手机看中经经济日报微信中经网微信

遭业主维权 深圳保利天街陷运营之困

2018年04月11日 16:25    来源: 中国经营报    

  

  本报记者郭敏敏 深圳报道

  “原本想着一铺养三年,没想到出了那么多麻烦事。”保利天街的业主赵女士感慨。近日,保利天街多名业主代表注意到,保利天街项目目前运营不如预期,并且承诺返还的租金多次延期到账,在其看来,此前买铺所花的高额运营费用未能落到实处。

  在获得200多名业主授权后,多位业主代表开始向深圳市保利置地房地产开发有限公司(以下简称“深圳保利”)和深圳市优资行商业运营有限公司(以下简称“优资行”)维权。

  对此,深圳保利方面对《中国经营报》记者表示:“近期保利天街业主对于天街的运营情况确实存在一些意见和担心,有些情绪。但据我们所了解,业主们反映的信息与事实不完全相符。我们公司一直以负责任的态度对待每一位客户,在这件事情中,我们没有逃避,一直积极认真地与每位客户进行协商,寻找合理解决方案。目前政府已经出面协调,相信政府也会给各方拿出相对公平的意见。”

  不给发票是否合理?

  《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应向付款方开具发票。

  2015年下半年,深圳房地产调控的大锤正式落下,在限购限贷收紧的背景下,不少深圳购房者将投资的方向调整至商铺或商务公寓产品,不少保利天街的业主就是其中的“分子”。

  据多位业主反映,当初购买保利天街,是因为认可保利的品牌。但在业主确定购买后,均先被要求与优资行签订商铺托管运营协议。“并不了解优资行的运营能力如何,想着央企保利所委托的运营商资质应该不会太差,而且商铺有专门的人负责运营也省事,并且每个月有承诺返租。”赵女士表示。

  签署托管协议后,业主在支付房款的过程中,第一步是先向保利支付一部分房款,第二步则是向优资行支付运营费,“运营费比例不等,我的大概占总房款的40%左右。”业主卢先生指出。

  一位优资行的相关负责人告诉记者:“销售和优资行没有关系,优资行主要负责保利天街整体运营、前期策划、前期招商。业主在保利买了商铺之后,委托优资行进行运营管理。”在问及是深圳保利委托,还是业主主动委托时,其表示:“保利委托。”

  但优资行法人代表刘宏超在接受记者采访表示,保利天街共计2700余平方米的商业面积,除了三楼的电影院外,分成了448间铺。“保利没有商业运营公司,但是政府又要求保利必须运营。迫于压力,保利只能找其他具备资质的公司做运营,同时也愿意降价销售,给一定的运营费用。”

  据了解,刘宏超下属有两家公司,一家叫远洋星实业,一家则是优资行。2015年8月,刘宏超与保利签署了合作销售合同,保利降价将商铺卖给刘宏超,刘宏超再将商铺卖给业主。“所以当时卖铺给业主的时候,款分为两部分,70%的房款支付给保利,还有30%的运营费。”

  若以业主孟先生两间铺约1700万元的总价,按照刘宏超提出30%的比例计算,运营费则约510万元。然而,业主们不解的是,支付给保利的70%房款能获得发票,但是这30%的运营费却只有收据,不给发票。“当时我说我付了那么多钱,怎么可以不给发票,对方就说没有发票。”业主刘女士回忆。

  对此,刘宏超表示:“当时合同上运营费如果改成‘运营服务费’就没有太大的问题。”至于发票,他反问:“我给业主支付租金,若要求其开发票给我,他们也没法开。”

  信荣(全国)房地产律师团队事业合伙人易玉成律师指出,《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应向付款方开具发票。是否开具发票要看双方合同的性质,是合作运营的行为,还是运营方提供的商业服务行为。经营业务需要开具发票,如果是合作关系就无需开具发票。

  保利天街一楼街区商业正常运营外,原本定位为小食街的区域均空置,二楼商铺亦空置居多。本报记者郭敏敏/摄影

  运营费去哪了?

