锦和商业屡败屡战欲成"二房东第一股"

　　原标题：锦和商业屡败屡战欲成“二房东第一股”，但土地产权是“死穴”

    生活在上海的人应该对永嘉庭、苏河汇并不陌生，尤其是永嘉庭，还入驻着一家胡歌开的日料店。

　　所以，这两个创意产业园的火爆度毋庸置疑。

　　但今天唱主角的，是同时拥有永嘉庭和越界·苏河汇两处建筑群经营权的上海锦和商业经营管理股份有限公司（下称“锦和商业”），一个想成为“主板地产二房东第一股”，却屡战屡败、屡败屡战的公司。

　　二房东想再次上市

　　为何称锦和商业为“地产二房东”？这与其所在行业特性和主营业务有关。

　　锦和商业主要通过“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得建筑（群）经营权，然后将该建筑（群）整体进行设计改造为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。

　　这不就是二房东么？

　　那么这家上海文创办明确支持的、希望能够上市的公司，为何IPO屡屡被否呢？

　　主要是因为其土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

　　土地使用与规划不一致

　　2016年被否，是因为证监会发审委在审核中发现锦和商业存在以下情形：公司的招股说明书等申报材料显示，公司及控股子公司目前承租运营的18个园区中，有越界创意园、越界·永嘉庭等13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致，并且存在9个园区的土地性质为划拨土地的情形。

　　发审委认为，锦和商业将承租的划拨土地用于向第三方客户租赁经营，且部分园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致，上述情形不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于“改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条关于“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”的规定。

　　锦和商业提出，根据《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》(国办发〔2008〕11号)、《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》(国发〔2014〕10号，以下简称《若干意见》)中关于“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”的规定，其承租划拨土地用于园区经营的行为应当得到政策支持。

　　但是，在有关申报材料和聆讯中，锦和商业和保荐机构均未提出充足依据证实公司符合“以划拨方式取得土地的单位”的主体资格，以及公司承租划拨土地向第三方出租行为符合“兴办文化创意和设计服务”的行为要件，因此公司的上述主张不能采信。

　　此外，《若干意见》规定，“连续经营一年以上，符合划拨用地目录的，可按划拨土地办理用地手续；不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续”，锦和商业承租有关划拨土地用于向第三方客户租赁经营的期限均在一年以上，但公司未提出充分依据证明其用地手续符合上述规定。上述情形可能对公司持续盈利能力构成重大不利影响。

　　据此，发审委认为，锦和商业首次公开发行股票的申请不符合《首次公开发行股票并上市管理办法》(证监会令第122号)第十一条、第三十条第(六)项规定的发行条件。

　　前景依然不明

　　财汇数据显示，发审委已于2017年6月9日给出最新反馈意见，但相关文件并未公开披露。

　　记者联系到锦和商业询问土地使用问题是否解决，锦和商业表示，由于公司仍处于静默期，不方便就相关问题进行回复。

　　一位券商业内人士对IPO日报表示，锦和商业的经营模式存疑。以划拨方式免费获取的土地，不代表未来还能以相同的方式获取土地。一旦拿地方式发生实质性改变，如何保证未来在可能的成本增长情况下继续盈利是锦和商业首先需要解决的问题。

　　另一位创意产业园业内人士告诉记者，锦和商业在做创意产业园的投资、设计、开发、运营，但其实创意产业园是一个较为分散的行业，每个公司旗下的园区设计思路不一，运营模式也不尽相同。所以锦和商业能否成功上市，还要看其核心竞争力是否能够支持自身的可持续性发展。