林浩鼎:利用情事变更原则平衡因房市调控造成的违约责任

2012年04月21日 17:02   来源:中国经济网   

 

北京大学法学院博士研究生 林浩鼎

 

    中国经济网北京4月21日讯 2012中国信用4?16高峰论坛暨第八届全国信用体系建设经验交流年会今日在北京开幕,本届论坛主旨为社会诚信建设的中国模式。在探讨中国目前的房地产问题时,北京大学法学院博士研究生林浩鼎表示,因为在房屋调控政策下解除合同,情事变更原则的适用。

    以下是文字实录:

    林浩鼎:我们知道任何价格的调控不外乎控制供给和需求。在中国大陆目前房地产调控有从09年政府找开发商谈过,可是接着开盘价一天比一天高,之后从需求着手,2010年下半年首先是控制首付款的比例。有的开发商卖预售房原本首付款只要10%,后来提高到50%,政府出来说这样不行,不付到50%就不发你登记证,这是一种政府调控需求的方式。

    在我们法学里面,有一个可以解除合同不负违约责任的就是不可抗力,不可抗力包括天灾人祸。如果不是不可抗力的原因而履行合约会显失公平,那法学里提出了一条情事变更原则,这在最高院合同法解释二已经确定了,所以第一波政府更改首付款比例,比如我好不容易跟父母借20万首付款订了房但还没过户,这时候你跟我说限购令出来了没办法做登记,必须把首付款补足80万,这时候怎么办呢?那开发商说房子也不卖给你了,你交的首付款20万我也没收,因为你违约了。这时候应要有情事变更原责的适用,解除合同但不应使房屋卖受人乘担违约责任。

    接下来到了2011年上半年控制先从首付款比例开始,然后控制到了谁才有资格买房子。以北京为例,当时出了房地产调控政策的时候,你要买房子第一要有北京户口,或者你在北京交了五年的所得税或社会保险,如果你买房子的时候交了定金,如果发现我没有北京户口,拿不到房屋所有权证,那怎么办?你找到开发商说我没有办法买了,开发商可能会说我不退你钱,你违约。2011年和2010年这两个政策,法院受理了许多件这样的案子。假设房子平均我们用最低200万算,假设首付款只交了20万,假设全国发生了5万件,那么就有100亿违约没收款的问题。

    签合同不一定代表我违约了就一定是有法律责任的,其实里面还是有其他的情况要参考。谢谢大家!

    其实世界各个先进国家包括我们中国合同法不会说只保护谁。它是市政府还是大企业就受到保护。合同法有说有所谓的强制性法律规范和任意性法律规范。比如你要卖我这个杯子卖5万,我跟你立一个和约,我心甘情愿,你把这个杯子给我。但是5万块买你一只手,这个合同就会是违反公共秩序善良风俗,这个合约是无效的。可是其实不是这么简单,强制性法律规范有取缔性和效力性,违反管理性取缔性的强制性法律规范那合同还是要对双方当事人有效只是有行政罚的问题而已。

    

(责任编辑:张元缘)

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