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用消费贷购房"悬了"管控贷款流向 银行还有"后手"

2017年09月29日 10:28    来源: 经济导报    

  房价飞涨,如何在现金不够的情况下买房?很多人想到了“首付贷”,即以各种名义(主要是个人消费)贷款用以付首付,为买房加杠杆,甚至实现“一套房变两套”。

  不过现在想以个人消费的名义搞首付贷难了。近期各地陆续发布有关消费贷政策,防范信贷资金违规流入房地产市场;而据银行业人士反映,他们也陆续接到金融风险提示,要求加强个贷管理,谨慎发放个人消费贷款。

  经济导报记者发现,虽然身处领域不同,但房地产和银行业人士都认为,严防消费贷变购房首付仅仅是管控举措之一;未来或通过硬件技术和软性审核等各种举措,实现多层次信贷管控,严防资金违规流入楼市。

  炒房“加杠杆”

  前几年,济南市民王斌碰上了一批“便宜房”,“是开发商抵给我们公司的,小微户型、地段在和平路、总价40万元,每平方米能便宜两千元。公司内部处理,抢的人很多,我两天内凑出全款才拿下了一套。”他告诉经济导报记者。

  当时的王斌刚工作没有积蓄,但他运用与“首付贷”相同的操作轻易凑齐了房款,“就是以装修为名义,抵押爸妈老房,贷出全款。”

  就职于国有“四大行”之一的资深客户经理刘刚告诉经济导报记者,王斌的这种操作在2008年前,本是银行的标准业务之一,“但由于2008年美国爆发次贷危机,银行因风险太大叫停了‘首付贷’。”他说,如果按前几年济南二套房首付30%计算,杠杆为3.3倍;但如果能以一套房抵押付首付,就相当于给消费者加了杠杆。

  为何业务叫停,王斌仍能拿下心仪的房子?原来他走的是“消费贷”中的“装修贷”,“就是以装修为名义贷款,实际没有装修而是用来买房。”王斌说。

  “几年前,个别地方性商业银行的员工就跟装修公司有联系,银行则对以装修为名贷出的款项睁一只眼闭一只眼,装修公司负责配合提现。”一位信贷公司负责人如是说。但经济导报记者未能采访到更多实例。但稍加查询便可发现,一些银行“装修贷”利率曾低至5.15%、期限曾长达30年,也就是说,只要王斌一年能还上三四万元,就能“零首付”、“零月供”坐拥一套房。

  山东康桥律师事务所合伙人邓莉律师表示,王斌的操作涉嫌合同违约,“我国合同法相关条款中规定,借款合同的内容包括借款用途,借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”邓莉告诉经济导报记者。

  截流资金降温楼市

  为什么个别银行会“睁一只眼闭一只眼”?刘刚分析认为,在房价飞涨的当下,房贷是一种数额大、风险低的优质贷款,但审核严门槛高,近两年又越收越紧。而消费贷审核门槛低,所以银行有将消费贷变相发放成房贷的动机。

  如果房价一直上涨,“加杠杆”的幸福生活似乎会一直继续下去;但如果房价下跌,“王斌们”违约呢?“那样相当于银行系统只放了一次房贷,却收了两套房,其中一套来自消费贷违约。这样‘坏账’也因为‘加杠杆’而翻番了。”刘刚表示。所以,尽管济南的房价现在不存在下跌的迹象,相关部门仍出台相关政策,“王斌们”的幸福生活也打了折扣。

  Wind数据显示,今年1-8月新增居民短期贷款1.28万亿元,较去年同期多增8231亿元,已远超去年全年8305亿元的水平。“这些短期贷款有一半流向了房地产市场!”上述信贷公司负责人表示,而刘刚预估有近40%;一份《全国居民短期消费贷流入楼市现象研究》的报告显示,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额的30%。

  这些数据足以引起警惕,于是就有了开篇提到的风险提示和各地新政策。济南的银行业内人士透露,银行针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,银行不敢再为“王斌们”办理“装修贷”了;而像“装修贷”贷款期限最长不超过5年,“王斌们”每年还款金额陡增至10.4万元;不得二次抵押发放消费贷,“王斌们”不能抵押还在还款的老房了。此外,多家银行开始向近期办理过消费贷的部分客户发送通知,要求其“补交消费用途证明材料”,包括货单、发票、合同、转账凭证等……一旦被查出消费贷改变用途,将邀请客户提前还款。总之,“王斌们”买房的杠杆越来越难加了。

  据不愿透露姓名的人士说,他的贷款已经收到银行通知,邀请提交贷款用途单据和凭证。

  不过,王斌在父母的资助下早早还上了“装修贷”,不用为合同违约担惊受怕了。

  只是房地产调控的一部分

  “不要紧盯消费贷的流向,还要注意到近年来房贷放款也是越来越紧了。”邓莉提醒,“严防首付贷流入楼市,或许只是房地产调控的一部分。”

  日前,融360监测数据显示,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,相当于基准利率1.04倍;而济南不仅以基准利率拿到房贷非常困难,一些银行甚至将执行利率与审批期限挂钩,借贷人则要考虑是否“以金钱换时间”,即接受更高的利率以换取迅速过批。

  在管控资金以消费贷形式流入房市方面,刘刚表示,济南不少银行也接到了金融风险提示,他们银行发放的消费贷款卡就无法在售楼处使用,所以“技术的进步也能实现个人账户的监控,而未来‘提现’这样的操作也逃不过账户监控。”

  “其实银行方面一直都有管控措施。”刘刚说,上文提到的“展开自查”、“补交消费用途证明材料”等新政策,都表明监管的加强。

  目前来看,相关部门已出手严查消费贷:9月14日,邮储银行杭州市分行因个人消费贷款挪用于购房等原因被处以65万元罚款;今年6月,大连银监局也对多家机构连开数张罚单,原因是“贷后管理不到位,导致个人消费贷款被挪用”。(应受访者要求,文中“刘刚”系化名)


(责任编辑: 马欣 )

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