滨江集团冲刺千亿背后：权益销售比过低 现金流堪忧

　　财联社6月22日讯，今日，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，下称“滨江集团”）公告称，该公司以13.51亿元竞得湖州市太湖度假区一幅地块，这已是近一周时间内其拿下的第二宗地。6月15日，经过78轮激烈竞争，滨江集团以27.48亿元拍下杭州萧山一宗4.5万平方米的土地。数据显示，年初至今，滨江集团拿地金额已超过100亿元。

　　“滨江集团早前比较稳健，不太追求规模扩张，对利润要求较高。但近两年该公司发生了明显转变，对规模的诉求似乎成为战略中心。” 杭州一家机构的分析师向财联社记者表示。

　　对于规模扩张，滨江集团董事长戚金兴今年曾公开表示，2009年至2010年曾对三四线城市进行了拓展，结果却是“吃了12分饱，以至于用了3年半进行消化。”业内人士认为，滨江此轮扩张，将令其财务状况和运营能力面临新的挑战。

　　数据显示，今年一季度，滨江集团归属于上市公司股东的净利润3.4亿元，较去年4.3亿元下降了20%；公司经营活动产生的现金流量净额为-103.2亿元，较去年同期大降519.49% 。

　　权益销售比过低

　　实际上，去年滨江集团就提出了冲刺千亿的目标，今年更是将销售规模达到千亿明确写进公司年度报告中。而2017年该公司合约销售为615亿元，这意味着如想今年实现千亿目标，销售额要同比增长逾60%。

　　为实现千亿目标，滨江集团加快了拿地步伐。去年7月，滨江集团董事长戚金兴公开表示，2017年达到2000亿货值，并争取在2018年达到3000亿货值。在戚金兴看来，只有达到3000亿货值，才能确保达到千亿以上的销售额。

　　值得一提的是，克而瑞数据显示，今年前5个月滨江集团合约销售额为338亿元，但权益销售金额仅148.6亿元。据此计算，权益比例约为44%。

　　实际上，滨江集团的销售额成色不足已非首次。上述机构数据还显示，2017年滨江集团合约销售额为615.1亿元，但归属于该公司的权益销售金额仅260亿元。权益比例约为42%。

　　业内人士告诉财联社，一般情况下房企权益金额比例在70%以上，滨江集团的权益销售比例较低，说明其对合作开发模式依赖度过高。

　　“与合约销售额相比，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对投资者更具参考意义。”克而瑞研究中心在报告中指出。

　　不容忽视的是，在规模导向下，滨江集团几项主要财务指标出现了较大幅度的下滑。

　　至2017年底，滨江集团总负债438.8亿元，较上年增加约100亿元；流动负债为358.1亿元，较上年增加约87亿元。

　　此外，滨江集团年报数据显示，2017年公司在衢州、绍兴、金华、嘉兴四个地区的营收出现下滑，绍兴以-87.23%的比例成为下幅度最大的区域。就连大本营杭州去年的营收也出现同比15.19%的下滑。而至2017年底，公司经营活动产生的现金流量净额为34.3亿元，较2016年131.3亿元的水平下降了73%。

　　全国化布局遇挫

　　一位业内分析人士认为，对于房企而言，跻身千亿俱乐部应在全国展开较为充分的布局。但从目前情况来看，滨江集团很大程度上是一家浙江房企，甚至可称之为杭州本土开发商。

　　据年报数据，去年滨江集团在杭州的营收为128.4亿元，占整体营收的比例高达93.23%。

　　在提出千亿目标的前后，滨江集团似乎在努力摆脱“杭州房企”、“浙江地产公司”的标签，展开全国化布局，如在上海拿地，并试图进入深圳市场。然而滨江集团的全国化战略却遭遇不小的挫折。

　　作为全国化布局的重要一步，滨江在入股深圳龙华区旧改项目近一年半后，不仅选择退出，还将合作伙伴深圳安远控股告上了法庭。今年4月，滨江集团首次披露了这一事件。

　　“公司已经决定退出该项目合作，并要求安远控股归还本金总额为 11.6 亿元的融资款。”滨江集团方面向财联社记者表示，公司已向浙江省高级人民法院提起诉讼，并收到浙江省高级人民法院的受理案件通知书。

　　2016年11月底，滨江集团与深圳安远控股、深圳滨安房地产、深圳新润先科有限公司签订了合作开发深圳龙华区安丰工业区项目的协议书。滨江集团以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》信托受益权，并向安远控股提供3亿元资金支持。资料显示，该项目建筑面积为29.4万平方米，滨江所占权益比例为48%。

　　就退出深圳旧改项目的原因，滨江集团在公告中表示，是因为公司与安远控股之间就深圳龙华区安丰工业区改造项目“未能推进”。

　　“事件深层原因及详细过程暂不便说明，需要向更高层请示。”滨江集团董事会办公室一位人士告诉财联社记者。而深圳安远控股方面也表示，目前暂不接受媒体采访。

　　一家深圳知名房企人士分析称，“在深圳要么在一手市场用很高的价格拍地，要么参与旧改拿项目。做旧改获得的潜在收益高，但业界都知道周期长、投入大。如果要求快周转，或是某时段对资金要求较高，很可能会出现退出旧改的情况。”

　　对于退出深圳项目是否与公司资金周转有关，滨江集团未予详细回复。（财联社记者 王海春）