保利争三：加大布局三四线城市 同业竞争待解

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　保利地产在今年重回“行业前五”，但对于宋广菊及其团队而言，如何在接下来两年时间里超越碧桂园、万科、恒大其中一个，继而“站到行业前三”，才是最大的挑战。

　　8月14日，保利地产发布财报显示，2018年上半年，公司实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%；1–6月实现签约面积1453.92万平方米，同比增长37.93%。而同期，碧桂园、恒大、万科分别实现签约金额约4124亿元、3041亿元、3046亿元。合约销售建筑面积分别约为4389万平方米、2905万平米、2035.4万平方米。

　　“前三是我们的奋斗目标，这也是我们去推进的，未来2–3年肯定还会有很多变数。实现的路径很多，一个是常规的扩展，另一个是收购兼并整合。”保利地产董事长宋广菊如是称。

　　三四线城市拓展面积升至50%

　　为了迎头赶上，自2016年起，保利地产开始不断加大拿地支出。

　　2015年和2016年，保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元，拓展项目分别为50个、112个，拓展容积率面积1308万平方米、2404万平方米。步至2017年，保利地产支出2765亿元共拓展项目204 个，新增容积率面积4520万平方米。2018年上半年，保利新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本1072亿元。

　　然而，拿地投资力度的增强也使得保利地产的杠杆水平持续攀升。2017年，保利短期偿债压力较去年提升15.3个百分点至43.5%，资产负债率较去年提升2.5%至77.3%，净负债率较去年提升31.2%至86.5%。2018年上半年，保利地产资产负债率和净负债率分别为79.32%、93.26%，呈小幅上涨趋势。其中有息负债约为2545亿元，相比上年末上升24.4%。

　　除了拿地金额增加，2017年开始，保利地产还加大了对三四线城市的布局。这源自近年来一二线城市楼市调控加码，购房者逐步向三四线城市“倾斜”的市场现实。

　　为此保利在2017年新进入城市24个，其中占比较大的是芜湖、盐城、衡水、梅州这样的三四线城市。具体城市占比上，保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%。2015年，这一数字仅分别为15%和7%。而从城市销售业绩结构来看，保利地产2017年三四线城市销售占比升10个百分点至18%。

　　2018年上半年，保利地产在三四线城市的拓展金额及面积占比分别为32%和50%，主要聚焦于珠三角、长三角等城市群周边。截至报告期末，公司拥有待开发面积8950万平方米，三四线城市占比约39%。

　　为了加快项目销售，宋广菊还提出保利地产也在学习碧桂园的做法，并且在进行梳理，“为了提高效率，减少各个中间环节，直接把核心技术部门叠到了一起，专门组建了运营部门来提高运营效率”。宋广菊称，项目周转方面，我们争取一年内能够销售，这是我们的管理目标。

　　今年新拿项目要求跟投

　　除了对外加大扩张力度，保利地产内部也在发生着改变。

　　时代周报记者获悉，为适应规模化发展，保利地产从2016年开始在原有二级治理架构基础上增设大区，形成“总部–大区–平台”的三级管理模式。新模式下，总部将负责实施战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，平台公司具体负责业务执行。

　　除此之外，保利地产还参考万科和碧桂园的跟投机制，于2017年12月推出自己的项目跟投方案。方案显示，单一项目跟投总金额上限将不超过项目资金峰值的10%。跟投人员可通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。日前，时代周报记者询问保利地产该机制的跟投项目范围、跟投人员范围、跟投额度、收益机制、退出机制等具体细则，并未得到回复。

　　而在今年2月份电话会议上，保利地产管理层表示，自2017年12月开始，公司已经跟投30个项目，今年拿的项目都会要求跟投，峰值在 10%左右，高管资金来源得自己解决，不同层级会考虑有上限和下限，但是必须绑定，有激励和约束。

　　华南某房企高层告诉时代周报记者，推行跟投制度的本意是希望员工的利益跟公司的利益保持一致。长江证券分析师谢皓宇则表示，保利此次推出的项目跟投制机制，目的是为了强化收入与绩效的正向相关性，可能会在突破工资总额限制而不完全受制于国资委和上级单位上做一定探索。

　　同业竞争待解

　　2017年末，保利地产以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权。据此，保利地产以约51.53亿元的总价间接获得保利置业39.66%股份（实际拥有40.39%的表决权），中国境内（不包括香港、澳门）新增的房地产开发项目也将由保利地产为主进行开发。2017年，保利地产还突破了部分城市的区域准入限制，进入了苏州、宁波、济南等二线城市。

　　但即使是重新划分了拓展区域（指新增部分），保利地产和保利置业潜在的同业竞争，也并未随着本次交易完成而彻底解决。

　　据时代周报记者不完全统计，目前双方重叠城市包括广州、深圳、佛山、上海、北京、贵阳、武汉、重庆、苏州、宁波、英国伦敦共11个。时代周报记者曾致电保利地产证券事务部，询问双方已存在业务重叠的城市，将如何解决同业竞争问题，其工作人员表示，“上述问题并不在公告披露范围内”。

　　“整合之后，你们是只在香港发展地产业务了吗？”在今年保利置业股东大会上，有股东向管理层发问双方重组后的业务安排。管理层表示，公司没有放弃在内地的地产业务。

　　“那你们这样怎么能算解决同业竞争问题呢？”股东继续追问。管理层并未对此进行直接回应，其表示，以前保利置业在内地布局的城市相对较少，整合之后可以扩大公司的发展空间，同时，客观事实上，保利地产的发展水平、经验也更好，整合完成其还可以共享保利地产的发展经验。

　　而保利地产则在电话会议上表示，保利集团定调内地房地产项目主要由保利地产开发，西南三省、苏州、深圳未来将对我们开放，公司已经陆续进入这些地方，未来内地地产开发将会以我们为主。