调控“调红”商业地产股

　　柏可林 摄

　　此前谁也没想到，刚过去的国庆长假成为了近期A、H两地市场地产股的“变天”分水岭。国庆前后，共计23个城市先后发布楼市调控政策，使得开市后的两地地产股出现了不小的震动。然而，回顾10月10日至10月14日这一周的市场，无论是A股还是H股，地产股的分化非常明显，甚至部分地产股的修复能力极强。那么，调控政策对房地产行业的具体影响如何？哪些地产股在今年最后一个季度还会给投资者带来惊喜呢？

　　《国际金融报》记者通过对房地产企业高管、地产研究机构专家、证券分析师的采访发现，调控政策对不同定位的房企影响并不同，在当前的市场环境下，调控反而是优质房企转型加速的“催化剂”。而这对资本市场而言，也是投资者大浪淘沙的绝佳机会，一味根据政策来看空地产股，无疑是缘木求鱼。

　　商业地产迎机遇

　　“本次多地集中调控政策出台主要对过热城市的住宅项目影响比较大，而对商业地产的影响度并没有那么大。对于调控政策，我们还是坚持平和心态，把自己产品做好，经营好，在战略区域寻找合适的项目继续发展。”10月12日，香港上市房企宝龙地产（HK.1238）总裁许华芳在上海接受包括《国际金融报》记者在内的媒体采访时，首次谈到了对楼市调控政策的观点。

　　许华芳向《国际金融报》记者介绍，宝龙在营的商业项目截至年底会超过30个，同时计划未来5年内将在营商场规模扩大至50个。许华芳同时透露，未来发展是以上海为中心辐射长三角，实现累计销售千亿元人民币规模。

　　在过去一周间，此前在香港股市风生水起的地产股因为内地楼市调控政策遭遇了当头一棒。然而，和不少地产股相似的是，宝龙地产在股价遭遇节后四连跌后，出现了大幅拉升。10月14日，截至记者发稿时，宝龙地产已经上涨2.47%，报2.49港元。而在最近一个月中，宝龙地产从2.18港元一路攀升至10月6日阶段高点2.66港元，涨幅达22.01%。

　　根据公告，宝龙地产截至2016年9月末的9个月合约销售总额约为人民币112.7亿元，合约销售总额年同比增加约14.5%。

　　而从A股市场来看，国庆节长假后5个交易日中，地产板块虽然整体遭遇了21.6亿元资金的净流出，但同样是商业地产股率先反弹，甚至部分出现了逆市飘红。

　　根据Wind资讯统计，在过去5个交易日中，海德股份、万泽股份、深物业、同达创业、信达地产、卧龙地产、铁岭新城等地产股涨幅均超过10%，其中大部分偏重商业地产项目。

　　“在楼市调控政策的影响下，优质商业地产的估值洼地有望迎来修复。”一位上海某券商房地产行业分析师向《国际金融报》记者指出，“前期投资者更多关注的是住宅项目，部分在住宅项目上下血本的房企可能会受政策影响较大，这也令投资者将目光转向了估值相对更为安全的商业地产股。”

　　试水轻资产化

　　近年来，大量企业涌入商业地产领域，在存量过剩的大背景下，商业地产市场从开发时代进入了运营和资产管理时代。万达、凯德、大悦城、星河、红星等商业地产企业均开始采用轻资产模式大举扩张。

　　中航地产在国庆长假前便发布重大资产出售预案，公司拟通过协议转让方式，向保利地产出售房地产开发业务相关的资产与负债，标的资产预估值合计为23.23亿元。并且，若协议转让的方式未能得到国务院国资委批准，公司将采用在产权交易所公开挂牌的方式出售房地产开发业务相关的资产与负债。截至10月14日，公司股票依然处于停牌中。

　　中航地产表示，此次交易旨在通过重大资产出售方式剥离市场前景不佳的房地产开发相关业务和资产，减轻公司经营负担，集中资源重点发展物业资产管理业务，优化公司的资产质量和盈利能力。

　　虽然“轻资产”在当前的房地产行业中已经拥有了一批“拥护者”，但仍有一些企业对轻资产态度谨慎，“试水”意味更为明显。

　　中国奥园地产集团商业运营总裁张俊表示：“房企的轻资产业务都非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段；另一方面，地产基金投资的市场还在培养之中。”

　　许华芳也坦言：“宝龙地产当前轻资产业务更多的是一种尝试，并非主业。最近，我们会通过基金的模式去参与并购，盘活存量。”

　　市场降温估值为重

　　“2016年以来，由于地价持续上涨，大型房企在财务成本、运营成本等方面的优势逐渐凸显，拿地规模突出。企业整合方面，本轮调控政策下，行业竞争格局重塑，越来越多的中小房企在行业并购潮中退出市场。”中国指数研究院最新报告预计，四季度房地产市场需求量价增速放缓。

　　考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，中国指数研究院预计未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。“政策密集影响市场预期，楼市降温有望加速来临，但不同城市受政策的影响程度差异化特征明显”。

　　对于调控，许华芳也表示，“现在经济环境更大的挑战是对房企员工思路和学习能力要求更高，必须不断创新来适应市场，曾经一招用一年的时代过去了，当前要不断加深进步”。

　　优秀的企业能从调控中抓准机遇，而聪明的投资者也理应懂得从调控中重新调整布局。

　　招商证券分析师赵可指出，“国庆期间的数据或许也会被拿来看空，但事实表明，国庆期间销量下滑是常态，主要是备案受放假影响，当然，政策出台造成的观望升级也是导致今年国庆销量下滑略强于往年的原因。基本面不是这轮地产股上涨的主逻辑。”

　　在赵可看来，房地产行业基本面的调整仍会持续到明年下半年，而短期政策的密集出台起到的作用是加速未来调整，从而使得行业不会在高点徘徊过长时间而“过分透支需求”，这样的结果是使得下一个小周期的向上阶段（明年下半年靠后）更具弹性。

　　“未来地产股的修复空间仍取决于无风险利率的改善。”赵可表示，未来无风险利率很难恶化且仍有改善空间，从而使得估值修复逻辑得以持续，“当然这个修复是有顶的，即10%-15%，届时涨速也将放缓”。

　　对于房地产行业的系统性风险，华泰证券分析师李超认为，现在想着房地产行业“崩盘”还有些“杞人忧天”。

　　“在‘资产荒’的大背景下，货币很可能追求稀缺的一线城市和局部二线城市地产，房价具备上涨的货币因素。此外，房价上涨还受经济和人均收入增长、城镇化、房屋土地的供给、人口、税收、买涨不买跌的交易心理等多因素影响，这些因素共同构成房价上涨的主要因素。”李超指出，日本在20世纪90年代初房地产泡沫破灭的背景在于央行连续加息以及对地产企业的限贷，美国2007年开始的房价下跌同样始于美联储加息以及随之引发的次贷危机。因此，从国际比较的角度看，各国历史上房地产市场大幅下跌或崩盘，都存在利率水平上升的宏观背景。

　　“这一点和我国当前情况有所不同。目前中国利率水平尚处于下降通道。央行也看不出通过加息来收紧货币政策的意图，仍看不到房地产崩盘的货币因素。”李超强调。