛发展近日发布的公告称,其控股股东荣盛控股在11月14日将9118万股质押给招商证券股份有限公司,占所持股份的5.88%。本次质押占公司总股本比例2.1%。据统计,截至目前,荣盛控股持有荣盛发展15.5亿股,占公司总股本的35.65%,累计被质押9.72亿股,占公司总股本的 22.34%。

  另据克而瑞石家庄分部的一份研究报告指出,2018年最后两个月对房企而言是“再难,也要上”的局面。房企和项目仍面临着严峻的销售和回款任务,面向房地产市场的流动性仍从严从紧,房企和项目必须从市场上找回款,因此,一线销售的压力将进一步放大,一些项目对内部和外部渠道将施加更大压力。

  本文综合自:蓝鲸地产、中国经营报、中国经济网、投资者报、凤凰网地产、经济日报、新京报。

(责任编辑:蔡情)


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