素有“小万科”之称的荣盛房地产发展股份有限公司（下称“荣盛发展”，002146.SZ）虽盘踞河北多年，却始终难以做大规模。如今，“雄安概念股”的标签让荣盛发展摇身一变，开始迎风张帆。

　　激进补仓

　　5月11日，荣盛发展发布2017年4月份新增土地储备。公告显示，4月荣盛发展在天津、秦皇岛等地共取得3块土地。通过统计2017年前四个月荣盛发展的拿地数据，记者发现，荣盛发展已经累计获得土地17宗，分别位于京津冀地区、安徽青阳县，其激进补仓的势头丝毫不减。

　　数据显示，2017年前四月，荣盛发展在河北的霸州、张家口、沧州以及安徽青阳县等地合计揽地17宗，总出让面积达到97.38万平方米，成交金额约为45.67亿元。其中需要注意的是，单是京津冀地区，荣盛发展就纳得土储65.47万平方米，涉及金额44.04亿元，占总纳储成本的96.43%。

　　不难发现，荣盛发展已经开始加大对于京津冀的布局。“对于荣盛发展而言，雄安新区的建设使其走向风口。作为新区概念股，荣盛发展的受益远不只是股票的上涨，还有未来京津冀的房地产开发。”分析人士表示。

　　不同于以往，河北雄安新区的设立是中央推进京津冀协同发展的重大决策部署。未来将侧重于打造全国创新驱动发展新引擎，加快构建京津冀世界级城市群。

　　彼时，雄安新区的政策一公布，相关的概念股便蠢蠢欲动，其中就包含荣盛发展。荣盛发展发布公告显示，公司在雄安新区规划范围内没有土地储备，但在雄安新区规划范围周边的霸州市、永清县、沧州市等地有一定数量的房地产开发项目和产业园区项目。雄安新区的设立将带动周边以及整个河北省的发展，但是目前国家尚未出台关于雄安新区的建设具体时间、周期及规划等文件，对公司具体影响尚存在不确定性。

　　“雄安新区建设是‘千年大计’，相关公司的行情不会‘毕其功于一役’。雄安新区概念股经过4月中上旬第一波大的上涨行情之后，未来行情走势必将分化，这也就是荣盛发展持续补仓的原因，持续为资本市场提供利好。”一位证券人士指出。

　　实际上，2016年12月荣盛发展凭借单月斩获47宗土地成为土地市场的“扫货狂”。 在上述的47宗地块中，有一半以上来自于河北，其他地块主要位于聊城、南京、嘉兴、重庆、天津、临沂、徐州等地。从区域来看，这些地块分布于华东、华北、华中、西南等地。

　　其中，重庆乃是荣盛发展首次进入的城市。在2016年12月7日，荣盛分别以11.72亿元及8.8亿元摘得重庆巴南区两宗地块，楼面价仅为2175元/平方米及2855元/平方米。

　　在年末的大扫货中，荣盛发展总计耗资约86亿元，获取超270万平方米的土储。而在此之前的几个月，荣盛单月最多新增地块不超过10宗。

　　对于激进加仓的转变，荣盛发展集团营销副总裁秦德生对媒体体透露，获取这些地块之前便一直有在投入与沟通，只是刚好在这期间落地；而且在荣盛发展深耕的区域有优质地块推出，故12月在土地支出方面会比较大。

　　据了解，荣盛2016年土地购入的建筑面积达到1000万平方米。而在2016年上半年，荣盛共计获取建筑面积约175.24万平米新项目资源，仅完成全年目标的17.52%。

　　不过，在后半年的快节奏拿地下，秦德生透露，千万平方米的购储目标现已达成，而且年内荣盛还实现了在重庆、惠州、郑州的首度布局。

　　年报显示，2016年，荣盛发展通过股权收购、招拍挂等方式，先后在多个城市获得土地80余宗，规划权益建筑面积873.81万平方米。截至2016年年末，土地储备建筑面积2570.42万平方米，其中京津冀区域内土地储备超过800万平方米。

　　秦德生表示，在获取土地上，公司核心布局的区域是京津冀与长三角，但如果地块能够符合荣盛对利润率、去化周期等方面的标准，而且现金流充足、市场环境向好，便会考虑进入。

　　实际上，荣盛发展在2016年业绩报告中也提到，“2017年将继续顺应京津冀一体化的趋势，加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。”

