编者按
【去年信达地产实现净利润8.8亿元，仅财务费用一项就高达7.14亿元，同比增长195%。这与其过去一年多频抢“地王”耗血及助力拿地的借款巨额利息密不可分；实现房地产销售面积154.35万平方米，储备项目计容规划建筑面积375.54万平方米，公司在建面积336.28万平方米。按去年好行情时的去化速度，大约需要5年多才能消化完；截至去年底，信达地产存货价值456亿元，其中因借款融资而受限的存货则高达175亿元。今年以来随着楼市转冷，这些存货可能会成为一种负担。
本期房产周刊将以信达地产旗下创下的上海新江湾城、上海顾村、深圳坪山和杭州滨江奥体地铁总价几处“地王”为例，实地调查这些项目的现状，区域市场成交冷暖，以此观察这类房企的未来前景。】
去年曾被业内封为“地王制造机”，如今却几乎销声匿迹于全国土地市场，这家在A股上市的信达地产（600657，SH）其实并未真的闲着。
4月20日，信达地产公告了重大资产重组进展，其拟收购淮矿地产，但这笔交易背后并不简单，从交易构架来看，涉及以不良资产处置见长的公司实控人中国信达。
《每日经济新闻》记者研究发现，这一重大动作与信达地产去年财报专门揭示的多重风险不无关联。数据显示，该房企去年净利8.8亿元，仅财务费用一项则高达7.14亿元，同比增长195%。
随着调控进一步加剧，一些楼市开始遇冷，像信达地产曾摘下7个“地王”的战绩，此后却低调转向房企并购，又将给市场传递怎样的信号？
扣非后净利下滑24%
2016年，全国热点城市迎来一波“量价齐涨”的行情，千亿级房企增至12家，像恒大、万科与碧桂园迈入3000亿级销售规模之列。
信达地产作为一家中型房企，也尝到了去年这一波楼市的雨露滋润。数据显示，信达地产去年全年实现销售面积154.35万平方米，同比增长38.55%；实现销售金额169.07亿元，同比增长60.71%。
与销售收入相比，2016年信达地产实现营业收入115.7亿元，同比增长42.2%；实现归属于归属于上市公司股东的净利润8.8亿元，同比增幅仅为2.4%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益之后的净利润为6.06亿元，同比下降24.2%。
《每日经济新闻》记者注意到，与营业收入增幅42.2%相比，去年信达地产营业成本增幅达50.64%。就期间费用而言，信达地产去年管理费用较为平稳，同比微增1.74%，销售费用同比增幅34.86%，尤其较为惹眼的是财务费用，去年该笔成本为7.14亿元，同比增加195.18%。
实际上，信达地产去年出现财务成本的较大涨幅，这早在去年中报财报中就暴露出来。记者注意到，去年上半年，信达地产累计产生财务费用约2.61亿元，2015年同期仅为8907.1万元，其当时解释说是“融资规模扩大，利息增加”。
去年中报显示，信达地产曾对外提及“因土地成交较为集中，报告期内融资产生财务费用同比增加193.26%”这一点。近日，信达地产董秘办一位工作人员向《每日经济新闻》记者解释说，财务费用的增长主要是因为企业要扩大规模。
记者查询资料发现，2015年7月份到2016年6月份，信达地产一年内在上海、杭州、广州、深圳、合肥等热点城市拿下了7个“地王”，总耗资352亿元。
克而瑞数据显示，去年全国“地王”超过340个，合肥、杭州等热点二线城市“地王”频出。一位克而瑞分析师表示，首先是宽松的货币环境，企业资金来源渠道广泛；房企对投资区域预期高度趋同；行业集中度提高，房企规模诉求强烈；热点城市“僧多粥少”。
扩张致负债率升到85.7%
记者注意到，去年信达地产按权益比例计的新增储备计容规划建筑面积77.4万平方米，截至去年底的储备项目计容规划建筑面积375.54万平方米，在建面积336.28万平方米。
