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房地产理财全攻略 是否"以房养房"要视情况而定
 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口 2008年02月23日 11:25
    编者按:由于房子具有较强的保值增值功能,因此很多较为保守的投资者都倾向投资房产。在房产置业过程中,许多人选择了多次买房、分步到位的置业方案。如何合理规划房产升级置业理财方案?最大限度发挥资金的使用效益?的确值得好好盘算一下。

    分次购置房产的几种情形

    1、刚刚参加工作不久的年轻人,收入稳定且呈现增长趋势,但手头积蓄不多,眼下难以承受过高的首付款,购置房产时宜采用分步到位的办法。

    3、原有住房的功能性或交通环境等方面不能满足购房者当前的要求,为追求更高的居住生活品质,有重新购置房产的需要。

    4、再次购置房产预计可以获得超值回报,购房者纯粹的置业投资需要。

    首次购房时,资金统筹安排

    房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品,具备价值相对较高(一般需要负债购买)、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点,因此在做出购买决定前一定要反复斟酌。除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外,还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。对于有分次置业考虑的购房者来说,首次购房时应注意以下几点:

    (1)不要追求一步到位,买面积很大或总价很高的房产,以免占用过多的资金;

    (2)首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高,30%以下为宜;

    (3)除购房首付款外,还应考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出;

    (4)首次购房,一般不要急于购买车位,一来以免占用过多资金,二来方便日后房产转让;

    (5)通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品,精心安排日常节余的资金,使之尽可能保值增值,为再次置业奠定基础。

    是否“以房养房”,要视情况而定

    房产具备消费品、投资品的双重属性,其投资属性表现在既可以通过转让所有权一次性获取买卖价差,还可以通过出租使用权分期获取租金收益。很多人在以贷款方式购置了第二套房产后,往往出租其中一套房产,以租金收入偿还另一套房产的月供,即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。是否采用“以房养房”的方式,根本上取决于购房者对当地房地产市场租售价格走势的判断和投资收益率比较分析,不能一概而论。这里有三种基本假设:第一,预计租售价格保持当前水平;第二,预计租售价格呈下降趋势;第三,预计租售价格呈升高趋势。

    充分考虑利率变动的影响,规避利率风险

    目前国内的银行利率是近十年来的次低点,存在进一步升高的可能性。利率升高对购房置业行为的影响表现在:加大按揭贷款购房者的月供负担,压低投资性购房者的收益水平,抑制房产投资置业行为;加息抬高了其他金融产品的收益率,使人们对房地产市场的投资欲望下降,从而相应缩减投资比重;在房产投资租售决策中,利率调高的趋势将进一步拉大房贷利率与出租收益率的差距,引导更多的投资者做出抛售房屋的决定,从而影响房地产市场供需比例关系。

    在当前加息背景下,对于准备分次置业,尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说,应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响,规避购置房产过程中的利率风险。

    (1)房产投资负债比例不宜过高,适当控制贷款成数,降低月供还款与收入的比例;

    (2)慎用“以租抵贷”方式购房,切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;

    (3)如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目,而且今后没有大额开支计划,可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款,以减少不必要的利息支出。

    (4)对于有车一族,再次购房时还要考虑购买或租赁配套车位的额外负担。(来源:佛山日报)
来源: 中国经济网  
 
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