易宪容:商业银行防范楼市风险有了"防火墙"

2008年08月31日 06:41   来源:金融时报   
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    8月27日,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》),该《通知》是在《国务院关于促进节约集约用地的通知》的基础上,制定了金融在促进节约集约用地方面该做什么不该做什么。也就是说,为了促进房地产市场的节约集约用地,原则明确,重点突出。并希望用金融工具来扼住房地产市场泡沫的命门。这样,既可达到中央政府节约集约用地的要求,也能在一定程度规避商业银行的信贷风险。可以说,《通知》的出台,将对国内房地产市场产生巨大的影响,早些时候,那种“空手套白狼”的房地产经营等方式将要退出市场。

    从《通知》内容来看,最为重要的是加强对土地方面的信贷管理。比如坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款,即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年,不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下,只要与权力结合弄到所谓一块地,就能够组建一个房地产开发公司,就能够通过这块地向银行抵押获得贷款,部分缴交土地出让金,然后获得土地使用证开始住房预售,开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始,这个房地产开发商的财源就滚滚而来,整个社会的财富就通过这样的制度缺陷在短期内聚集到房地产开发商手中。

    而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款,也是从根本上要求房地产开发商有了一定资质(即有一定的资本金才能做房地产开发商),没有达到相应的要求无法进入房地产,从而以此来提高房地产开发商进入房地产市场的门槛。与其相响应的,2007年的国土资源部39号令,要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付,可以分期付款,却不可分期获得土地使用证,要求全部土地出让金付清之后,才能够获得土地使用证。也就是说,房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一家企业要进入房地产市场,就得有雄厚的资金实力。因为,房地产业是资金密集型产业。而房地产企业进入门槛提高,也会对目前房地产开发企业良莠不齐产生巨大的挤出效应,一些没有资质的房地产开发企业将被淘汰出市场。

    《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定。比如,以国土资源部门认定为准,对不同的房地产项目采取不同的信贷政策,或是审慎发放贷款,或禁止发放贷款。如对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款;对利用农村集体土地开发商业房地产及购买此类的住房禁止发放贷款。即使已经发放的贷款,也要求国内金融机构加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估。这就是说,无论是房地产开发贷款,还是房地产抵押物,都得严格按照利用土地节约集约的原则,不合符规定严格禁止商业银行发放贷款。从这些规定来看,先是从土地的性质入手,要求商业银行对房地产开发商的贷款风险来进行控制。然后,对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估,通过层层把关来保证房地产开发商的资质,来防范房地产市场的风险。可以预期,在这样的规定下,大量资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。

    在《通知》中,加强了农村集体建设用地项目贷款管理。坚决不得对利用农村集体土地开发商业性房地产发放任何形式的贷款,也不得对购买这类房地产的城镇居民发放住房贷款。在这里,《通知》对目前争议甚大的农村的小产权房的问题给出一个原则表态。农村小产权房并没有纳入国内的商品房市场范围,政府的政策对它是严格禁止的。早些时候,曾有不少人主张让这些农村小产权房转为合法的商品房,认为这是中国未来房地产市场发展趋势。可以说,如果农村小产权房这样处理,它就明确地告诉整个社会,谁违法谁获利,谁遵纪守法谁就吃亏。在这样的情况下,整个社会违法乱纪最有利。这时,不仅许多法律制度是一纸空文,而且有效的市场秩序根本就无法确立。因此,对农村小产权房处理,这里看到中央政府的基本态度。有了这种明确的态度,中央政府对于农村小产权房的问题,不要以法不罚众的方式简单处理农村小产权房,而要以果断的方式,采取正向性的处理办法来解决农村小产权房问题。这种解决既权衡相应当事人的利益,比如采取时间段进行差别性区分,也得对违法乱纪者严厉处理。否则,无法对国内遵纪守法的公民一个好的交待。

    还有,《通知》也要求通过金融支持的方式来改变目前房地产发展模式、房地产经营模式。比如,金融机构要优先支持符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目;优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。这里,一是强调了节地节能的环境保护,二是强调房地产市场应该以生产中低档住房为主导,让国内房地产市场成为改善居民基本居住条件的市场,成为居民住房消费的市场。对于房地产的投资性购买,特别是房地产的投机性炒作,《通知》要求各商业银行采取不支持的态度,或采取市场定价的方式。这样,也就要把房地产投资与炒作挤出市场。

    总之,《通知》的内容很多,这里仅是讨论几个最为重要的方面。但是,处理这些问题的原则对当前房地产市场都有十分重要意义。可以说,为了节能节地及减小商业银行的信贷风险,《通知》以土地入手对国内商业银行该做什么不该做什么给出具体详细的规定。这些规定不仅弥补国内对土地信贷管理制度不足的真空,而且也以金融工具的方式扼住了房地产泡沫的命门。通过土地信贷管理的规范化及科学化,建立起房地产的市场秩序,从而保证房地产市场的健康持续发展,同时,也可防范房地产市场泡沫吹大,降低商业银行在房地产市场的风险。正是这意义上说,《通知》对当前房地产市场具有十分重要的意义,而不是一些房地产开发商所认为没有多少影响。

    (作者:易宪容;作者为本报专家组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员、博士)
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