经营性现金流回正在即 泰禾净负债率大降103个百分点

　　8月29日，在2018中国民营企业500强峰会上，全国工商联发布了“2018中国民营企业500强”榜单，泰禾集团赫然在列，位列该榜单第310位。

　　一名资深媒体人感叹，房地产的发展在未来究竟会有怎样的潮起潮涌，不同人有不同见解。但对于泰禾等“大鱼”级别的企业来说，黄金时代仍在，所需要的只是企业顺应黄金时代的能动性。

　　无论是万科、龙湖，还是融创、泰禾，这些房企在楼市下半场，都重新定位自己的角色，塑造新的形象示人。“以往泰禾给业内的印象会偏于激进，但这种形象正在逐渐褪去，取而代之的，是一个更为稳健而全面的泰禾，通过品牌影响力和多元化业务，构筑起了全新的地产护城河。” 一名熟悉泰禾的地产界人士表示。

　　“泰禾前不久发布的半年报亮点就很多，可以说，其财务盘面的优化是全面的，不但结算收入、毛利稳增长，负债结构大为优化，而且最让人印象深刻的是，很关键的经营性现金流有望回正，这对于泰禾来说，很可能是一个全新起点。”上述人士表示。

　　经营性净现金流大幅增加，销售、结转双丰收

　　2018上半年，泰禾集团实现了营收与利润双增长。据其中期业绩报告显示，截至2018年6月30日，公司营业收入126.88亿元，同比增长42.1%；净利润13.59亿元，同比上涨52.5%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元，同比增长22.4%；归母扣非净利润10.73亿元，同比上涨55.45%。

　　此外泰禾集团的总资产也增长较快，同比增长46%至2355.53亿元。资产规模的快速增长，为企业的抗风险能力、品牌影响力都起到了积极的作用。

　　尤其值得一提的是，泰禾在财务上显得更加稳健。2018年半年度，公司持有现金大幅增加，期末货币资金余额218.99亿，较年初增长32%。公司经营性现金净流出5.21亿，在经历多年经营性净现金流大额为负之后，预期即将转正。  

　　东北证劵研究报告指出，5.21亿元的现金净流出，较2017年底的125.53亿元大幅缩减，“主要是上半年销售规模扩张、回款率的进一步提升带动收到现金的增长，使得泰禾集团现金流明显改善”。

　　“很多房企很容易实现融资现金流为正，甚至是投资性现金流为正，但经营性现金流直接展现了企业经营状况，它是评估房企财务安全最敏感的传感器之一。”一名地产界人士表示。

　　而这一数据的转向，正是泰禾变得更加稳健最有利的证据。随着大量优质土地的持续变现，未来现金流入预计会大幅增加，泰禾将迎来经营性现金流持续为正的发展时期。

　　“泰禾前期投入大量资金用于土地和项目储备，导致公司从百亿到千亿规模跃升的同时，经营性现金流持续为负。这种大规模投入，确实造成了前期资金上有一定压力，但同时也保障了公司业务规模持续稳定扩张。”一名熟悉泰禾的机构人士表示。

　　可圈可点的是，低成本土地与高品质产品售价，给泰禾带来毛利的大幅上涨。2018年上半年，泰禾集团盈利能力持续提升，毛利率为33%，较2017年度上升6个百分点，净利率10.7%，较2017年度上升0.9个百分点。

　　净负债率大降103个百分点，负债结构显著改善  

　　要想实现有质量的安全发展，降杠杆是第一要务。为此，近两年，部分主流房企十分重视降杠杆。以恒大为例，从2017年开始，恒大就由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。

　　如今，恒大的这一转型堪称成功。无独有偶，降杠杆、控负债成为泰禾集团的重要任务之一，并且上半年成效显著。 泰禾集团半年报显示，在负债指标方面，2018年上半年公司资产负债率85.67%，较年初下降2.16个百分点，净负债率较年初亦大幅下降102.76个百分点，反映出公司去杠杆成效，财务指标持续改善。

　　西南证券研究发展中心分析称，上半年，泰禾集团不断拓宽融资渠道，降低公司融资成本。短期债务与一年内到期的非流动负债之和为 556.4 亿元，占全部有息负债 37.84%，债务融资期间结构安排较为合理。

　　2018年期初，泰禾集团短期债务约431亿，截至上半年已归还290亿，归还占比近七成。据了解，随着上半年债务结构调整，泰禾集团债务到期时间大批量后移，2020年及以后到期债务增加，公司债务偿付压力变小。

