专炒50年产权住宅 09上半年3个月赚了100万

2009年07月17日 09:33   来源:钱江晚报   
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  借着今年楼市上半年的这拨旺销行情,杭州人小良成功地做了回短线投资客:今年4月初,小良花410万元买进了位于滨江某小区的4套50年产权的二手住宅。

  6月份,他将这4套住宅悉数抛出。短短3个月时间,一下子赚进100万元。他是怎么来挖掘二手房价值的?对想购买二手房的人有何借鉴?

  A>> 专门瞄准50年产权的"住宅"

  一般来说,住宅都是70年产权的。而小良这次短线操作选中的却是看似50年产权的公建,实则仍为住宅的房子。"这样的房子属于价值严重被低估的。"小良这样认为。

  什么是50年产权"住宅"?在这次实盘操作之前,小良已经对这类也许连专业人士都说不清楚的投资品种作了深入研究:一般来说,所有70年产权的住宅小区偶尔有少数房子只有50年产权的。比如说黄龙雅苑,因为西边紧靠电力大厦,一般4楼以下的住宅都满足不了"大寒日须有2个钟头以上日照"的建筑设计要求,这幢住宅在规划设计时就被设定为50年产权,即交付后办理的是公建类房产品的产权证。这类"住宅"和普通的写字楼不一样,虽说都是50年产权,但从居住功能上看,和住宅是一模一样的。

  别简单地看待这"50年"和"70年"的区别,一般来说,这些"住宅"售价都要明显低于同类住宅。比如小良选中的4套住宅4月份时的售价在7000元/平方米左右,而同一个小区70年正常产权的住宅当时售价要10000元/平方米左右。

  今年4月份,杭州一二手房成交量突然开始放量,嗅觉灵敏的小良判断这是个入市的好时机。他果断地花410万元买进了这4套位于同一个小区同一幢楼的房子。

  "4月份,我判断每套房出手可赚5万元。没想到楼市行情上升之迅猛远远超出了我的预期,到了5月份,每套房的转让利润已经上升到10万元。"看到买房的人接踵而至,原本打算5月底出货的小良狠狠心,将出货时间延迟到了6月底。

  小良手头的这4套房子是陆陆续续出货的:最早一套是6月上旬抛的,最后一套是6月下旬抛掉的。当时杭州一些银行已传出二套房贷收紧的消息,小良感觉楼市的阶段性高点可能已经来临,所以就果断全部出货。

  B>> 短线和中长线混搭来降低风险

  虽说是短线赚了一大票,但是小良认为,在眼下这个高风险的楼市,不能光做短线,还应该根据房产品的差异化,短线和中长线相结合,这样才能最大化降低风险。

  上半年,小良除了短线炒了4套房,还有着长线投资和中线投资各两个案例。从进货出货的时间段看,一般短线投资为一年以内,中线投资为1~3年,长期投资为3年以上。

  5月份,杭州城北某住宅楼盘开盘,小良买进了一套90平方米左右的房子。因为这是期房,3年后才能交房转让,小良买这套房走的是"长线投资"策略。"这一区块周边只有两三个楼盘在开发,区域尚不成熟,要想短线赢利可能性不大,预计3年后才可转让赢利。"

  另外,6月份,小良还购进一套申花板块的商铺,购入价为2.5万元/平方米。"这一区块有万家花城、西城年华、文鼎苑等小区,都已入市,商业成熟在即,是个适合中线投资的品种。"

  今年的房价上涨之快很多人都没有料到。由于实体经济还没有根本回暖,虽说有通胀的预期,但房价上涨的背后总是缺少支撑点。正因为如此,小良选择了"短线为主,中长线为辅"的混搭型投资模式:如果全部选择短线品种,万一判断错误,风险太大。如果全部选择长线品种,万一经济不好,房子被搁置,资金可能就周转不过来了。

  C>> 善于发现价值被严重低估的二手房

  7月初,杭州各大银行收紧二套房贷的消息,让盛夏的杭州楼市打了一个喷嚏。

  有人预测,杭州房价的上涨之路会由此有个阶段性节点。

  "这个时候再做短线可能已经错过了最好的时机。"小良认为,4月份至今,杭州某些楼盘的房价已上涨了15~20%。下一步怎么走?政府政策导向如何?这一切似乎都不明朗。为求稳妥,近段时间还是先观望一下再说。但小良也认为,在观望的前提下,只要发现市场价值被严重低估的二手房,还是有短线操作机会的。

