成功登陆港交所之后，正荣地产去年又迈入千亿房企行列，可谓好事成双。然而之前风光无两的正荣地产近来却行船颇为不顺。7月下旬以来的十几个交易日中，正荣地产的股价已有10个交易日出现下跌，股价也几乎接近该公司上市以来的最低点。

　　对此外界分析，不久前，正荣地产刚刚完成2.44亿股份的配售，完成融资11.99亿港元。近期股价波动于此有一定关联。但当前股价的疲软状态，更多显示出投资者对正荣业绩显示出担忧。虽然目前迈进千亿门槛的正荣正试图通过规模降速、扩大融资以及组织架构调整等方式寻求降杠杆、提质量。但在今年上半年，公司在销售业绩和新增货值上两项重要指标上都显示出明显的降速趋势，无疑已经给业绩未来增长前景蒙上一层阴影。

　　股价波动背后

　　在7月下旬以来的十几个交易日中，正荣地产的股价在10个交易日出现了下跌。这也是正荣上市以来罕见的股价连续下跌。截止到8月6日收盘，正荣股价已跌至4.41港元，接近上市以来的最低点。

　　对此外界认为，股价波动或许与7月底正荣地产完成配售股份有关。据7月30日公告显示，正荣成功配售2.44亿股股份，每股配售价4.95港元，完成融资11.99亿港元。本次配售股占扩大后已发行股本约5.6%。正荣表示拟将认购事项所得款项净额于机会出现时用作未来可能投资，及作为一般营运资金。

　　但另一位机构地产人士分析，一般而言，扩股对股价的影响和波动通常是短暂的。股价的持续下跌，显示出资本市场对该股票信心明显不足。换句话说，就是对企业经营业绩成长方面不够看好，导致股价疲软。

　　统计显示，2019年上半年，正荣地产完成586亿元销售额，虽然达到历史最高值，但增长幅度却为历史的最低水平。比2018年上半年的581亿元销售额只增长了5亿元，增长率几乎可以忽略。2018年上半年，正荣实现合约销售额同比增幅高达170%。若按当前销售额来看，目前正荣只达到2019年销售目标的45.08%，完成年度任务压力不小。

　　上半年业绩来看，正荣的表现确实鲜有亮点，与以往业绩涨幅相比则更为明显。

　　资料显示，正荣地产规模化扩张从2014年开始启动。来自数据机构克而瑞的数据显示，2014年至2016年连续三年间，正荣规模复合增长率超过35%，排位进入前三十。随着规模扩大，正荣业绩开始成倍增长。2014年至2017年，正荣地产合约销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元。

　　2018年，正荣地产实现签约销售金额1080亿元，同比增长54%，完成签约销售面积644万平方米，同比增长70%，在上市一年的时间里，正荣完成千亿进阶。

　　对比之前企业业绩的快速提升，2019年上半年的销售业绩显然暗淡许多。

　　一家研究机构人员指出，从以往经验来看，房企为求上市，需要做大规模，包括拿地和加快销售节奏，自然使得过去的销售数据比较高，而现在目标达到后，有放缓节奏的意愿不但理解。同时，今年很多企业都在提倡控制速度，本质上也是为了防范楼盘质量出现问题，这也值得肯定，降低速度反而巩固了项目的投资能力。此外，近期市场行情确实相对弱。

　　对于企业增长率的大幅下滑，正荣地产方面表示，在千亿规模后，公司进入高质量发展期，强调规模、利润、杠杆之间的平衡，追求发展的高质量，不追求绝对速度。

　　据了解，正荣每三年会制定新的发展目标，2013-2015年为扩张期，2016~2018为升级期。在“新三年战略”中，2019~2021的新三年设定为‘高质量发展期’”。今年正荣以客户为导向，还将注重自身产品力和服务力的不断提升，实现企业的更高质量发展。

　　同时，一位熟悉正荣的相关人士透露，虽然上半年业绩表现一般，但从行业推盘规律来看，下半年才是企业推盘的重点。预计今年正荣仍有机会完成年初的制定的1300亿元销售目标定。

　　“比销售业绩增速下降更令市场担忧的可能是正荣上半年在土地市场上的低迷表现。“一位市场观察人士分析，土地储备是一家公司的未来，拿地规模下降，不得不引起资本市场上的敏感。

　　亿翰智库发布的《2019年1-7月新增货值排行榜》，正荣地产新增货值为582.2亿元。该数据在2018年则为1309.9亿元。

　　上述人士指出，通常情况企业拿地与销售水平呈正相关，业绩表现必然波及企业在土地市场上的表现。从新增货值来看，显示出上半年企业主动降杠杆的意图，从而表现出保守型的拿地策略。当前是当前市场销售不好，资金回笼不理想的情况下，企业拿地的压力自然是更大。