　　“未来持续的融资创新仍将是企业进一步改善财务结构、推动业务发展的关键所在。”克而瑞分析报告指出，多元化的融资渠道，不仅为泰禾带来充沛的货币资金，进一步助推规模增长，还改善了其财务情况。

　　上半年，面对房地产行业日趋严峻的融资环境，泰禾申报发行各类融资产品金额合计276.5亿元，其中125.5亿产品已取得主管部门无异议函，另有151亿元产品已在主管部门审核过程中，并尝试包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等各类资产证券化，这体现了泰禾多元化融资能力的持续增强。

　　有接近泰禾集团的人士认为，“加快销售，强化现金回流之外，公司在创新融资方式方面为降负债加了分，预计未来会进一步降低负债水平，持续优化债务结构，力争提高公司信用评级，届时融资成本将得到进一步降低。”

　　东北证券研究报告也认为，泰禾集团融资出现边际性改善，下半年融资压力有望得到缓解。鉴于此，西南证券、东北证券等多家机构给予泰禾集团“增持”评级。预期2018年下半年，泰禾集团将会坚持降杠杆的战略，资产负债结构将会得到进一步优化。

　　这一结果，也和泰禾并购拿地的弯道超车模式有关。泰禾集团自2015年起几乎停止招拍挂抢地，改为严控成本的收并购取地模式，在该模式下，综合拿地成本得到有效控制。根据公开数据显示，泰禾集团2016年前后并购项目平均土地单方成本约为6000元/平，2017、2018年拿地均价仍在持续下降。

　　今年上半年，泰禾通过收购和招拍挂方式获取8块土地，新增土地面积157.02万平方米，新增土地储备建筑面积157.11万平方米，土地投资金额57.88亿元，其中5个项目通过收购方式获得。总体来看来，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地单价不到4000元/平方米。

　　业内人士认为，战略性土地储备为未来继续高速发展提供了足够的保障，提前锁定了未来的业绩增长能力，并且具备较强的应对市场波动风险的能力，做到了进可攻、退可守，预计未来将会有更好表现。

　　去化加速，多元化板块构筑护城河

　　在楼市下半场，如何才能赢得未来？万科董事会主席郁亮此前坦言：未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，在符合方向的前提下，选择空间大的行业才是有机会的。

　　近两年，万科、融创、金科等房企都强调了对美好生活的创新理解和投入。调整产品供应结构、提升产品品质、加大产品创新，解决“好房子”供需缺口；另外，围绕“美好生活”进行业务拓展，不仅向行业上下游要生产资源，更向产业链外伸出更多触角。

　　随着“泰禾+”战略在多个城市的落地，泰禾为旗下项目增配了医疗、教育、养老、商业、文旅服务，持续提升其与地产主业的协同能力。有业内人士指出，“对于自住改善型购房者来说，关乎全家未来的教育、医疗乃至养老配套，是核心要素。在这一点上，泰禾在多年前就已谋篇，可谓深谋远虑。”

　　得益于产品力及多元化护城河的构建，泰禾集团的销售额再创新高，回款率得到进一步提升。根据克而瑞的数据，泰禾集团上半年实现销售收入655.0亿元，同比增长61.7%，位居克而瑞排行榜第18位，实现销售面积308.7万方，同比增长79.3%，销售均价21218元。  

　　由于改善型的产品类型受到客户青睐，泰禾多个项目实现了超过95%的去化率。这一热度还在延续。8月26日，泰禾22年湾系首作——泰禾明昇·厦门湾在北京、上海、厦门三地同开，仅30秒首开告磬。

　　厦门湾可以说全面诠释了泰禾的“护城河”优势。其深度整合了从“院子系”长期积累而来的规划能力、资源整合能力等优势，并全面落地布局多年的“泰禾+”医疗、教育、商业、酒店、文旅、文化、养老七大自持优质资源，创造出符合当下中国新中产人群“度假+居住”的“住假“生活模式。

　　不仅如此，泰禾的城市布局正在进一步完善，目前泰禾业务主要分布在以一二线核心城市为主的32座城市。报告期内，泰禾新进入河北廊坊以及广东中山等热点城市，进一步深化了全国版图。近日，泰禾与深汕特别合作区达成战略合作意向。

　　克而瑞分析认为，下半年货币政策或将由稳健中性逐步转向中性偏积极，对于房企资金面也会产生较大利好，三季度房地产市场将进入难得的销售窗口期。下半年，泰禾等房企将继续落实“高周转”的策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。