基金子公司涉房 需设防黑天鹅风险

　　中国经济网北京8月12日讯（记者 李乔宇）近一段时间以来，基金公司子公司涉房成为潮流。

　　据每日经济新闻报道，博时基金全资子公司（博时资本）斥资人民币11亿元购买天津市亿嘉合置业40％股权。有业内人士猜测，此次博时资本接盘地产项目，或为推出涉房类资管计划。为此，记者联系博时资本的相关联络人，然而截止至发稿，电话未能接通。

　　11亿元接盘地产项目

　　上实集团旗下公司上实城市开发近日发布公告，称已与五矿置业以及买方博时资本管理有限公司（以下简称博时资本）订立框架协议，以人民币3.66亿元的价格向博时资本出售天津市亿嘉合置业40%股权。

　　持有该项目60%股权的另一大股东为五矿置业。据了解，五矿置业在过往数年里已经提供大量资金开发天津北辰宜兴阜项目，并拨付所需资金。经协定，博时资本需向五矿支付人民币7.34亿元，以注资其于五矿所产生的上述成本分占部分。也就是说，博时资本需要为接盘该项目出资人民币11亿元。

　　项目公司天津市亿嘉合置业为中国天津北辰宜兴（楼盘）埠项目的开发商。项目地址位于天津市宜兴阜旧村，类别为住宅、商业、酒店。该项目为中国天津北辰区的综合商住发展项目，土地面积约为111.5万平方米，而预算总建筑面积则约为204.3万平方米。目前，这个项目正开展建筑及拆卸工程。

　　据报道，上实城市开发此次所售资产今年来呈现亏损状态。数据显示，截至2012年及2013年末，根据所持股权比例，上实城市开发应占亿嘉合置业的净亏损额分别为639.4万元和1024.3万元。截至2013年12月31日，亿嘉合置业的负债净额为人民币482.6万元。而本次出售完成后，上实城市开发将大致录得人民币1.09亿元的税前收益。对于此次为何选择斥资11亿元投资亏损资产，以及交易资金来源究竟为自有还是募集所得，博时资本尚未给予答复。

　　基金子公司“涉房”已有先例

　　事实上，在博时资本以前，基金公司子公司涉房早有先例。以嘉实基金子公司为例，该公司似乎在有意调整着运作的轨迹，将房地产业务从国内转向国外。

　　嘉实基金通过与商业房地产服务公司高力国际开展合作，对海外购房团项目做出投资评估，开展离岸不动产、股权、债权、证券和其他收益权项目投资业务。而该业务则通过嘉实基金旗下子公司嘉实财富的定制账户服务实现。

　　但或许国内的多家基金子公司并没有嘉实般“嗅觉灵敏”。今年上半年，财通基金子公司上海财通资产管理有限公司发行的财通资产—光耀扬州全球候鸟度假地资管计划因光耀地产的倒闭事件陷入危机。据了解，这款资管计划分为两期，先后于2013年12月17日和12月30日成立，募集资金共计2.5亿元，主要用于光耀集团扬州全球候鸟度假地项目开发建设。

　　目前，财通资产已经选择资产处置变现，也就是拍卖项目土地和项目公司股权的方式追回本金和预期收益。基金子公司的首例兑付危机或得以妥善解决。有业内人士表示，财通基金的积极应对，可能会让这件事情马上过去，不过这也充分说明基金公司子公司业务的各种问题将会随之而暴露。

　　涉房类资管计划存隐忧

　　一位资深研究员介绍，自2013年起，房地产信托成为基金子公司的主攻方向之一，至少有接近半数的基金子公司涉足地产类业务。但相对信托公司，基金子公司从事类信托专业人才储备以及项目运作经验匮乏。且基金子公司在快速发展业务的过程中，风险控制意识还存在不足，风格较为激进。有一些房地产项目以及地方政府融资平台项目并不符合信托或者券商资管的合规风控要求，而基金子公司却愿意承接。

　　在涉房项目中，土地抵押和项目工程抵押算是安全等级很高的担保措施。而据一位基金子公司业务团队负责人透露，很多产品根本没有土地抵押，只有类似的股权抵押、公司和个人的连带担保、财政函、人大决议这种更弱的方式。在此背景下，一旦产品偿付出现危机，靠土地变现或不再靠谱，投资者的钱可能会血本无归。

　　据了解，目前信托公司在做房地产信托时，不仅需要符合4证齐全、30%资本金、二级开发资质这三个条件，还需要监管部门进行事前审批。而基金子公司在房地产项目投资方式上所受监管相对宽松，对资本金也没有过多要求。一家信托公司经理表示，基金子公司的资管计划相对信托违约的风险更大一些，目前信托产品仍存在刚性兑付。然而对于基金子公司的资管计划产品来说，基金子公司资本金普遍以千万计，而公司运作的产品规模却是几亿甚至几十亿。在如此高的杠杆倍数的放大效应下，一旦出现偿还能力问题,依靠基金子公司目前的资本恐难以偿付,对其母公司也会产生影响。