　　亟需优化的债务结构

　　从业绩和土地储备来看，正荣似乎意在主动收缩。

　　对此，外界分析，此前冲击千亿时，正荣扩张迅猛，甚至可以说预支了部分企业财力，尤其是当下销售市场低迷的情况下，企业需要保证当前的资金安全。

　　正荣在全国化布局的初期，公司年度拿地金额与企业年销售额几乎相当。但几年来的收益上不足以支撑正荣快速周转所需资金水平。企业债务也不断升高。

　　数据显示，正荣2014年至2016年公司负债额分别为418.55亿元、532.11元、777.69亿元。到了2017年，负债总额高达941.97亿元。

　　据正荣地产2018年半年报显示，截至2018年上半年，公司总负债1069.86亿，其中短期负债260余亿元。

　　事实上，正荣地产也正在着力改善公司的负债状况。截至2018年，正荣地产的净资产负债率从2017年的183.2%降至2018年的74%，已处于行业平均负债水平之下。

　　但需要注意的是，正荣地产的经营性现金流已连续两年为负。2016年为-26.64亿元;2017年为-42.39亿元。通常而言，这与公司债务成本过有关。

　　有观点认为，虽然整体负债水平已有大幅改观，但当初正荣的融资成本很高，这对企业利润影响不小。企业当务之急是改善债务结构，通过低成本债务替代高成本债务，调节债务结构安全。

　　实际上，此前正荣副总裁兼财务总监陈伟健在业绩发布会上也曾表示，为改善盈利水平，希望2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

　　开源节流通常是企业保证资金安全的有效手段。除了减少拿地外，今年上半年，正荣也不断加快融资速度。

　　正荣地产方面表示，公司上半年持续优化债务结构，发行了几笔长期美元债，提升长债比例，降低短债比例，平衡长短期负债，使短期债务规模得到控制，降低现金流压力。此外，公司大部分销售回款集中在下半年，到时候流动性将大幅增加，整个利润结转也大部分发生在下半年，公司会积极提高资金周转效率和销售回款率，保证下半年公司现金流的充沛。

　　千亿之后如何落子

　　对正荣而言，如何适应成为一家千亿房企，也是正荣正在面对的新课题。

　　“没有规模就没有行业地位，没有行业地位，就很难吸引优质资源、优秀的人才。”正荣地产董事长黄仙枝在阐释千亿规模对企业的意义时分析。

　　但千亿之后的烦恼也必然接踵而至，原来百亿规模的管理架构模式已不再适应企业现在的发展要求。

　　在正荣的新三年计划里，“高质量”的其中一个内容包括，组织升级。组织架构调整上，正荣2019年提出“精总部，强区域”的方针，一方面持续完善体系、制度，加大授权力度，以培育出更多的百亿级区域，另一方面在总部层面，进行职能的整合。

　　对于这轮调整，正荣地产方面表示，目的是为聚焦总部职能部门，执行权下放给业务部门，通过对区域授权进行赋能，保障一线高效率的决策和战斗能力。

　　在精总部方面，正荣集团将地产板块工程和成本职能合并为工程成本中心，同时，成立客户价值中心、综合管理中心;强区域上，正荣地产将工程、成本、设计、营销等生产条线权限合理下放至区域平台，并根据区域公司成熟度，进行差异化授权，鼓励区域公司冲刺百亿规模。

　　正荣地产方面表示，此举将打通总部、区域、项目的经营数据，实行标准化数据管理。对此，易居研究院财经评论员严跃进表示，正荣地产本次组织架构调整是一种很明显的放权。此举将盘活企业的资源、增强其的灵活度，对企业更好发展形成助力。

　　对于下一步的发展，黄仙枝表示，做出准确的投资仍然至关重要。

　　据正荣地产2018年年报，正荣土储超70%位于一二线城市。正荣仍将坚持聚焦于一、二线城市，强三线城市则是机会性选择进入，目前，正荣内部设立了一个专门团队，负责研究城市轮动以及相关城市数据的分析研究，为最终决策做出参考。

　　值得注意的是，2019年正荣提出全国化布局的“1+6+X战略”，把之前单一的核心城市，升格为城市群，聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+强三线”，释放出了强烈的“做强区域，深耕城市”的信号。

　　分析来看，正荣已进入城市需求相对稳定，抗风险能力较强。 “拿地要看大形势，看人口流入以及城市产业等多个维度。但宁肯错失一个机会，也不要做错一个决定。”黄仙枝表示。

　　业内人士指出，迈入千亿的正荣已着手作出调整。试图通过规模降速、扩大融资以及组织架构调整等方式寻求降杠杆、提质量。但需要注意保持企业规模、速度、利润、负债各项指标的平衡。企业过度追求“质量”而导致发展失速，与过度追求规模而放弃效益同样不可取。保证年度目标的达成，对稳住股价，挽回投资者信心无疑是当务之急。