几大项目多年计提减值 宁波富达百亿存货去化待明

　　每经记者 沈溦 每经编辑 赵桥

　　一则业绩预亏公告，折射出宁波富达（600724，SH）多个项目拿地多年却依然运营不佳的窘境。

　　《每日经济新闻》记者注意到，作为深耕宁波市场的国有上市房企，宁波富达自2009年通过重组进入房地产领域，旗下拥有宁波老牌的商业广场天一广场，而其房地产销售业绩也一直不错。不过，受困于后续开发不佳等因素，多宗土地多年未能完全入市也给企业带来经营压力，几大项目多年来屡次做计提减值准备。

　　业绩受困于多个项目

　　资料显示，宁波富达创建于1989年，1996年在上海证券交易所上市。是一家以住宅开发和城市商业地产经营管理为主业、兼营新型建材的国有控股上市公司，是宁波市政府列入重点培育的“宁波市大企业(大集团)”之一。

　　2009年，公司完成重大资产重组，控股股东宁波城投以宁波城市广场开发经营有限公司、宁波房地产股份有限公司以及宁波慈通置业有限公司等三个地产项目作为对价，认购宁波富达定向增发股份，涉及资产约88亿元。而初入楼市的宁波富达也尝到了甜头。据相关财报显示，2010年至2012年，公司营收一路上扬，分别达到31.30亿元、38.96亿元和51.87亿元，实现净利润3.39亿元、6.38亿元和3.48亿元。

　　不过，连年业绩提升的同时，早期高价拿地的隐患也早已埋下。资料显示，至今公司计提减值项目均为2012年以前拿地。而在2011年房地产市场拐点来临之后，公司业绩受困问题项目就越来越明显。

　　2012年报显示，公司首次计提存货跌价准备，其中“依云郡项目”（又称古林薛家项目）计提3.46亿元，“宁海桃源路项目”计提0.29亿元。这两个项目土地分别于2009年10月和2010年12月取得，建设类型为住宅及商铺。

　　2014年，公司再次计提资产减值准备5.27亿元。2015年因“依云郡项目”、“江湾城项目”合计计提存货跌价准备13.17亿元。2016年，“维拉项目”、“东城名苑项目”以及“江湾城项目”计提和调整存货跌价准备约1.4亿元。

　　最新的业绩预告显示，2017年度通过对各项资产进行清查，经减值测试，需计提存货跌价准备“宁海桃源路项目”3.5亿元、“江湾城项目”10.1亿元、“维拉项目”0.4亿元，合计计提存货跌价准备约14亿元左右，影响当期归属于上市公司股东的净利润约13.10亿元左右。

　　对于如此多的项目出现计提减值准备，公司董秘办人士向《每日经济新闻》对记者表示，多个项目出现减值，总的来说，土地价格偏高，未能及时掌握开发时机等均是出现上述问题的原因。

　　2017上半年存货超百亿

　　根据公司2017半年报，随着宏观政策和经济环境的变化，房地产行业利润空间收窄、盈利模式调整、行业洗牌和分化步伐加快，行业竞争格局加剧，这些都加大了公司下步经营运作中的难度和风险；公司资本实力与发展要求的差距、产业结构、资产结构、股权结构和债务结构的优化等问题仍需继续加强和落实。

　　宁波富达方面表示，虽然报告期内房地产去化速度有所提高，但价格未达预期，同时不同开发产品的去化速度出现明显地参差不齐现象，资产总额中房地产存货仍然占比较高（报告期末房地产存货总额 104.67 亿元，占比68.55%），公司虽然已对一些项目计提了较大额度的减值准备，但随着调控政策的不断深入和财务成本的不断增加，公司待建、在建和待售项目效益风险依然严峻。

　　记者查询发现，近年来，宁波富达公开拿地次数寥寥无几，最近一次拿地时间是在2016年9月28日。而连年土地积压导致的财务成本剧增，存量土地开发销售造成的结果却是亏损越多。

　　其中，以住宅商品房销售尤为明显，2017年上半年度公司完成住宅销售5.34亿元，占公司上半年营业收入的35.22%，比上年同期减少74.20%，实现利润总额负0.62亿元，净利润负0.79亿元。在2016年报中，住宅销售额为36.81亿元，净利润为负1.10亿元

　　此外，公司的存货也值得关注，截至2017年6月30日，公司资产总额152.70亿元，其中存货105.60亿元；负债总额117.72亿元，其中金融机构借款57亿元，大股东及其子公司借款26.50亿元，房产预售款23.60亿元；归属于母公司的股东权益26.64亿元，资产负债率77.09%。

　　上述宁波富达董秘办人士表示，由于近期受多个问题项目影响，已严重拖累公司业绩及发展步伐，持续放缓拿地节奏，公司管理层确实也在审慎考虑未来发展方向问题。

　　记者注意到，宁波作为二线房地产市场的典型城市，一度拥有雅戈尔、银亿股份、荣安地产以及宁波富达等多家房地产行业上市公司，不过2016年底以来，在调控政策下多家中小房企开始转型。雅戈尔明显放缓拿地节奏，转向投资等领域；银亿股份先后收购了全球第二大汽车安全气囊气体发生器生产商美国ARC集团、全球知名的汽车自动变速器巨头邦奇集团等海外资产。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，从城市基本面看，宁波是一个很特殊的城市，本身经济发达，又属于长三角经济圈内，但略显尴尬的是，宁波靠近上海，导致楼市向好时，市场爆发力不足，同时又容易被毗邻的杭州吸引更多的资金。此外，竞争企业多，开发销售的规模亦受影响。

　　不过，宁波富达的出路也并未堵死。“在宁波这样较为发达的市场，中小房企的产业空间依然存在，注意好拿地节奏，把握好产品入市的时机是关键，坚持下来的企业依然能够享受市场红利。”严跃进如是建议。