"房中房"整治 小户型走俏

2009年05月04日 08:11   来源:广州日报   
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    据报道,广州已制定了“房中房”专项联合整治工作方案,力争在今年基本解决投诉强烈、治安消防隐患大的“房中房”,实现九成以上的出租屋无“房中房”,并明确要求中介公司不准承接房中房的租售业务。中原地产市场人士表示,政府加大力度取缔此类物业或会利好租赁市场。同时“房中房”被“封杀”,使一房或单间的需求加大,导致其租金上升或租客转为合租,有机会带动两房、三房的租赁成交。地产人士认为,“房中房”安全隐患非常大,政府要整治必须有一个更明确更强硬的法规出台,期待“房中房”专项联合整治方案早日公布。

    一位曾租住“房中房”的租客告诉记者,他选择“房中房”是看中单门独户的优势,不需要与人合租,隐私性好。他理解政府禁止“房中房”的苦心,但如何才能以较便宜的租金满足像他这类人的租金需求呢?“房中房”有着怎样的前世今生?“房中房”是如何改造的?带着这些问题,本报记者做了一番调查。                      

    “房中房”积患已久,监管难度较大

    中原地产东洲分行营业经理何国荣表示,其实一直以来广州市都禁止“房中房”的出租,并有相关处罚规定,但从未有业主因改造“房中房”出租而被查罚。近日政府有关部门再次强调要整治“房中房”,仍未能引起这部分业主的重视。而且业主改造“房中房”的费用相当低廉,赚取的租金远高于普通住宅出租。而要将房改房重新改造回普通住宅,则需要花费大量的金钱。业主权衡过个中得失,宁愿冒着被处罚的可能,也要出租“房中房”物业。

    中原地产暨南分行马昭权表示,之前相关部门到区域内小区派发传单,规定检查中发现的“房中房”业主要恢复住宅的正常规划。但由于没有一个明确的法规和后续跟进,最终对“房中房”的整顿是不了了之。政府机关亦存在查证难,所以从根本上很难遏制“房中房”的现象。马昭权说,经改造的“房中房”物业,其成交价比同类型未改造的物业要高20%,原因是业主将装修改造的费用一并算入,而买家购置该物业也是继续用于出租,无须对房屋作改动。

    中原地产市场部人士认为,新政策中明确中介公司不能从事出租“房中房”的业务,对一些大型正规中介公司会起约束作用,但对于个人之间的交易或一些小型中介,仍比较难监管。

    记者调查:一个两房改成5个单间

    满堂红置业专家表示,广州改建“房中房”现象由来已久,天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区都有“房中房”存在,另外广州各大批发市场因租赁需求量大,滋生了不少“房中房”现象。

    在广州天河南一路沿街都贴着“单间和一房一厅出租”宣传单,价格800~1200元不等,这些小广告大多是经改造后的“房中房”。有的是“N+1”的格式改建,将房和厅改为独立的小单间,像两房一厅改成3个独立的小单间,这种还基本保持原有房屋结构,而最离谱的是将一间七八十平方米的两房,间隔成5个单间,厨厕一体,没有阳台,房间大小只能放下一张床和一个电视柜、一个衣柜,每个单间都装了门和独立电表。目前体育西一带的六运小区、育蕾小区等楼梯楼一房租金要1500元/月,这种月租1000元左右的小单间的确有一定吸引力。

    租客自述:不说真不知道房间改造过

    顾先生曾经在蓝色康园租过一个“房中房”,他告诉记者,若非地产人士,一般人还真不知道那个房间是“房中房”。当时业主还“大言不惭”地告诉他,房子从开发商买来时就是那样,他一买就买了两个单位。顾先生说,蓝色康园一房一厅的房子租价为1800~2000元/月,改造成两个套间后,每个房间可以租到1300~1500元/月,收益提高50%。

    顾先生向记者描述了他租住的“房中房”概况。两个“房中房”合起来是一个建筑面积40平方米的一房一厅单位,这种户型厅出阳台,而房也有一个阳台,入门处左边或右边是厕所,厨房却是位于房间的旁边。他说,业主把厨房改造成厕所,污物排入下水道,打通房间与新改造的厕所,成为一个套间。厅与原本的厕所之间的隔墙也打掉,连成一体成为另一个套间,于是一房一厅就巧妙地改造成两个单间。顾先生说,“房中房”业主熟谙此道,每个房间都装有电表,独立核算电费,每个房间的门都是铁门,与独立的一个房子无异。由于单位内两个单间互为独立,业主可以委托中介出租两个房子,而不需要专门找人合租。他说,当时他与一个同学合租这个单位,他觉得,就算住在另一个房间的是陌生人也不害怕,因为大家是有铁门隔开,安全性较强。租用蓝色康园的这个“房中房”,顾先生认为,住“房中房”最大的不便是不能明火煮食,因为厨房荡然无存,只能用电来煮食。

    顾先生在广州有着多年的租房经历,本身又从事地产行业,他因工作之便见识过不少“房中房”格局。他说,“N+1”的改造方式不算太过分,有的改造还浑然天成,难以察觉。不过,最离谱也是最危险的是一个七八十平方米的房子改成5套间,分装五个电表,若五个房间都住满人,楼面承重负荷与电表负荷过重都可以导致危险。

    中介看法:“房中房”租金多收一两倍

    满堂红研究部主任沈锐培认为,造成广州“房中房”泛滥的主要原因有两个:一是业主出于牟利的目的;二是市场对单身公寓的巨大需求,可以说“房中房”现象是利益与市场双结合的产物。广州目前三房单位平均租金约2000~2500元/月,如改成5套带卫生间的小套房,月租金可达4000~5000元,是正常租金的两倍。另外,工薪阶层都希望有自己的私密空间,因此一房单位最受欢迎,目前广州一房单身公寓供货量并不大,不能满足目前市场的需求,而且租金不低,中心区一房在1500~2000元/月左右,稍差的要1200~1500元/月,这对于工薪阶层是不小的负担,而月租1000元不到的小单间正符合工薪族的要求。

    中原地产东洲分行营业经理何国荣介绍,体育西、天河南一带“房中房”租赁物业相当多,不少业主愿意将物业间隔成“房中房”出租,获取高额租金收入。如天河南小区内两房租价约2000~2500元/月,若将物业间成3至5个单间,以1200~1500元/月出租,业主起码可多收一两倍的租金。

    如果“房中房”彻底被禁,租赁市场一房公寓的需求量越来越大,但是放盘数并不多,需求不平衡导致租价不断看涨。满堂红成交数据显示,租赁市场一房供求关系是最紧张的,而且价格也最高,40平方米以下户型平均租金35元/m2/月,而广州住宅平均租金仅27元/m2/月,高出近三成。市中心普通楼梯楼一房租金1200~1500元/月,较好的1500~2000元/月,个别高档公寓达2000~2500元/月。如果“房中房”遭禁,将有大量的一房租赁需求流入市场,届时一房单位供求就更加紧张,导致租金上涨。大部分租客因无法承受如此高的租金,可能不得不放弃私密空间,找人一齐合租。
(责任编辑:胡晓)
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