易宪容:对房地产的宏观调控将是长期的 不能动摇

2012年04月21日 16:46   来源:中国经济网   

   

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容

 


    中国经济网北京4月21日讯 2012中国信用4·16高峰论坛暨第八届全国信用体系建设经验交流年会今日在北京开幕,本届论坛主旨为社会诚信建设的中国模式。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在谈到中国的房地产时表示,这几年中国经济发展了,但是推动了一个极大的泡沫。房价涨幅实际从2003年到在到去年,涨幅是8到10倍。这个泡沫不采取好的办法消化,那么中国这个房地产泡沫自然破灭,那么其结果一定比美国的金融危机,比90年代日本的金融危机、比90年代台湾的房地产泡沫破灭的后果还要严重。>>2012中国信用4·16高峰论坛专题

 

    以下是文字实录:

 

    房地产的问题这几年一直在讲,房地产无论在中国还是全世界,金融是房地产最核心的问题。我有一个基本的观点就是,中国十几年来经济之所以能繁荣之所以能够发展就是有了一个金融创新工具——房地产。它能够把现在、过去、未来的都用到了现在。就是把需求客观扩张。所以我们这几年十多年来经济为什么能够发展这么快,完全是政府过渡信用过多的结果,为什么泡沫这么大?中国房地产泡沫可以说世界上没有,大家可以看到北京住房的房价和收入比,或北京住房这十几年来建筑的面积是多少,这都是前所未有的。

    我昨天参加一个房地产论坛,前天到了,因为昨天没什么事,去周围散步,周围全是空子的房子。三线城市、四线城市都是这样。所以当前中国的房地产市场为什么要坚决调控,就是因为我们早几年政府采取了错误的金融政策,错误的经济政策导致了一个巨大的房地产泡沫。如果这个泡沫不采取好的办法消化,那么中国这个房地产泡沫自然破灭,那么一定比美国的金融危机,比90年代日本的金融、比90年代台湾的房地产泡沫破灭还要严重。台湾的房地产破灭我知道,我一个同学90年代初买的房子,他告诉我,他挣了一点点的钱就是房地产泡沫给吃掉了。我给政府报告的时候也提过,这个泡沫不挤出来,未来无论经济、金融、社会面临一系列的大问题。

    我给大家讲几个概念:朱镕基总理他的任期,信贷5年增了7000万,房价开始上涨的时候温家宝上来的时候开始,温家宝总理第一任信贷增长多少了?4.75万亿,到了2008年之后到2011年我们的银行信贷达到了30多万亿。金融危机以后我们政府采取了比美国还要美国的扩张政策,通过大的扩张炒作房地产,炒大房地产泡沫。这几年信贷增长的速度,是朱镕基总理时候的8倍。GDP增长多少呢?GDP增长1倍多,但是信贷增长了8倍,30万亿信贷发出来。朱镕基总理如果他任政,有5任才可以发这么多信贷。所以泡沫还不大?所以可以说这几年中国经济发展了,但是推动了一个极大的泡沫。房价涨幅实际从2003年到在到去年,涨幅是8到10倍。所以这完全是错误的信贷政策导致的一个错误的结果。

    房地产政策到什么时候开始政府意识到这个问题了?是2010年“国十条”的出台。我在国十条出台之前我参加了他们的系列会,也给他们出了系列报告,这时候政府才认识到如果房地产泡沫还是用银行拼命发信贷,我们信用无限扩张下去,那么中国的经济泡沫破灭比美国的金融危机还要厉害。因为美国别看它的房地产泡沫导致了它的金融危机,但是美国人买房,95%的居民买一套住房。但是中国人买房买多少?很多城市居民两套以上多的是,买2套、3套、4套、10套的都有。特别是政府官员一查出来,一个个都是10套、20套几十套住房。

    比如说浦东新区,区长出问题,一查出来13套房,南京财政厅厅长一查出来7套住房。所以这个问题到了2010年才意识到问题的严重性。所以从2010年开始政府才在金融政策上,通过金融政策来把房地产这个泡沫逐渐的挤出。以保证中国经济持续稳定增长。2010年“国十条”主持人不是温家宝总理,是李克强总理,所以国十条就是要挤出房地产泡沫,就是把房地产市场调整。

    挤出房地产泡沫他们所采取的方式有三个方面:一个是信贷、一个是税收,一个是行政干预。行政干预没少用,最重要的就是差别化的信贷政策。差别化信贷政策规避了现在买房的人,你如果是个人买第三套住房已经禁止了。住房的第一要义,最重要的东西是改善我们居住条件的,不是投资挣钱的。就是要把投资挣钱保值的功能去除掉,这是第一要义,在第一要义基础上才能谈挣钱、保值。

    第二个是你买第二套住房可以买,但是你的收付比例由过去的两层提到不低于六层。第二你的利率水平由过去的7周优惠调整到基点利率的1.1倍。我们在政策之前买房的利率是4.158,现在买第二住房最低是7.55。这个条件说明就是要把当前中国住房投资和住房消费做严格区分。如果你投资炒作买第二套住房得严格限制。第三个条件就是购买第二套房有一定优惠,但是首付比例和利率也提高了。

