香港房地产信托基金涨幅差距大

2009年06月07日 08:42 来源：中国证券报江沂

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    房地产的复苏几乎是一夜之间的事情，2008年年底，香港市场还充斥着房地产的恐慌论调，但是接近年关，房地产市场已经酝酿转机，今年以来，随着港股房地产复苏，香港房地产股票也一路飙升，不过从目前已经上市的六只香港房地产信托基金来看，他们之间的涨幅仍然存在差距，来自内地的越秀房地产信托(0405)涨幅遥遥领先，第一只上市的房地产信托领汇基金今年获益也超过20%。

    透明度流动性较佳

    房地产信托基金(REITs)在国外已经有五十年的历史，但是在香港，却是2005年才开始上市的新事物，但在诞生上市之初，它就备受关注，因为比起房地产项目，它的运作更透明，流动性更强。REITs本身的运作需要符合透明度高的原则：根据香港有关规定，房地产信托基金需要派发除税后净收入中最少90%的金额给予信托单位持有者，借贷比率不得超逾资产总值的45%、物业由独立受托人持有、不会参与竞投土地和地产发展的业务，因此从投资的角度，REITs在财务上的可预测性会比一般房地产企业高，另外，由于透明度和流通量高的原因，REITs的一般市场价值会比物业的总净资产值高。

    2005年以来，香港大批的散户投资者被REITs规范的运行制度、REITs股票的派息能力和升值潜力所吸引，REITs被视为是一种低风险、高收益的理想化投资产品。第一只房地产信托基金领汇上市第一天，股价上涨14.56%。

    2005年6月16日，香港证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。随后，香港市场出现了越秀、睿富等两只投资内地房地产市场的REITs，同样的，这两只基金也被寄予厚望，为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达7%。高于领汇6%～6.37%的收益率，更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3%高出一截。市场认为，以中国主要城市投资房地产回报率7%-12%计算，远高于新加坡的REITs的平均回报率4%-6%。也因为如此，信托投资基金获得了海外一些对冲基金的喜欢。

    受租金低位影响

    从今年香港房地产信托基金投资收益来看，投资内地的越秀基金比香港的几只同类基金收益要好得多，业内人士认为，越秀基金旗下物业包括白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场。这四个项目地处广州繁华街市，正契合了“内需”概念，另外也可配合内地房地产市场的回暖。另一方面，越秀地产在2008年10月份遭遇英国国外对冲基金TCI抛售而急跌，今年以来的涨幅有“补涨”之势。去年10月13日，TCI申报以每股0.623港元减持877.6万股越秀投资，套现约546.7万港元，持股量也由5.07%降至4.95%，比2008年2月份增持的价位，损失了66%。TCI基金向来以“慧眼识REITs”著称，可惜2008年迫于赎回压力被迫卖出REITs份额，接下来半年，越秀基金交投较为微弱，一直到3月份才迎来一番强烈反弹，交易量也恢复到接近2007年的水平。相比之下，领汇基金的走势则较为平缓。因此，今年以来的涨幅明显不如越秀。

    不过，如果对比同期房地产股票的收益，今年以来领汇基金的收益与港股的房地产蓝筹长江实业仍较为接近。而从越秀基金与内地房地产公司在香港市场的表现来看，则显得有些逊色，以同处一个城市的富力地产、合生创展集团比较，今年以来富力地产涨幅为97%,合生创展集团涨幅为137%，而越秀基金仅为41%。这与内地商业地产复苏较晚、租金收益率徘徊在低位有很大关系。

（责任编辑：王慧梅）