9月1日，投诉通报道了南京弘阳地产将用地性质“办公”宣传为“公寓”进行销售的事件后，受到各界广泛关注。近日，又收到多起南京市江北新区星悦天地广场楼盘业主投诉，在选房时宣传为可以隔层的“双钥匙”“可商可住”的公寓，拿到合同时发现合同中“商品房规划用途”一栏为“办公”。

　　老套路：“双层公寓”变“办公”

　　“星悦城”项目的开发商系南京明弘新房地产开发有限公司。该公司成立于2016年10月20日，开发商由明发集团、弘阳房地产开发有限公司、南京新城万嘉三家股东单位构成。因为这三个开发商都是南京实力强大的房地产公司，“星悦城”从两年前开盘以来就自带热度，宣传资料中提到的“35—50㎡绝版挑高公寓”更是让很多人心仪不已。

　　面对前来询问的看房者，南京明弘新房地产公司(以下简称“明弘新”)的销售人员会带着他们参观房高4.8m、装修精美的双层样板房。销售人员口中的“双钥匙”即指业主可以自行隔层。房间里厨卫一应俱全，还带阳台和飘窗。看房者们被告知：除了做公寓，房屋还可以用于办公。

样板间装修样式有隔层独立厨卫

　　在开盘期间，开发商渲染“抢”购氛围。在顾客决定购房并交了5万元定金之后，销售人员拿来合同组织签约。据多位业主所说，签约一般在晚上，现场人数很多，销售人员曾一再催促大家赶快签字。但在当时，合同上的“房屋规划用途”一栏为空白。等到业主签好字，销售人员以需要房产部门盖章为由拿走合同。当业主们几个月后再次收到盖章合同时，“规划用途”一栏却被印上了“办公”，且位置错乱。有一些业主甚至到现在都没有拿到合同。

合同上显示商品房规划用途为“办公”内容大多偏离应有位置

　　当一位业主向销售人员表达自己的不解之后，销售人员再次强调：“这是商住两用的”。

业主与销售人员聊天记录

　　实际上，在“星悦城”已开盘的楼盘中，1、2、3、5、7、12栋属于办公房源，4、6、8、11栋属于酒店式公寓式房源。而明弘新在宣传过程中刻意混淆二者区别，混合销售。而“星悦城”按公寓宣传的办公房产，实质上属于非居住房地产，“只可商不可住”。

　　除此之外，关于开发商“可隔层、”“双钥匙”的宣传内容，也明显违规。根据2017年3月8日《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》(下文简称《通知》)规定，“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅建筑前应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。”仅在去年10月，明弘新房地产开发公司就因“双重收益、双倍租金”的宣传内容受到南京市工商行政管理局20000元的行政处罚，但这并未阻止开发商故技重施。所谓的“双层公寓”，只是一张弱不禁风的假皮毛。

　　两面瞒：违章改造浮水面

　　虽然公寓和办公用地同属于40年的商办产权，但二者存在着巨大差异。公寓水电属于民用，可以拥有独立下水和管道排烟，也可以接入天然气;办公为商用水电，没有独立下水和管道排烟，不通燃气。《通知》中也明确要求：商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑应不小于150平方米，此类套件面积不得超过本层建筑面积的20%。

　　建筑面积34.75㎡，套内建筑面积21.07㎡共有共用分摊面积13.68㎡(业主合同中横线处内容偏离原有位置)

　　而业主与开发商签订的合同中，明确商品房的建筑面积为34.75㎡，套内建筑面积21.07㎡。开发商按样板间宣传的“每间都有独立厨卫”，明显不合规定。

　　据多位业主反映，当时与合同一并签署的，还有补充协议和烟道改造协议。烟道改造协议的乙方是第三方公司，承担房屋改造的任务。一位业主告诉记者：“按照规划设计，商办用房是不存在烟道的，所以开发商诱骗购买人签署烟道改造协议。以办公房通过政府部门验收后，再改造烟道、改建成能住人的公寓，交付给购房人。”

