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新业务抬高债务杠杆 穆迪全面下调万达商业地产评级

2017年01月23日 17:17    来源: 投资时报     苏慧

  穆迪认为万达商业广场的整体出售将加大公司业务风险

  当一家商业地产公司被全球信用评级机构下调评级,将会意味着什么?

  《投资时报》记者近日获悉,全球领先的信用评级、研究及风险分析机构 穆迪 投资者服务公司,调降了大连万达商业地产股份有限公司 ( 下称万达商业地产 ) 和万达商业地产 ( 香港 ) 有限公司 ( 下称万达香港 ) 的各类评级。

  具体看:其一,将万达商业地产的发行人评级从 Baa2 下调至 Baa3 ;其二,撤销万达香港 Baa3 的发行人评级,并授予万达香港 Ba1 的公司家族评级;其三,将万达商业地产海外有限公司和 Wanda Properties International Co. Limited 所发行债券的高级无抵押债务评级从 Baa3 下调至 Ba1 。这两家公司均为万达香港的全资子公司。此外,上述所有评级展望均为负面。

  “ 下调评级反映我们预计随着万达商业地产加快执行新的业务模式以增加商业广场的整体出售,其债务杠杆将升高。 ” 穆迪副总裁、高级信用评级主任、同时担任万达商业地产主分析师的曾启贤表示: “ 评级下调亦反映我们认为商业广场的整体出售将加大公司业务风险这一观点。 ”

  万达商业地产发行人评级降至Baa3

  2015 年万达商业地产执行了整体出售模式,即建造和转让商业广场,转让后万达商业地产将继续对商业广场进行管理。迄今为止,此类出售交易的规模并不大。在 2015 年和 2016 年万达商业地产共向投资者和关联方转让了 20 家购物中心。

  未来几年内,万达商业地产将加快实施新的业务模式,此业务模式下公司基本上要在商业广场的开发差不多完成时才能从投资者处回收现金。而这也意味着与住宅销售相比,商业广场整体出售的资金回收周期更长,因为住宅开发初期公司就可获得预售款。

  穆迪指出住宅和商业地产开发将继续为万达商业地产带来预售资金和收入,但未来两年该业务板块预计只有很少的增长。

  为商业广场整体出售作准备,万达商业地产需建立起可售商业广场存量。尽管单个商业广场的开发成本仅为人民币 10 亿元左右,未来 12 个月建造总支出仍将保持在较高水平。因此其需进一步实施债务融资以支持其新业务模式。穆迪预计未来 1-2 年内万达商业地产每年需要人民币 350 亿元左右的债务融资。

  鉴于此,未来 1-2 年万达商业地产的调整后净债务 / 净资本比率可能从截至 2016 年 6 月止 12 个月的 36.9% 升至 45%-50% ,同时 EBIT/ 利息比率可能从 3.8 倍降至 3.0 倍左右。上述信用指标水平对 Baa3 发行人评级而言较弱。

  穆迪还注意到,万达商业地产在三四线城市的业务占比仍然较高。穆迪估算截至 2016 年底,约 40% 的出售类物业土地储备 ( 按建筑面积计算 ) 位于三线城市。如果 2017 年市场流动性收紧,该公司在三四线城市的住宅、商业地产销售和商业广场的整体出售前景将更不明朗。

  此外,与传统的分契式地产销售相比,万达商业地产向投资者整体出售商业广场的模式将增加其销售的波动性,并且在中国零售市场严峻的情况下将面临更高业务风险。

  万达香港的评级同样被下调包括两方面原因,一方面,母公司万达商业地产向其提供支持的能力减弱;另一方面,其自身个体信用状况较弱。

  短期内获评级上调可能性不大

  穆迪认为鉴于评级展望为负面,近期万达商业地产 Baa3 的发行人评级获上调的可能性不大。但若万达商业地产能实现以下几项内容,则其评级展望有望恢复至稳定:其一,完成其传统房地产开发业务及商业广场整体出售业务的销售计划;其二,租赁及管理费收入实现增长;其三,信用指标有所改善,调整后净债务 / 净资本比率降至 45%-50% 以下, EBIT/ 利息覆盖率升至 3.0-3.5 倍以上,且租赁及管理费收入 / 利息比率保持在 130% 以上。

  另一方面,万达商业地产评级也存在继续被下调的可能:其一,合约销售业绩或租赁及管理费增长弱于预期 ; 其二,因购地、合约销售或商业广场整体出售回款缓慢,实际举债规模高于预期,其三,信用指标持续恶化。

  信用指标恶化迹象包括万达商业地产调整后净债务 / 净资本比率升至 50%-55% 以上, EBIT/ 利息覆盖率降至 3.0 倍以下,同时租金和管理费收入 / 利息比率降至 125%-130% 以下。流动性恶化,如现金结余持续降至短期债务的 1.5 倍以下,或银行融资渠道削弱亦将令评级面临压力。

  另外,若有迹象表明万达商业地产的资金大量流失,或公司治理及透明度恶化,则亦将令评级遭遇压力。


(责任编辑: 马先震 )

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