本溪绿地资管违约非个案 绿地控股东北债务深陷泥潭

　　本溪绿地的资管违约并非个案，绿地在东北的债务还未引起市场足够的重视。

　　本刊记者 杨现华/文

　　一边是蒸蒸日上的业绩，一边是跌跌不休的股价，这样的景象就冰冷地呈现在绿地控股（600606.SH）面前。这个市值一度超过3000亿元的地产龙头，如今已经跌至不足千亿元市值。

　　日前，绿地控股再度被曝出债务违约。如果说当初的云峰债违约只是牵连到了绿地控股，如今东北子公司担保的债务出现违约，则直接将绿地拉下了水。

　　事实上，绿地控股早在2016年就出现了东北债务违约问题，有的违约甚至超过了一年。在发债受阻、定增一拖再拖后，绿地控股长期债务陆续到期，公司如何应对接下来的偿债高峰呢？

　　本溪绿地资管违约

　　8月7日，利得资本管理有限公司（下称“利得资本”）发布公告，利得资本-绿地山水城1号和2号资产管理计划终止，不过投资人并未如愿拿到本息。究其原因，则是因为绿地控股所辖的本溪绿地实业（集团）股份有限公司（下称“本溪绿地”）出现了违约。

　　利得资本-绿地山水城1号和2号的规模分别为1.3亿元和7000万元，所募集资金全部用于本溪绿地的“绿地·山水城”项目。

　　由于融资方未能按时偿还本息，两个资管计划到期终止后，作为管理人的利得资本已经将本溪绿地告上法院。

　　在此之前的6月22日，利得资本-绿地山水城3号资管计划已经提前终止，该资管计划募资1220万元，存续期两年，绿地辽宁投资建设控股集团有限公司（下称“辽宁绿地”）为担保方，募资同样投向于本溪绿地。

　　由于本溪绿地违约，该资管计划只能提前终止，仅收回了46万元的借贷利息。实际上，早在年报时，利得资本就披露上述资管计划出现违约。

　　年报显示，本溪绿地应于2016年12月20日支付利得资本-绿地山水城1号和3号资管计划的四季度利息，但直至9天后才予以支付；2号资管计划违约就更加明显，2016年三、四季度的利息都没有支付。

　　2017年一季报显示，到期的1号资管计划并没有收到本息，利得资本则宣布由于本溪绿地欠息且存在多笔违约行为，2号和3号资管计划全部提前到期。

　　对于年收入超过2000亿元的绿地控股来说，区区2亿元左右的违约似乎不值得一提。不过，当所有的违约都指向本溪山水城的时候，情况恐怕就没有那么简单了。回溯绿地控股的年报不难发现，绿地在东北的子公司早已经陷入困难中。

　　失控的东北债务

　　本溪山水城的销售情况其实非常理想。绿地控股年报显示，2016年，本溪山水城可供出售面积12.87万平方米，已经预售面积11.6万平方米，去化率达到了90%以上。

　　而绿地控股2015年借壳上市收购书则显示，彼时山水城项目可售面积只有8.58万平方米，已经预售面积为2.61万平方米。也就是说，本溪山水城项目是从2015年才开始正式规模预售的，并且公司也取得了不错的销售结果。

　　根据绿地控股2016年年报，本溪山水城项目投资规模达到48.22亿元，项目规划计容建筑面积达到99.09万平方米，而绿地控股700余个项目中超过百万平米的大盘也不过5个。

　　绿地控股借壳时披露的信息显示，本溪山水城分7个地块，最早的2015年8月底就需完工，而稍晚的将集中于2017年10月完工。然而，在公共信息平台上，绿地因为资金问题使本溪山水城陷入停工的传闻不绝于耳，大量已经交付购房款的业主迟迟无法拿到新房而走上了上访的道路。

　　那么，本溪绿地到底遇到了什么问题呢？从绿地控股的年报来看，公司的东北业务确实遇到了极大的问题，资金紧张是不言而喻的事实，与欠下利得资本的逾2亿元类似，公司在东北已经欠下数亿元贷款。

　　本溪绿地是绿地控股的二级子公司，其大股东辽宁绿地是绿地控股的一级子公司，而辽宁绿地目前的违约已经不止一起。

　　年报显示，截至2016年年末，辽宁绿地已经逾期未偿还的长期借款共有4笔，合计总额为4.2亿元，其中未偿还本溪市市区农村信用合作联社1.7亿元，逾期11天；中信信托的2亿元逾期4天；锦州银行沈阳八王寺支行的一笔1000万元逾期了17天，另一笔4000万元的借款已经长达522天，如果2017年半年报时仍未偿还，意味着这笔贷款逾期将接近两年，显然这不是资金周转问题而是恶意拖欠了。

