美的置业上市在即:高杠杆扩张 拟融资逾40亿港元补血

　　美的置业上市在即：高杠杆扩张 拟融资逾40亿港元“补血”

　　业内人士认为，中小房企在当下节点加快在港上市步伐的关键原因之一，是内地房地产融资环境持续收紧，部分高杠杆扩张的企业流动性较为紧张，亟需融资“补血”。

　　财联社

　　文 | 陈业

　　美的集团创始人何享健的地产生意平台美的置业（03390.HK），于9月28日上午9时在香港公开发售股份，并于10月4日中午12时截止。按照计划，美的置业将于10月11日正式挂牌。

　　美的置业将发售1.8亿股股份，其中1.62亿股股份将作国际发售，合共占初步发售股份总数的90%；余下1800万股股份将于香港作公开发售，合共占初步发售股份总数的10%，每股作价介于17.00港元至21.50港元，集资额最多44.51亿港元。

　　今年以来，诸如美的置业这样规模不大、负债偏高的中小房企，纷纷选择冲击港股IPO。业内人士认为，中小房企在当下节点加快在港上市步伐的关键原因之一，是内地房地产融资环境持续收紧，部分高杠杆扩张的企业流动性较为紧张，亟需融资“补血”。

　　地产股在港IPO被指“不受待见”

　　对于美的置业登陆港交所，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向财联社记者表示，“房地产公司在港交所发行股份，向来不太受欢迎，除非发行价格比较便宜，否则将面临较大的挑战。”

　　黄立冲进一步解释称，地产股在港上市之所以不受待见，首先是由于物业评估成本较高，房企申请上市相对比较麻烦；其次是股票发行面临一定难度，很多时候需要依靠一些合作伙伴或者熟悉公司的机构进行认购。“部分企业在找来合作伙伴后，双方达成默契，未来可进行内部回购，但这种风险是很高的。”

　　尽管如此，今年以来，仍有中小房企“迎难而上”，在香港掀起一波上市潮。包括已上市的弘阳地产以及计划上市的恒达集团、银城国际等。而这些企业的共同特点是销售规模不太大，相应的融资规模也就不高。

　　就已登陆港股的弘阳地产（01996.HK）来看，其当初上市融资规模为17亿港元，上市后每股发行价仅为2.28港元。截至9月28日收市，弘阳地产的股价为2.57港元/股。

　　在已上市或拟上市的房企中，美的集团旗下的美的置业受到业内人士广泛关注。美的置业招股书显示，截至2018年3月31日止三个月，其经营活动所得现金净流出75.57亿元。

　　对于经营性现金流，美的置业在招股书中称，“截至2016年及2017年12月31日止年度与截至2017年及2018年3月31日三个月，我们经营性现金流量净额为负数，且公司未必可透过银行贷款、公司债券等安排获得充足现金等。”

　　阳光城CFO吴建斌指出，经营现金流一方面是现金收入，另一方面是现金支出。现金支出最大的两个因素一是买地支出，二是建安支出。而撬动高增长的最主要因素便是买地，影响经营现金流最大因素也是买地。

　　“一般情况下，年度经营现金流尽可能做到年年为正。如果外围环境非常好，负现金流预算也是可以的，但不能做长期安排。”吴建斌表示。

　　此外，美的置业因加杠杆扩张，近几年负债率高企。该公司2015年净负债比率高达622.1%，2016年净负债比率为624.7%，2017年净负债比率为118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%。

　　雅戈尔成基石投资者背后

　　据媒体报道，美的置业已确认招股引入两名基础投资者，包括雅戈尔集团及Foshan Yesheng Investment，合共入股约1.78亿美元（约14亿元），由此来看，14亿元已经超此次美的置业融资规模的三分之一。

　　相比较而言，外界对雅戈尔更为熟悉。雅戈尔主营业务除了服装外，还有地产业务等。不过，查阅雅戈尔年报不难发现，这家公司近两年地产业务营收呈下滑态势。

　　雅戈尔半年报数据显示，今年上半年该公司营业收入35.85亿元，实现归属于上市公司股东的净利润14.88亿元，同比分别降低 33.59%、27.28%。其中，地产板块营收7.6亿元，归属于上市公司股东净利润1.3亿元，同比分别大降73.70%、71.44%。

　　在地产板块营收大幅下降之际，雅戈尔选择成为美的置业的基石投资者，或与其近年来执行的利用闲置资金进行投资不无关系。

　　在最新的公告中，雅戈尔透露，根据2017 度股东大会的授权，以2017年末金融资产市值和剩余资金合计金额248亿元为初始投资规模，择机对金融资产进行调整操作；并对闲置的投资资金进行现金管理，包括但不限于购买理财产品、结构性存款产品、基金产品，提高资金使用效率。

　　而在9月7日，雅戈尔公告称，2018年4月13日至9月6日，雅戈尔出售中信股份、宁波银行(17.760, 0.19, 1.08%)可转债等金融资产，交易金额为2.2亿元；公司滚动利用闲置投资资金购入结构性存款，期间结构性存款到期赎回累计金额为24.28亿元；公司处置金融资产的交易金额合计26.56亿元，占2017年末经审计净资产的10.90%，产生投资收益3182.86 万元，净利润2443.42万元（未经审计），占2017年度经审计净利润8.23%。

　　不过，目前尚不清楚雅戈尔此次认购了美的置业多少股份，具体持股比例如何。

　　来源：财联社

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