随着拿地规模急速扩张，信达地产开启大额举债模式，资产负债率一路走高。截至2016年底，其负债率达85.7%，较年初增长2.45个百分点，2014年末为78.18%，2013年末为68.82%。
作为全国房企标杆的万科，一直号称坚持稳健经营策略，但面对当前房企巨头之间的激烈竞争，也不得不加大举债扩张力度。以年份来观察，截至去年底，万科资产负债率首次突破80%，同比增加2.84个百分点，达到80.54%。
相对于万科引入新股东深圳地铁集团，信达地产则背靠以不良资产处置见长的母公司中国信达。
尽管如此，信达地产实际融资成本并不低。比如2015年，该房企平均融资成本为8.07%，去年整个融资环境前松后紧，其平均融资成本为7.61%。截至去年底，信达地产融资余额380.8亿元。其中，债券融资余额120亿元，同比增加90亿元。
值得一提的是，信达地产与中国信达之间实际发生的债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购和出售以及共同投资等事项合计大约10.3亿元，而2017年预计发生前述相关事项的可能金额为200亿元。
信达地产前述董秘办相关人士表示，目前公司长期与短期负债比例是8：2。通过120亿元低息债偿还高息债，确实抬高了财务杠杆，但对企业百利而无一害。与龙头房企恒大、碧桂园等相比，他们拿地不是多而是少了。
转向资产并购机会
去年下半年以来，信达地产未披露公开拍地的信息。
记者从信达地产2016年年报获悉，该房企今年计划土地投资145亿元，去年实际拿地总金额215.15亿元，涉及其权益拿地总耗资153.54亿元，今年计划签约销售额160亿元，与去年实际销售金额相比略有下调，暗示其对后市的看法趋于谨慎、保守。
以去年实际销售154.35万平方米的历史最好成绩，比照信达已储备计容规划建筑面积375.54万平方米和在建面积336.28万平方米，就意味着在不新增储备的情况下，信达需要销售近5年时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，政策管控风险加大，土地市场扩张会比较谨慎。从资金审查角度看，公开招拍挂拿地审查严厉程度加大，使其面临更大的挑战，适当回避是对的。
对于今年行情，信达地产表示，房地产调控深入进行，后续可能还有新政策出台。受政策影响，市场预期有所变化，客户观望情绪还在增加，市场周期性调整的压力加大。行业集中度还在加速提升，中小房企面临更大的竞争压力，并购加剧。公司业务规模不断扩大，未来随着项目建设的持续推进，可能会带来更多资金需求。”
4月20日，信达地产公告拟收购淮矿地产，此举构成重大资产重组。按照公告描述，此次重组前，淮矿地产母公司淮矿集团将淮矿地产的部分股权置换给中国信达，目前正在履行审批程序。这意味着相关各方涉及不良债权转让与收购及债转股等运作。
淮矿地产官网显示，该房企注册资本逾51亿元。截至2016年11月底，其共有24个二级开发项目，2个一级开发项目。开发地涉及合肥、芜湖、六安与上海等城市。
《每日经济新闻》记者发现，2014年6月，信达地产协同中国信达重整嘉粤集团，一举收购对方旗下5家房企100%股权，直接新增土地储备计容建筑面积合计约113万平方米，快赶上前一年储备量。
严跃进表示，以并购的名义进行贷款其实没有太多限制，并购贷政策比较稳定，房企获取此类项目融资压力不大，通过并购也能实现曲线竞争，回避各类拿地风险。从收购淮矿地产来看，说明信达对其的投资认可，充分认可国资背景和在安徽的发展机会。
信达地产前述董秘办相关人士则回应说，包括2016年之前，他们的拿地都是理性行为，下一步国家依然会出台相应的调控政策，到2018年会有一些并购机会。其认为信达选择的时机也是十分其恰当的。
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