  “最长约一个星期,最后都及时补足。主要是因为很多时候商铺也未能及时给足租金造成了拖延。”

  事实上,业主们最关心的是,购买商铺时所支付的运营费到底去哪了?为何在收取高额运营费后,还会出现租金延期支付的情况。

  根据业主卢先生提供的委托合同信息显示,除了购房之处缴纳的管理费用外,其位于保利天街二楼约78平方米的商铺,在委托给优资行运营的10年期限内,前三年每月保底租金为14284元,第四至六年每月保底租金为17855元,第七至十年每月保底租金为21426元,优资行每月收取以上保底租金或实收租金的10%作为市场推广、招商和运营管理的费用。

  “好几个月都延期支付了租金,不过后来都会给,只是不及时。据我们测算,前期收取的运营费应该有10个亿,不应该还不能如期支付租金。”多位业主表示。

  对此,刘宏超坦言,确实存在拖延支付租金的情况。“最长约一个星期,最后都及时补足。主要是因为很多时候商铺也未能及时给足租金造成了拖延。”

  在问及业主所言10亿元运营费去处时,刘宏超表示,实际收取的运营费并没有10亿元,仅不足5亿元。“4亿多元的运营费用,在前期销售商铺的过程中花了一亿多元营销费用,另外与信托公司一起用了一亿多元投资不动产,还有一部分钱用在保利天街项目的运营上,包括外立面、喷雾系统等。均有账可查。”

  在易玉成律师看来,业主将商铺委托给运营方进行运营管理,合同有明确的约定。在没有证据证明合同无效的情况下,都需要受到合同约束。开发商或者运营方在签订合同时是否有对业主进行胁迫、欺诈,让业主产生错误的认知。即使真的存在这种情况,也必须在这个合同签订之后一年内主张撤销。“作为运营方,业务并非单一,若合同上没有约定必须专款专用,那就不能认定为将运营费挪作他用。”

  陷运营之困

  “引进大品牌意味着租金收入低,而个体户租金收益高。举个例子,几间铺打通租给大品牌商户租金是50元/平/月,分租给个体户则可达200元/平/月。”

  之所以保利天街业主走上维权之路,关键原因是在优资行多次延期发放租金后,业主们走访注意到保利天街人气不如预期,不少商铺均已关门,运营存在问题,因此希望通过维权改善天街的整体运营情况,以保证自身的稳定投资收益。

  4月初,本报记者在保利天街项目走访了解,除了一楼街区商业正常运营外,原本定位为小食街的区域均空置,二楼商铺亦空置居多。而在2017年开业之际,保利天街的招商率达到92%,开业率为80%。

  “保利天街运营确实存在问题,一方面原本规划用作定期活动的场地一直拿不到政府批文,目前活动只能在内街区等位置做,但是区域很小,限制很大。另外,业主方面也存在一些问题,我们的活动排期定下来也会让业主监督,业主声音不一致也有碍活动正常进行。”上述优资行负责人表示。

  对于招商,其直言每个商业项目在前三年的运营培育过程中都会面临调整,但也指出运营问题背后潜藏的是租金高低的抉择。

  “引进大品牌意味着租金收入低,而个体户租金收益高。举个例子,几间铺打通租给大品牌商户租金是50元/平/月,分租给个体户则可达200元/平/月。”该负责人直言,保利天街内逃场的商户也是个体户居多,公司也意识到存在的问题,后续调整也计划引进大品牌商家为主。

  这一说法亦在后续的调查中从刘宏超处得到了印证,同时他亦表示,目前在运营方面已经开始做调整。“正在引进海底捞等品牌商家,已经在走合同流程。”

  对于保利天街的运营问题以及业主的诉求,刘宏超表示,愿意积极地与业主进行沟通,尽量满足业主的诉求。“业主要求开设3000万元的银行监管账户,也已经开设,后续监管资金用尽后会第一时间再补齐3000万元,大家本意都是希望把保利天街运营好。”

(责任编辑:马先震)


    中国经济网声明:股市资讯来源于合作媒体及机构,属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
精彩图片
上市全观察