摩根士丹利点评：中国房地产入冬，谁会是未来的赢家？

　　1月1日，国际知名投行Morgan Stanley（简称“大摩”）发布了覆盖14 家中国内地房企的研究报告。报告分析了当下中国房地产行业的前景，并将旭辉、新城、龙光和万科列为“首选推荐”企业，称他们“将在政策调整和重新估值中取得更优异的表现”。

　　行业寒冬中的积极信号

　　大摩报告称，自8月份以来，中国内地的房地产市场迅速降温，然而市场的主要驱动因素正在变得更加积极。

　　根据国家统计局的数据，18年11月全国房地产销售同比下降了5.1%，去化率也一同下降，大摩预判销售额将进一步走低。而土地市场则更加疲软，300个大中城市11月土地出让同比下降17%，同时土地流拍率却高达10%，攀升至2010年以来的最高点。

　　但大摩指出，包括推迟房产税出台在内的种种迹象表明，政策已经触底。而根据以往经验，未来还可能放松从户口、公积金，到房贷、限购等诸多政策限制。同时，信贷环境宽松，房贷审批加速，房企获准发债，都降低了市场进一步下行的风险。

　　“因此，我们预判19年房产市场和房企销售将继续保持稳健。”大摩在报告中指出，报告所点评的14家企业2018-20财年营收将保持年均25%的复合增长，而房企板块也有望在19年跑赢恒生指数。具体而言，在一二线城市大量布局、拥有强大现金流和融资能力、销售和盈利强劲、以及估值较低的房企股票是当下首选。

　　谁会是未来的赢家？

　　在研报中，大摩将旭辉作为小市值房企首选推荐的第一位，我们不妨从大摩的4点点评，看看国际机构认为什么样的房企才是未来的赢家。

　　1）强劲业绩带来可持续的收益增长。大摩指出，在其研究覆盖的内房公司当中，只有6家开发商在 2010-2017 年的核心净利润没有下降，分别是旭辉、中海外、碧桂园、华润、龙湖和万科。报告同时指出，与相同销售规模的房企相比，旭辉资金成本较低，融资压力较小。

　　2）一二线城市高质量的土地储备。大摩的报告指出：“一二线城市的人口持续流入产生大量住房需求。而随着市场趋冷，地方政府可能逐渐放开限制政策，从而惠及一二线城市有较多土地储备的房企。”截止2018年底，旭辉在一二线城市的可销售货源占 8成左右。旭辉继续关注二线城市，谨慎投资三线城市的策略，将使其从中国城市化进程中获取收益。

　　3）对土地和房地产市场周期的精准判断。大摩指出，旭辉展现了在土地市场低位拿地的精准判断，和在房地产市场高位出货的营销能力。从长远来看，旭辉董事长林中表示，公司土储应该可动态支撑 3-4 年的销售，从而帮助企业穿越周期。

　　4）30%的核心利润增长率，股票回购。据大摩预计，旭辉2018-2020年核心利润的年均复合增长率将达30%，主要得益于销售额每年30%强劲增长，以及稳定在25%左右的毛利率。除此之外，公司于2018 年10月实施了股票回购，也彰显了管理层对于股价长期的信心。