　　与此同时，荣盛发展开始涉足产业新城。5月11日，荣盛发展下属公司邢台荣盛旅游就5.5平方公里内的前期策划、土地整理、基础设施建设等,与衡水市政府及衡水滨湖新区管委会开展全面合作,总投资约100亿。

　　截至目前，荣盛发展2017年已与北戴河、邢台市、中国(淮北)碳谷产业新城、张家口塞北管理区、唐山市城南经济开发区、神农架、蔚县、衡水滨湖新区等八个城市和地区签约了合作协议，合作区域规划面积超过400平方公里。

　　早在2006年，荣盛发展与河北香河签订合作协议，就规划总面积40余平方公里的香河县现代产业园进行合作。随后的2008年、2016年，合作范围相继进行扩展，香河现代产业园总面积也达到88.3平方公里。2015年9月，荣盛发展收购河北光彩投资98.5%的股权，由此获得河北永清台湾工业新城“土地一级开发项目”等权益，开发区域37.8平方公里，涉及金额2.63亿元。

　　据荣盛发展此前透露，经过多年开发，香河和永清园区已进入回报期。2016年上半年，连带其他产业园区公司，香河和永清园区为公司录得净利润约1亿元。2016年财报显示，产业园区业务取得营业收入15.1亿元，占总营业收入的4.92%。“雄安新区的发展离不开产业新城的布局，荣盛发展是提前布局，然后能分的一杯羹。”上述证券人士指出。

　　千亿大计

　　除了战略布局，激进补仓也是为了销售千亿目标的实现。

　　而在2011年，荣盛发展董事长耿建明就提出未来五年公司要实现总资产千亿（100个项目+30个城市分公司）。如今目标年份已过一年，而荣盛发展的千亿目标还有很长的路要走。

　　早在2007年，荣盛发展作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。在2008年至2012年间，得益于三线城市房地产高速发展，荣盛发展的年复增长率保持在50%以上。随后的几年由于荣盛发展战略布局失误，导致公司业绩增速缓慢，最终未能在楼市黄金时代做大。

　　如今，荣盛发展开始把战略布局由原来的“四处撒网”，转变为“重点关注京津冀和长江经济带”。据悉，荣盛发展的销售业绩在2016年首次突破500亿门槛，实现销售金额为512.2亿,同比增长65.8%。

　　期内，荣盛发展实现营业收入306.22亿元，同比增长30.60%；营业利润56.36亿元，同比增长75.79%；归属于母公司所有者净利润41.48亿元，同比增长72.07%。

　　截至2016年12月31日，荣盛发展的总资产1457.45亿元，同比增长40.35％；归属于上市公司股东的所有者权益236.65亿元，同比增长14.44％；公司净资产收益率18.74%，同比增长2.43个百分点。

　　基于2016年的亮眼表现，荣盛发展制定了2017年度目标，加快销售进度和销售资金的回笼，2017年度计划签约金额约650亿元，超去年137.8亿元；计划实现销售回款约600亿元，超去年115亿元。

　　联想到荣盛发展在土地市场的激进表现，不难看出其大规模扩张的野心。虽然秦德生表示，目前公司并无实现千亿销售额的具体时间表，但他也透露，“年销售在500亿以上的房企，大都会想要尽快实现千亿的规模。”

　　以2016年新进入千亿俱乐部的金地为例，其在2014年的销售额为490亿，至2015年完成616.7亿的业绩，到了2016年，这家企业即迈入千亿军团。相比之下，在2016年，恒大、万科及碧桂园的销售额将超过3000亿。同时，千亿军团也将扩容至12家，而在500亿以上房企的数量将达到23家，其中就有荣盛发展。

　　不过，对于想要提速快跑的荣盛发展，当前的政策风险也值得警惕。

　　自2017年3月底，紧跟北京楼市调控收紧的步伐，河北环京的张家口、廊北三县、固安、涿州、涞水等热点环京区域都进一步收紧。伴随着政策的全面紧缩和北京楼市的快速降温，环京楼市也于4月呈现出了降温趋势，尤其是固安区域、廊北三县、张家口区域等，房地产市场都呈现出量价齐跌的走势，新一轮楼市调控政策的成效正在显现。

　　上述分析人士坦言，“此轮调控不同于以往，而京津冀又是调控的重灾区，这些都可能影响荣盛发展2017年的业绩。”?