    这样的背景下大家看到了我们的房地产市场从2010年开始出现了量跌价滞,整个销售数量下降,住房价格持续在那儿不动。出现近两年这样僵持的局面,到最近逐渐在打开。比如住房销售降价降价一下跌一些销售量就出来了。早些时间量跌价滞局面正好说明了我们中国房地产市场是投机炒作的现象巨大。所以政府的目标就是改变房地产市场。差别化的信贷政策并不是一个短期政策,一定是一个中长期的政策。要把住房和炒作投资区分开,所以这样的背景下大家可以看到我们中央政府今年以来所有政府领导人一致强调房地产宏观调控一定要坚持下去,而且不会动摇!宏观调控的目标就是要让住房的价格回归到合理水平。住房价格的合理水平就是各个地方的民众有支付能力购买,这就是合理使用。

    在这样的背景下中国的住房市场它的泡沫被逐渐的挤出。不过,大家要看到这个泡沫挤出的情况下中国的经济也出现了调整,比如说钢铁业去年出现了亏损,一季度全面亏损,还有建筑材料、房地产上市公司等等出现了调整,整个经济增长速度下降。但是我相信中央政府已经看到了这种调整、这种下降是早几年房地产泡沫推的过大要付出的代价,一定要承担这个代价。只有重新调整房地产市场才能真正走出我们当前的困境。所以我一直主张房地产市场要让宏观调控目标实现就是要让住房的价格逐渐回归到合理水平。

    现在最大的问题在哪里?现在最大的问题是房地产企业不愿意降价,为什么不愿意降价?房地产企业早几年“富的溜油,暴利让他们有能力支撑这种对策”。但是我相信他们早几年的经验可能是谁坚持到最后谁胜利,但是这次不一样,这次房地产政策的主持人跟以往不一样。我相信房地产宏观调控最合适的是金融政策,在未来一段时间里到底情况怎样?真正见分晓的时间是2013年中央新一届政府领导人上任,他的新的政策就会告诉我们未来房地产市场到底走到哪里。

    所以我相信这种调整会持续下去,但是房地产企业现在很多人说房地产宏观调控已经到底了。但是我相信这种调控是长期的政策,不会短期,一定要认识到房地产的泡沫要逐渐挤出。而且让房地产市场真正成为我们未来中国经济增长的动力。   

 

    易宪容: 

 

    1 中国的房地产是政策市,政府要通过这种政策来保证它的利益目标。


 

    2 我接触到的事情,实际上我好像没有听到发生这样的事情。因为买房的时候没有签署购房贷款合同,贷款合理不成立前面那个合同也不成立,所以没有违约不违约。所以我是基本上天天跟这些人打交道,好像没有听到过由于政策变化导致开发商去起诉购买者的好像这个没有听到过。


    3 我们中国的房地产市场完全是政策市,利率的高低、按揭贷款高低、首付款高低完全以政策为基础,合同还是政策之后。所以政策调整之前,无论是买方和卖方一系列的交易都在政策之前完成,多数是这样的。

    4 刚才讲的一个很重要的问题是,合理房价当然每个人心中都不一样。你心目中的合理房价不一定是真实的合理房价,房地产、我们经济发展到底是为了什么?是为了企业利润还是GDP增长?其实不是,我们所有问题最根本就是为了绝大多数民众生活条件改善,所以房地产市场为什么调整,房价是第一要义。绝大多数人现在85%的民众如果房价不调整买不起房,那85%的人买不起房房地产房价要不要调整?如果买不起房价再高没有意义,GDP再高没有意义。

    住房产品和其他产品不一样,住房产品即可以做投资又可以作为消费,如果消费出发我们可以找到一个供求关系的变化,如果作为投资,我们住房,投资产品是0到无数大。如果你希望增加土地来增加我们住房的房价问题,这是完全错误的。那时候是把银行信贷拼命推出来,中国的房子住的月球上去也不够,所以到现在中央政府才明明确确的看到了房地产的未来发展,房地产市场不是你拉动产业多少,不是GDP多高,最重要民众是不是能够承受这种成果?所以所有问题,房地产市场考虑三个基本前提:


    第一,住房权利居住权是天赋人权,生产这个产品出来,首先第一条要满足我们每个人基本的居住条件。发达国家住权法第一条讲了,生产安全舒适具有居住能力的住房。


    第二条中国的土地是公有的,公有是全国人民都拥有的东西。


    第三,中国共产党的宗旨就是为全体人民服务。

 

    所以讨论任何房地产问题,如果你要站在这三个基本前提上讨论,每一个人都不要从自己的角度,从自己的利益想问题,那么房地产市场会发展好得多。这三个基本前提才能保证中国房地产持续稳定的发展,成为经济增长的动力,成为我们所有民众住房条件不断改善的首要基础。

(责任编辑:张元缘)

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