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合众人寿重投养老地产项目 保费被指入不敷出

2012年12月14日 17:41   来源:新华网   

    11月初,沈阳市已处于寒冬里,但沈阳市土地交易中心却异常火热,3位买家在轮番竞拍沈阳棋盘山市开发区泗水科技城20等19宗地块。经过2个小时的激烈竞拍后,手持9号牌的买家成为了这次土地拍卖中的最大赢家,一举拿下13宗地块。

    “9号牌”金主不是别人,正是这两年活跃在养老地产领域的合众人寿保险股份有限公司(以下简称“合众人寿”),它们以总价3.7亿元拿下了上述地块。

    今年7月,中国保险监督管理委员会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,保险资金投资不动产资格进一步放开后,它们便成为了养老地产投资领域的新贵。

    尽管投资资格进一步放开,但上述通知仍规定“不得利用投资养老和自用性不动产的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅”。

    “我们会严格按照《险资投资不动产暂行办法》的要求来经营这些土地,并不会出售这些项目。”合众人寿副总裁刘校军在接受本报记者采访时指出。

    近年来,合众人寿在养老地产领域多有斩获,起步于湖北武汉的它此前曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”;在是次的投资地棋盘山,2010年其也已进入。两年光景多次出手,不难看出其对这一投资领域的看重。

    然而,一个现实的问题是,养老地产属于投资大、回收周期较长的投资项目,在没有地产销售支撑运营的情况下,合众人寿的养老地产如何发展,又如何实现盈利呢?

    200多亿元的投资

    这一次,合众人寿出资3.7亿元拿下了沈阳棋盘山市13宗土地。按照规划,这13块土地中的6块为商业用地,7块为养老社区开发用地。

    其实,这并不是合众人寿首次落子棋盘山。两年前的2010年,合众人寿就已投资140亿元在棋盘山泗水科技城附近拿下了2000亩土地。项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块。其中养老社区规划面积为10万平方米,800张床位,总投资约20亿元。

    另外,2010年,合众人寿还在距沈阳棋盘山几千里之外的武汉投资80亿元开建了合众健康社区。

    两年的光景,合众人寿在地产领域已投下223.7亿元,其中大部分为养老地产。

    自2005年成立以来,合众人寿已从年保费5.8亿元、总资产7亿元发展至2011年的年保费105.4亿元、总资产325亿元的保险企业,实现了年保费15倍、总资产43倍的增长,虽然规模不大,但合众人寿在养老地产领域的投资可谓是“大手笔”。

    然而,依照保险资金投资不动产的有关规定,上述物业都不得对外销售,“这些项目我们会持有运营。”刘校军说。

    目前,合众人寿手中的项目大多处于前期建设阶段,至于如何运营获利刘校军并没有进一步阐明。

    而按照合众人寿董事长戴皓此前对媒体的说法,或许能摸清一些运营路径。他指出,合众人寿的寿险业务拥有600万名保民,完全可以成为合众投资建设养老社区的潜在客户;其次,保险业务也可以在养老社区投资的基础上,进行保险产品的创新,形成保险资金长期稳健投资资金来源。例如,原有养老保险客户退休后可以直接进入保险公司投资的养老社区,保险公司可以不再向其返还到期养老金,而是将到期养老保险直接转至其养老社区,这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张,从而有利于保险业的做大做强。

    另外,为了降低入住老人的经济负担,合众人寿更是计划推动“以房养老”模式。合众人寿给予本报的官方回复就显示,在沈阳的合众人寿CCRC健康养老社区(一期)项目中,主要采用了“以房养老”的模式。对于刚刚到手的棋盘山泗水科技城项目也将采取这一模式。

    风险投资

    长期以来,保险资金在其他领域的投资收益并不丰厚。

    保监会政策研究室的一位专家指出,“保险资金的主要投资渠道有股市、债券、铁路和海外项目,但从2008年开始,股市、债券普通的回报率是-4%,海外银行虽然没有具体亏损数据,但中国平安(行情股吧买卖点)保险(集团)股份有限公司投资比利时富通银行的惨败案例,说明海外投资并不如意。”受累于这几年保险资金投资收益率偏低甚至亏损,监管层目前的思路正在转向探索新的投资渠道。2011年初,保监会相关负责人亲自去东方资产管理公司“取经”,对于四大资产管理公司依靠房地产投资而获得的巨大发展感触颇深。

    2012年7月25日,保监会出台《关于险资投资股权和不动产有关问题的通知》明确规定险资投资渠道包括养老企业股权、不动产的企业股权;投资非自用性不动产的账面余额,由过去不高于本公司上季末总资产的3%提高到15%,这大大刺激了保险企业投资不动产的热情。

    合众人寿一位高管曾指出,“投资不动产就算不增值,还有项目、土地等存在。这是2012年合众人寿投资的基本理念”。

    “民政部对于险资进军养老产业是持欢迎态度的,在内部风险严格管控下,我们保监会也是欢迎险资进入养老产业,现在个人寿险营销模式面临被终结的命运,银行和保险联姻仍是负增长,加上整体经济形势不景气造成投资渠道狭隘,这几年保险企业的发展并不好,所以我们支持和鼓励保险资金进行产品创新和转型,投资政策也会越来越放松。”上述保监会政策研究室的专家向本报记者强调,保险业要“重生”就要拓宽投资渠道。

    然而,“按照《保险公司偿付能力监管规定》,偿付能力充足率低于100%的为不足类公司;100%到150%之间的为充足I类,属于关注类公司;高于150%为充足II类,这类方为正常公司。按照规定,保险公司的偿付能力充足率最低标准是要满足100%。而合众人寿在这一领域做得并不好。”国内某保险企业一位人士表示,合众人寿2011年的偿付能力充足率仅为105.97%,还被保监会“亮红灯”。

    对于这一问题,合众人寿此前在年报中解释称,主要是公司业务发展及资本市场波动影响所致。但本报记者注意到,公司的各项开支快速增长,去年合计支出109.1亿元,而保费收入仅有99.8亿元,收入与支出不协调。

    根据上述保险企业人士介绍,“虽然合众人寿投资养老地产这一块并没有触犯法律法规,但合众人寿存在明显的风险性。按照行业规律,一个保险企业要发展起来,在刚开始的前10年肯定是要深耕保险行业,而不是到处去投资,否则风险性很大。如果这些地产没有获取高额的回报率,那么非常危险”。

    同时,上述保险企业人士质疑合众人寿采取的是“以保险养地产”的模式,而这一模式是中国保险监督管理委员会坚决禁止的。

    

(责任编辑:慕玲玲)

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