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短租要靠“天时和地利”

2017年08月02日 08:37    来源: 广州日报    

  王先生在广州市区有两套两房单位用于出租,但租金回报率只有1.54%,租不抵贷,打算租约到期后做一些调整,把长租转为短租,希望提高年租金收入。业内人士认为,长租、短租各有利弊,业主需要结合房子地段、自身可投入资金以及风险承受能力选择合理的租赁方式或租赁组合实现更好的回报。

  长租是目前住宅市场最常见的租赁方式,房东收租一般以月为单位,要求租户租住一年以上,并以押二付一的方式支付租金,从而避免违约风险。房天下广州租房高级分析师李超介绍,长租的好处是一旦签订合同,即可获得较稳定的年收入,租金不会受房价升降而波动。

  长租:

  分租比整租带来更多收入

  也有租客认为,房屋户型有两三间房以上的可以选择分租,有助于带来更多租金收入。以王先生的物业为例,如果将房子整租给一个家庭租户,月租金3600元,如果将两房两厅的房子改造成三间房出租,按照市场价,环市西板块的单间月租金可以去到1500元以上,因此分租后租金收入将比整租高出900元。

  此外,合租又可能比分租获得更高的租金收益。分租是指每个人拥有一个单间,合租一般指两个人合住同一间。合租房分摊的租金会更少,更容易让租户接受,总租金收益就有提高的空间。不过李超提出,对房东来说,住的人并非越多越好,分租显然比合租更容易打理。

  但也有很多房东愿意选择家庭租户,因为其经济来源相对稳定,也相对更注意保养居住环境。把房子租给高校毕业生也是不错的选择,租户素质较高,也可以减少拖欠租金的现象。

  长租需求一般只限于在广州工作或读书的外地人,需求量有限,而广州人口流动性大,因此短租需求来源面会更广。

  短租:

  长租转短租 收益或提高30%

  理财分析师陈径芝表示,短租房的收益普遍比长租要高,但不同地段和淡旺季租金会有明显涨落,例如广交会期间,琶洲展馆一带的短租房日租金可达200元以上,而平时该板块平均月租金为4500元,平均每日租金只有150元,展会旺季,短租房收益比长租高出30%以上。因此有不少附近的房东会选择在展会期间把房子由长租变成短租,以获得高收益。

  上半年,广州公寓市场遇冷,市场上短租的酒店式公寓新增供应急剧下滑,这对住宅物业进入短租市场也许是一个良机,而且比起传统酒店的客房,住宅短租更具性价比优势。陈径芝建议,王先生的物业虽然不是展会地段,但属于市中心的名校物业,每逢中考、高考前夕,也会涌现出一批短租需求。升学陪读的短租房租期一般在一两个星期至一个月左右,而且多数是急于求租,因此可以在长租协议到期后先转做短租以提高租金收入。

  但短租房虽然收益高,也有一定的弊端:一方面,短租房因为租户流动性大,需要像家庭酒店一样经常打理,如果放租的物业多,可能还需要雇人打理,保养成本较高。另外,短租需求市场波动较大,难免会有空置期。

  案例

  房东想长租转短租赚更多租金

  王先生两套房子位于荔湾区环市西路繁华地段,目前的租户是小三口之家。虽然家庭租户打理起来比较省心,但近两年来房租几乎没有上涨。“目前房子月租金为3600元,市值约280万元,租金回报率只有1.54%。”王先生表示,房子目前陷入了“租不抵贷”的境地,所以打算在租约到期后做一些调整。

  由于租房新政出台,像王先生这样的房东仿佛看到了租赁市场的曙光,他表示自己的房子属于名校物业,附近有协和小学、广雅小学、西关外国语学校等几所重点中小学,再加上新政利好租赁市场,可预期未来租价肯定会有一波上涨。

  有朋友建议王先生考虑短租户或进行分租,毕竟未来租赁需求看涨,如何花点心思,有可能获取更高收益。王先生觉得朋友的建议颇有道理。

  投资贴士

  业内人士建议,短租只适合抓住市场旺季,做阶段性的投资,并且需要投入一定的维护成本,选择长租或短租应结合自身的经济条件。另外,发布短租房应通过正规平台,积累好评价也有利于争取高素质的租客。事实上,选择长租、短租各有利弊,业主需要结合房子地段、自身可投入资金以及风险承受能力,来选择合理的租赁方式或租赁方式组合。


(责任编辑: 马欣 )

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