滨江服务：迷你型物业上市 “拼爹”不够画饼凑

　　过去一年，港股陆续有5家物业公司上市，目前仍有两家在排队。在这样一波物业上市潮中，无论是规模还是实力，滨江服务算是最不起眼的一个。

　　去年11月，继佳兆业、雅居乐、新城控股等房企拆分物业上市之后，滨江集团也宣布拆分旗下物业公司滨江服务赴港上市。有了来自母公司的支持，滨江服务近几年高速发展，年复合增长率达48.3%。

　　但奋力追赶之下，滨江服务的营收规模仍处于行业吊车尾。囿于物业的地域性，一方面母公司滨江集团目前项目储备不足，另一方面，“杭州老二”的名头并不能为其增添更多的想象空间，滨江服务上市后将何去何从？

　　“小而美”迷你型物业

　　一年5家上市，这一数字是物业行业过去四年之和。赶上这趟上市潮，滨江服务于去年11月26日递交了赴港上市材料。

　　申请文件显示，滨江服务主要集中于高端住宅物业。公司成立于1995年，截至2018年8月31日，在浙江省内15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构。

　　目前共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管总建筑面积为1080万平方米，其中属于滨江集团的合同管理面积（不包括在管建筑面积）为710万平方米。

　　2015年、2016年、2017年、及2018年前八个月，滨江服务的收入分别为1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元、3.07亿元，2015-2017年收入年复合增长率高达48.3%。期内净利润分别为1146.9万元、2210.6万元、5755.2万元、5074.6万元。

　　这一系列数据，对于杭州的滨江服务来说，无疑是一份满意的成绩单。据中国指数研究院资料，就2017年高端住宅物业的在管建筑面积而言，滨江服务在杭州排名第二、在浙江省排名第五、在长江三角洲排名第十。

　　截止2018年8月，在杭州一个城市公司在管面积有7.56百756万平方米在杭州一个城市，而浙江省其他成城市所分布的管理面积仅有3.26百326万平方米，占比仅30%。收入占比方面，杭州市2015、2016、2017、2018前八个月的占比分别为80.9%、78.1%、78.2%、79.6%，可以说，滨江服务几乎是服务一个省的物业管理公司，甚至可以说是主要服务一个城市的物业公司。

　　但现有管理面积对于资本市场的滨江服务来说，还远远不够。新浪财经统计了包括尚在排队的11家内资上市（港股、A股）物管公司，在管理面积上，滨江服务与同在排队的奥园健康生活不相上下，二者仅高于致力公众物业的浦江中国。在营收规模上，滨江服务连续三年排在末位。以2017年数据为例，滨江服务的营收规模约为绿城服务的十五分之一，约为彩生活的五分之一。

　　而与大多数拆分的物业相似，公司近几年的飞速增长，离不开与母公司滨江集团。2016-2017年，由滨江集团开发或其共同开发的物业贡献收入分别为98.4%、91.8%、82.1%。同期，独立第三方物业开发商的在管面积占比分别为4.8%、10.3%、20.1%，来自第三方的业务收入逐渐增加。

　　公司表示，倘若无法增加由独立第三方物业开发商发售的管理物业数量，其经营业绩及增长前景可能会受重大不利影响。

　　总体而言，滨江服务仍属于一个迷你型的物业公司。值得注意的是，尽管公司主要收入来源于物业管理这类基础服务，但增值业务部分表现良好：2017-2018年上半年，公司增值业务收入占比维持在30%左右，高出行业（新浪财经选取11家内资上市物业公司统计）均值约10%；净利率维持在17%，高出行业均值约4%。

　　同时，滨江服务人工成本占比近几年处于行业高位，2015、2016、2017及2018年前八个月分别为80.1%、81.2%、80.1%、60.8%。中国指数研究院2017年百强物业管理公司统计数据显示，人工成本占比为55.84%。公司2018年人工成本下降主要是由于分包部分业务出去，从而减少了人工成本．

　　　　储备项目不足 突围艰难

　　众所周知，物业公司即使上市，还不是真正意义上的“独立”，发展仍然与关联房企息息相关。克而瑞数据显示，2018年上半年滨江集团土地储备建筑面积仅为7.71百771万平方米，低于可比公司永升生活、奥园健康生活背靠的旭辉集团及中国奥园。

　　而中海物业、碧桂园服务、永升生活、新城悦、雅生活等背靠的地产公司所拥有的土地储备面积明显更为充足。

　　滨江集团董事长戚金兴曾表示，将在2018年完成过千亿的发展目标，这一时间节点比原定计划提前了两年，几乎与滨江服务上市同步。但到了2018年年底，滨江集团主动又将目标调成850亿销售额。一急一缓之间，暴露出其对外突围的力不从心。

　　2018年下半年，滨江集团拿地力度明显下降。克而瑞数据显示，滨江集团上半年拿地面积为244万平方米，而1-11月共计拿地仅292万平方米，及下半年大约近拿地50万平方米左右，为上半年拿地的五分之一。与去年同期拿地面积约140万平方米相比大幅下降。这或将直接影响到滨江服务上市后的业绩表现。

　　而外界普遍认为滨江服务此时上市，融资的目的或更为迫切。根据滨江集团三季报，公司归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元，同比下降35.83%，有息负债的提升导致财务费用较去年同期上涨217.13%。

　　此次IPO融资，滨江服务主要用于四个方面，收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统（长租公寓业务及工业园）、投资于资产管理平台和扩张公司规模。对于收购标的，滨江服务提出了具体要求，收入超过5000万或净利润超过1000万元的物业公司。

　　据悉，碧桂园服务在上市6个月后就并购了5家物业公司，佳兆业物业上市之后70%的募资也将用于并购。毫无疑问，随着众多房企拆分物业上市，融资渠道拓宽，物业行业的集中度将会进一步提升，竞争也将更加激烈，“小而美”的物业公司价格或将水涨船高。

　　对于“拼爹”有点困难的滨江服务，并购不失为一个好的“逆袭”策略，但目前是否为好的并购时机，还未得知。另一方面，对于市场而言，滨江服务是发力于并购，还是着力长租公寓业务，这个故事还没讲明白。

　　目前来看，滨江服务似乎错过了最佳上市期。从4家上市时间相对更长的物业公司的PE估值来看，PE（TTM）从33到4.6不等，彩生活从当初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值，物业行业整体估值水平下降的趋势明显。

　　中信建投刘璐在接受新浪财经采访时表示，目前资本市场更青睐行业龙头、有强大母公司为依托，或者自身增值服务硬实力更强的物业公司。究竟滨江服务上市表现现如何，我们拭目以待。