  一是拍卖房。一般来说,法院拍卖房产,拍卖价都会低于市场价约15%。去年10月份小良买进的一套风雅钱塘的拍卖房,8500元/平方米,而市场价已达到10000元/平方米。小良最后在今年6月份以13500元/平方米的价格卖出,每平方米赚了5000元。但小良提醒,这类房子,一定要注意两点:一是产权是否清晰。有些拍卖房,虽然价格便宜,但可能产权有争议。二是搞清性质,避免拍进一些高税费的房子。比如赠予房产,自今年6月份开始,赠予房产如果是陌生人之间的赠予行为,要征收20%的个税。拍卖时如果不小心拍到这样的房产,交一大笔税费就得不偿失了。

  二是"缺陷"房。比如像只有50年产权的住宅,这类房子和70年产权的存在30%的价差,但在实际使用中其实没有那么大的差别。

  三是低价二手房。小良认识不少中介的朋友,在投资房产的过程中也常能碰到一些房东因赌博、破产或出国原因挂价明显低于市场价的二手房。仔细淘淘挂牌二手房,如果做足功课,还是会碰到这类房源的。

  怎样挖掘二手房的价值

  经纪人的购买建议

  1. 我爱我家经纪人韩小姐:"我知道有一种衡量房产价值最有效的标尺,叫做租售比,即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

  如果一个区域房产运行状况良好的话,租售比一般为200∶1~300∶1,如果租售比超过300∶1,意味着房产投资价值相对变小;如果租售比低于200∶1,表明该区的房产投资潜力相对较大。购买者不妨可以从这方面进行价值判断。"

  2.盛世管家经纪人薛先生:"我觉得要挖掘二手房的价值首先要具备敏锐的观察力,及时掌握一些政策动态;其次要多关注透明售房网上的二手房信息,因为这些房源价格的变化也预示着市场的变化。"

  3.杰邦房地产经纪人何小姐:"现在的二手房市场经常会看到有二手房价格'倒挂'一手房,往往都是上市不到五年的'次新房'。这些二手房由于投入使用时间短,与新房无太大区别,而且购房者可以实实在在的看到房屋状况。"

  4.中原地产的经纪人顾小姐:"在二手房市场比较活跃的情况下,要找到某一地段几套房子的成交实例,这时就可以把它的成交价格作为参照物,并对成交实例与挂牌二手房之间的差异进行对比分析,挖掘出它真实的价值。"

  5.信义房屋经纪人马先生:"房子一般的价值从这几个方面体现,一是朝向方面,正南或东南向最好。二是楼层方面,不要忽略顶楼,顶楼价格便宜,而且比较受年轻人青睐。三是户型方面,户型方正,利用率高的最佳。四是装修方面,二手房当然要

  考虑到这一点,未装修的房子和已装修的房子之间的价格可能相差很多。"

  6. 裕兴房产经纪人金小姐:"在二手房市场上有些房子有缺陷,如:墙壁裂纹、门窗破旧、家具不好使等,这些缺陷都不属于重大质量问题,都可以修好,而且费用不高。购买这类房时,房东在价格上都会有一定的让步。"

  7.21世纪不动产经纪人胡小姐:"我认为可以多去老小区跑跑,这些老小区经常会有些房源出售的信息,它们一般配套设施比较完善,人文氛围成熟,交通便利,其中可以挖到一些价值被低估的房子。"

  8. 华邦地产中介的林先生:"在二手房市场上,你常会见到一些急于出售的房子。这类房子大多是因为房子的主人有紧急的情况而不得不转让。这时,只要你开价比较合理,卖方一般情况下都会成交的,甚至可能亏本成交。所以,你有这样的机会一定要抓住。"

  9. 臣信房屋经纪人叶小姐:"要及时了解杭州楼盘的一个整体价格水平,如果遇到行情不明朗的时候,要选择观望,不过同时也要关注那些被市场低估的房子,可能会有升值的空间。"

  10.假日房产经纪人丁小姐:"在二手房交易市场上,你可能会遇到挂牌很久未售的房子,这些房子售价一般偏高,不妨先看一看房子,还可以去关注附近相似房子的成交情况,或请专家分析,为这套房子定一个合理的价格。"

(责任编辑:胡晓)
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