　　事实上，这样的操作并不是个例。此前，江苏广电总台“我苏特报”专稿《又一起!南京六合数百套“办公楼”变“公寓” 监管为何“失明”?》，就有开发商开始按照办公要求建造房屋，政府相关部门验收合格后将消防管道拆除。在江苏公共·新闻频道《新闻360》对江北新区明发财富中心报道中，采用规划竣工双图纸的方法，欺瞒业主和规划部门，而规划图纸是在《通知》尚未发布的2014年通过审核。

　　在南京，出现纠纷的多个楼盘都是在2017年之前取得规划许可，2017年之后上市销售。针对此类事件，南京工业大学不动产研究所所长吴翔华曾表示：“2017年出台了关于规范商业用房的文件规定，在这之前审批的一些项目不受规定影响。所以开发商打擦边球，把2017年后的项目按原方式操作，用办公房名义拿地，变成公寓进行销售。”

　　但是，星悦城并不在《通知》出台前取得规划许可的楼盘之列。2017年7月25日，明弘新房地产开发有限公司才正式拿到建设工程规划许可证。以“公寓”宣传“办公”，把“办公”改为“公寓”，都是明知故犯。

　　维权难：投诉业主等回音

　　“很难想象到这三家大公司会用这样的套路欺骗消费者!”一些业主表示道。今年以来，南京市爆发了三十多起“办公变公寓”的维权事件，本地媒体的连续报道让星悦城业主们悬起的心再难放下。7月底，当一些业主赶去明弘新星悦城楼盘售楼处时，开发商已经砸掉了样板房，把售楼处转移到一个不起眼的地方。从7月到8月的近一个月时间里，明弘新从来没有正面回复过业主的诉求。

　　与此同时，业主们也开始了维权行动。一方面，搜集可证明开发商虚假宣传的证据;另一方面，向有关部门反映情况。8月中旬，《新闻360》报道了星悦城楼盘涉嫌虚假宣传、8月13日部分业主在售楼处维权的事件。8月24日，近300位业主签署了联名投诉书，向江苏省市场监督管理局、南京市住房保障和房产局、南京市规划和自然资源局等数十个部门提交。

8月31日弘阳广场维权现场

　　多名业主透露，在自发去签署投诉书、要求开发商做出解释的活动现场，他们曾多次见到江北新区分局泰山新村派出所的民警。“我们的维权行动都是合法的，每个人最多就是带着一张A4纸表达诉求，从来没有过拉横幅这样的行为。” 多名业主均向记者表示。但是，在8月31日弘阳广场维权行动结束之后，当天，民警以“扰乱公共场所秩序”为依据带走了数名参与维权的业主。其中，大部分业主在次日凌晨离开泰山新村派出所，剩下两位业主被行政拘留7—12日不等。

其中一名被拘留业主的解除拘留证明书

　　8月26日，在泰山新村派出所的协调下，三十多名维权业主代表和开发商举行了首次谈判。知情业主称，代表开发商进行谈判的是两位客服经理和一位主管。在谈判过程中，对方一直回避虚假宣传的问题，辩解宣传内容只是给公寓性质的业主看的。对方还称，广告和销售员的描述不能代表实物，一切应以合同为准，希望业主走法律途径解决。大部分业主的主要诉求是：开发商按原价尽快退房并进行补偿。

　　对于业主们的诉求，开发商表示会在两周后答复。9月12日，业主们收到了来自明弘新房地产开发公司的回复。回复针对业主“退房加补偿”、“要求开发商更改土地性质”、“空白合同”、“是否涉及“虚假宣传”等问题做出回应。关于业主质疑的“空白合同”问题，回复称“商品房预售合同由南京市房管局统一提供的制式版本，开发商和个人无权更改。”

　　当记者联系到明弘新房产的媒体对接人，求证“业主在签订合同时房屋规划用途为空白”这一信息时，对方称“这是不可能的，中间可能存在着误解。”对接人说：“我们做的合同是房管局直接给到的，打印好的，不可能有空白的或者后来再手写、打印的情况，这是不合规的，是不可能实现的”。

　　而关于样板间和宣传资料中所提的“公寓”，对接人回应，因为星悦城项目中有一半确实是属于公寓性质，所以这样宣传。“我们不可能所有样板间和宣传彩页都做。除了公寓性质的房产(有宣传)，其他的都是以合同形式来约定的。”对接人说。

