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07年炒房族遭遇重挫 翻番梦想成了"深度套牢"
 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口 2007年12月25日 08:47
    “真没想到年初定下的炒房利润翻番目标,如今成了‘深度套牢’。如果明年春天不能解套,我的资金可能就会彻底崩盘。”临近岁末,雄心勃勃试图在炒房中赚钱的广西炒房人黄宁宁感慨地说。她的说法道出了今年炒房族的共同境况。

    炒房族“翻番账”:最怕升值幅度小

    2007年3月之后,从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的“炒房族”。她直接通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元,购买了20多套关内、关外的楼房,甚至南山区半岛城邦价格高达每平方米40000元的楼盘,她也一口气购买了3套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时,她也分别购买了近10套房子。

    黄宁宁说:“全都是想等着升值,然后出售获利的,从来没想过自己住。按照年初增长速度,年末价格翻1-2番没有什么问题。”

    记者在采访中了解到,类似黄宁宁这样的“炒房族”,都有自己的一套“翻番账”:每个月的房租一定要比得上银行的月供,以兰溪谷150平方米房子为例,房租为每套每月15000元,房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下,首付需要120万元,当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息,这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。

    “更重要的是房价的上涨带来的效益,按照深圳房价增长速度,到年末的时候,南山区一带的楼盘价格会比现在高一倍甚至两倍。”10月份返回柳州老家度假、同样加入“炒房族”的周箐箐说。

    不过,“炒房族”也有不小的风险,在深圳,买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上,银行利息7%-8%,这意味着20%以内的升值都是亏本保本的,要达到20%以上的升值才能赚钱,才能盈利。

    调控棒打“七寸”“深度套牢”成“房东”

    “真是看走了眼,调控政策那么厉害,我们真的全部都要成为房东了。”临近年末,返乡寻找同学“周转资金”,帮忙支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。

    进入9月份以来,以北京、上海、深圳为代表的热点城市,一方面房价在悄然下降,另一方面楼市的交易量急剧萎缩。1月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米,而到了10月份,成交量却只有15.36万平方米,创下3年来新低,房地产市场突然由热转冷。

    世联行研究中心的数据显示,在二手楼市场方面,深圳1月—7月成交活跃,投资现象比较普遍,成交量节节攀升,其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套,成交价格也从年初的每平方米8996元飙升至7月份的每平方米13299元,涨幅达到48%。深圳中原的数据显示,10月份深圳市共成交二手住宅约2800套,成交面积21.9万平方米。而6月份时,成交量为12100套及101.4万平方米,10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。

    不少被“套牢”的“房东”,对中央抑制资金流动量的宏观调控政策感触颇深。9月15日,央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率,是今年以来的第五次加息,在连续加息后,个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%。若采用等额还款方式,按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。这会对自住购房需求形成压制,就削弱了市场的承接力。

    9月27日,央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求已贷款买房的个人,再利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成,且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不但加大了炒房的成本,也增加了炒房的风险。

    “套牢”之后更怕“深度调控”

    记者在采访中发现,不少被“套牢”的“炒房族”还在期待着明年一季度银行贷款额度松动,楼盘“接单”人群增多为自己迎来“解套”甚至“获利”的良机。

    常年在珠三角一带从事房地产开发的商人韦强认为,2002年以来,几乎每到年末都会出现楼盘价格下滑,但成交量同时下跌的情况。从资金链的结构考虑,主要是因为年末各大银行贷款额度将纷纷告罄,二手楼交易可能无法获得贷款。缺乏资金支持飙升的楼市价格肯定会出现下滑。与此同时,前期高位接单的“炒房族”并不愿意低价交易,从而形成“价跌量减”的销售态势。

    韦强说:“按照以往的惯例,每年元旦过后,银行进入新一年度贷款期后,将会有更多资金涌入市场,这就为楼市价格飙升提供了充足的资金来源。”

    不过,记者采访的多位“炒房族”均认为,由于中央经济工作会议已经为明年适度从紧的调控政策定了调,这就意味着明年货币市场的投放量将缩减,加上央行对第二套房认定标准实施,明年中央还将出台更多遏制资金流动性的措施,“深度套牢”很可能将成为“炒房族”不得不面对的现实。

    研究投资理财问题的专家、平石资产管理公司中国市场部负责人张天运认为,投资房产一定不能寄希望于一夜暴富。将大量资金全部投资房产,肯定会面临不小的风险。对于已经被“套牢”的炒房族来说,在明年紧缩政策已经确定的情况下,适当减少购房数量,降低预期的投资回报率,减小资金风险,是比较明智的做法。
来源: 新华网  
 
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