开征物业税面临4大问题 短期内难以实现

2009年06月26日 07:28   来源:京华时报   赵丽萍
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物业税的开征还面临诸多问题亟待解决。 记者 赵丽萍 摄

 

    3月25日,国务院批转了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。其中,明确提出了“深化地产税制改革,研究开征物业税”,并要求由财政部、税务总局、发改委、建设部等部委尽快研究开征物业税。但是,多数业内人士均认为开征物业税面临着诸多困难,在短期内很难实现。

    问题1 对征收对象进行评估

    开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外,评估人员短缺、评估体系尚未建立等都是制约的因素。

    据悉,中国现在只有约3万名评估师,注册评估师不到1万人,有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心,无法正确评估就不能合理征收物业税。此外,能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等,这些均是摆在面前的实际问题。

    问题2 对现行税收体系影响

    征收物业税对现行的税收体系也造成较大影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接?如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税?开征物业税按照什么样的标准来执行,对于不同的物业,怎样进行区分?是按照地理位置,还是按照户型面积、拥有套数或者按照物业价值,标准很难界定。

    因为,我国目前仅居住类房屋就分为廉租房、经济适用住房、公房、拆迁安置房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等一系列不同政策的房屋。对于这些政策基础差别巨大的房产评估价值并征收物业税存在困难。不可能对不同房屋定不同税率,导致几十种的不同征税待遇。而且,从居住者方面来看,核心城区的房子多为一些旧房子,这些房子户型较小、质量和环境差,但位置好,房子价值高,业主按说应该缴纳物业税,但这些房子的居住者往往以中低收入人群为主,如何保证物业税的缴纳?

    对此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,物业税的征收是从流通环节到持有环节的变革,从长远利益来看,既有利于国家财政收入的稳定,又有利于物业持有者的保值增值,因此是税收发展的必然趋势。但是,从目前我国的实际情况来看,只有把当前面临的诸多问题解决好,才能为顺利开征物业税铺平道路。

    问题3 物业及土地归属权

    开征物业税首先面对物业及其所依附土地的所有权问题。因为,物业税从其属性来看是一种财产税,目的是为了纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此,纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值,征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在我国,土地是国有的,购房者只拥有70年的产权。这就是说,我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看,我国征收物业税的基础是不牢固的。

    亚豪机构副总经理任启鑫认为,如果要参照国际惯例来开征物业税,就要建立合理的土地制度,妥善处理物业及其土地所有权的问题,对现行的土地出让制度进行突破性的变革。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题。

    问题4 物业税的司法地位及立法程序

    开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律关系调整的问题,因为,按照现行立法程序,要增设物业税这样一个新的税种,必须经过全国人大的相关程序,确立相应法律地位才能实施。而要设立这个复杂的税种,涉及方方面面利益调整,从多部门决策到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议,再到提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间才能完成。

    此外,开征物业税必然会涉及很多税种、很多收费的合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如,土地出让金不收了,以后土地招拍挂如何进行?《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规的修改,这些都不是短期能够实现的。

    开征物业税促楼市健康发展

    虽然开征物业税难度重重,但是无论是从国外的实际案例还是从我国财税体制的发展趋势来看,开征物业税是必然的发展趋势,从长远来看既符合国家利益,也有利于房地产行业的发展,有利于购房者实际利益的维护。

    任启鑫指出,如果开征了物业税,土地出让制度发生了改变,开发商不必一次性支付高额的土地出让金,资金压力必然减少,也不再会出现高地价推高高房价的“面粉贵过面包”的现象,而且,其他流通开发环节的税赋也必然会减少,如房产税等等。这必然会减少开发商的负担,而且,也不会再出现为了拿地而导致腐败的问题。这非常有利于房地产行业的健康发展。从购房者角度来看,由于物业税是持有税,是分期缴纳,这就避免了一次性支付巨大的房款,购房负担大为减少,购房者不必为了沉重的月供而煞费心机,轻松买房成为了现实。

(责任编辑:黄艳清)
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