　　目前，南京市江北新区管理委员会市场监督管理局已经受理了业主们的投诉。按照业主中最早受理时间8月9日和“60天内答复”计算，最早收到回复应该在10月9日以前。根据《南京日报》8月31日报道，省委常委张敬华强调，要大力整治房地产领域违规拆改、虚假宣传、欺诈营销等现象，切实维护群众合法权益和良好市场秩序。现在，四百多名维权业主还在苦苦等待着回音。

　　律师说法

　　中国质量万里行法律服务联盟、 江苏路漫律师事务所 孙淑兰律师的看法

　　根据平台投诉，南京星悦城天地广场楼盘出现的问题主要是：开发商虚假宣传问题。对这一问题的解决，江苏路漫律师事务所律师从以下几个方面为购房者提供维权思路。

　　一、开发商宣传的内容能否构成合同条款?

　　本案中，购房者主张开发商构成虚假宣传，开发商却以商品房买卖合同补充协议第三条：“出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均一本合同正文条款、附件和补充条款为准。”这一免责规定来规避责任。购房者此时可以依据《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”若能举证达到以下三个条件：(1)开发商就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;(2)该说明和允诺具体确定;(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。则可以认定开发商的前期宣传资料能够视为合同邀约。

　　本案中，购房者若能证明广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容中的相关信息能够相互印证，则法院很大程度上会认定广告宣传构成合同要约。

　　二、开发商是否构成虚假宣传?

　　在证明了广告宣传构成合同要约后，购房者重点在于证明开发商是否构成虚假宣传，主要从以下几个方面来考虑：

　　(一)房屋规划用途一栏是否为空白?

　　这一问题的举证是购房者能否成功维权的关键。依据2017年3月8日《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》(下文简称《通知》)规定，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途。而若能证明开发商与购房者签订合同时，房屋规划一栏确实为空白，是开发商时候填补的，再结合开发商前期宣传房屋为“公寓”这一因素，则很大程度上能够证明开发商具有虚假宣传的故意，且实施了虚假宣传行为。

　　律师建议，这一问题的举证可以从以下几个方面的来进行：

　　1、 购房者与销售人员的微信聊天记录，销售人员是否提及房屋规划用途为“公寓”而非“办公”?若有，则可以作为证据。

　　2、 购房者签合同时是否对合同通过拍照等方式留存证据，确定开发商提供的合同“房屋规划”这一栏确实是空白。

　　(二)开发商宣传的“可隔层”、“双钥匙”;签订改造协议等宣传是否构成虚假宣传?

　　1、依据《通知》规定，“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅建筑前应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。”依据这一规定，商业办公等非住宅建筑根本就不能进行隔层、加高，本案中开发商明知不可却仍然如此宣传，明显存在欺诈、误导购房者的故意，已然构成虚假宣传。

　　2、依据《通知》的规定，商业办公类非住宅类建筑卫生间应当集中设置，若要设置独立卫生间，每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米。然而开发商与购房者销售的房屋中有大批建筑面积是小于150平方米的，却统一在样板房中宣传中设置了独立卫生间，这一行为也是明显构成虚假宣传。

　　3、开发商与购房者签订商品房买卖合同的同时，签订了补充协议与烟道改造协议。按照规划设计，商办用房是不存在烟道的，而开发商明知房屋是商办用房，却通过与购房者签订烟道改造协议的方式，来误导购房者对房屋规划用途的认知，构成欺诈。

　　三、总结

　　通过以上分析，为购房者总结维权途径如下：

　　1、举证证明开发商的广告宣传内容属于合同要约，构成合同条款;

　　2、举证证明开发商确实存在提供“空白合同”的事实，签订合同时，未告知购房者房屋规划用途，误导购房者认定房屋规划用途为“公寓”，而非“办公”;

　　3、举证证明购房者确实做过“双钥匙”、“可隔层”等违规、且完全不可能实现的承诺。

　　购房者若能证明以上三点，则很大可能性能够证明开发商构成虚假宣传，并以此为由请求法院判定合同无效，并要求开发商退还已付房款、赔偿损失。