　　正常情况下，长期借款一般用于公司的地产项目开发。如果项目建设进度或者销售情况不理想，公司出现资金周转困难尚可以理解的话，那么用于公司日常运营的短期借款也出现大面积逾期不还的话，是否说明公司的经营确实遇到了严重的问题呢？

　　截至2016年年末，辽宁绿地已逾期未偿还的短期借款总额为6300万元，其中本溪禾丰村镇银行800万元和500万元的两笔借款已经分别逾期了154天和189天；锦州银行沈阳八王寺支行的5000万元逾期了127天。

　　长短期借款全部逾期，不管公司承认与否，辽宁绿地显然遇到了经营上的困难。

　　对此，绿地控股相关负责人对《证券市场周刊》记者表示，本溪山水城将按原计划交房，辽宁绿地的违约问题正在解决。

　　不仅如此，有本溪金昌石油化工有限公司负责人在网上投诉，本溪绿地2011年建设“绿地·山水城”项目，该公司所有土地房屋属于征收范围；但是在公司2014年签订协议后，本溪绿地却没有履约，拆迁补偿至今没有到位，停工3年的金昌石化早已陷入困顿，绿地似乎选择了视而不见。

　　无论是对资管计划的违约，抑或是对银行、信托公司的拖欠，绿地控股在东北实实在在遇到了危机；对于负债率超过85%的绿地控股来说，债务危机的任何闪失都将给公司带来难以估量的影响。

　　债务隐忧

　　在A股上市的130余家地产公司中，剔除预收账款影响后，2015-2016年，绿地控股的资产负债率都跻身前十。如果与销售规模相仿的行业龙头相比，绿地控股的负债率更是遥遥领先。

　　A股上市的地产公司中，年销售收入超过千亿元的仅有3家，万科A（000002.SZ）2015-2016年的负债率只有65.81%和70.92%，保利地产（600048.SH）分别只有64.19%和62.2%，而绿地控股分别为85.07%和86.27%。

　　2015年才借壳上市的绿地控股并不是上市后负债率才陡然猛增的。根据重组报告书，剔除预收账款的影响后，绿地2012-2014年的资产负债率分别为80.58%、84.87%和 84.52%。也就是说，上市后的绿地不但没有借助资本市场降低负债率，借贷规模还进一步走高。

　　让投资者稍感欣慰的是，绿地控股的短期借款规模不大，2016年年末为249.4亿元，长期借款为1530.32亿元，即使遇到暂时的困难，公司的借款不存在短期集中兑付的危险。

　　不过，2016年年末，公司一年内到期的非流动负债有705.98亿元，较上一年增长超过300亿元，主要就是由于一年内到期的长期借款增长逾224亿元所致。

　　借新还旧是地产公司惯用的办法，长期借款到期只能由长期借款来补偿，如果长期借款短期化无疑增加公司的财务风险。在资金面宽松时，发放债券获得低成本的资金无疑是一个好办法。可对于绿地控股来说，由于“云峰债”的影响，公司债这条路暂时走不通。

　　云峰集团发债时，绿地是其控股股东，而后来绿地放弃云峰集团间接致使其遭遇借贷收紧，债务危机由此点燃了导火索。虽然绿地与云峰债并没有直接牵连，但公司发债却开始遇到阻力。

　　2016年4月1日，绿地控股发布公告，公司100亿元公司债获得监管放行，有效期12个月，距离2015年12月和2016年3月公司分次完成共计200亿元的公司债发行还不到1个月时间。

　　与前述200亿元公司债获批后迅速完成发行不同，此次100亿元公司债获批后，绿地控股迟迟没有推进发行事宜，直至到期后无疾而终。

　　与发债暂时缓解债务相比，定增募资则不用担心偿还问题。2015年12月，完成上市不久的绿地控股就推出了301.5亿元的定增计划。随着再融资的收紧，公司缩减近半至157亿元，随后再次缩减至110亿元，而且至今这笔定增仍然毫无进展。

　　发债无门、定增遇阻，到期的长期借款不断攀升。以应付债券为例，绿地2017年到期的债券合计金额为72.31亿元人民币和3.04亿美元，如果完成计划的100亿元公司债，恰好可以覆盖上述到期债务。如今公司该如何应对呢？

　　上述负责人表示，受再融资新政影响，行业发债出现困难，公司将通过定增和资产证券化降低负债问题。