房企风光半年报暗显流动性紧张

2008年07月28日 09:21   来源:证券日报   家路美
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    今年上半年,房地产市场的宏观调控力度进一步加大,开发商的日子越发难过,现金流紧张甚至为负的局面屡屡出现。业内人士认为,现金流紧张是目前房地产行业面临的共同问题,但不同区域、不同企业的紧张程度有所差异。预计在本轮调控中,资本实力强的房企将拥有更大的回旋余地,并获得更多发展空间。

    从披露中报的几家房地产公司来看,上半年的经营业绩整体还算不错。其中,渝开发实现净利润7930万,同比增58%;每股收益0.14元,同比增22%。保利地产实现净利润10.34亿元,同比增长272%;每股收益0.42元,同比增长223%。当然,也有房地产公司业绩下滑,莱茵置业实现净利润4068万,同比下降24.55%;每股收益0.11元,同比减逾50%。

    但与整体业绩攀升相对比,这几家房地产企业的流动性却明显收紧。根据中报,今年上半年,保利地产每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元,去年同期则为-0.50元,同比上升达426%。莱茵置业每股经营活动产生的现金流量净额为0.001元,也明确传递出手头缺少活钱的迹象。为了增加土地储备、保证中长期业务的顺利开展,这些房地产企业不得不多渠道筹集资金。莱茵置业伸手向大股东及其子公司借用了7744万元,保利地产则在今年七月份向社会公开发行公司债43亿元。

    据记者了解,两家在香港上市的房地产企业也受困于流动不足,面临信用评级下调的风险。国际评级机构穆迪表示,世茂房地产的评级从Baa3下调为Ba1,展望为负面;沿海绿色家园的B1公司家族评级和B2外币高级无抵押债务评级维持可能调低评级的复评,以待该公司落实于2008年4月宣布业务重组的相关条款。沿海绿色家园和世茂房地产信用评级下调的主要原因,都属于"流动资金周转问题"。

    银河证券一位分析师指出,在目前市况下,导致房企现金流紧张甚至出现负数的因素是多方面的。首先,上半年宏观调控丝毫未见松动,这进一步影响了购房者心理预期,观望态势开始显现,部分地区房地产市场成交量有所下降。房产商回笼资金的进度和规模被打了折扣。其次,由于银行贷款受到更加严格的控制,部分房企归还了银行借款后,并未实施后续贷款,导致其筹资活动净现金流量为负数。第三,部分房企在其它领域存在投资活动,但由于进展不顺利,投资活动产生的现金流量也大大减少。他说,在宏观调控政策的引导下,房地产行业短期内将面临调整,回归理性。

    穆迪副总裁兼高级信用评级主任蔡承业也解释了世茂评级下调的主要原因--资产负债表的流动资金转弱,加上该公司缺乏已承诺的融资安排来应付未来数月的到期债务和庞大资本支出。他说,世茂的流动资金状况非常紧张,今年下半年要为至少80亿元人民币的土地、营运及贷款利息提供资金。但基于中国房地产市场目前情况,这一宏大目标将会受到挑战。而且该公司尚未获发有关监管机构的批文。"

    一位房地产界人士认为,现金流紧张是目前行业面临的共同问题。但他亦认为,宏观调控对不同区域、不同产品、不同企业所产生的影响是有差异的:房价在去年非理性快速上涨的珠三角地区所受影响较大,其它区域受影响较小;对投资型产品影响较大,对自住型和稀缺资源型产品影响较小;资金状况良好、专业化程度高的企业受影响较小,资金链紧张、专业化程度低的企业受影响较大。从整体来看,宏观调控会促使市场资源重新分配,资本实力较强的房企将获得更大发展空间。
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