揭秘外资地产私募基金他们改变了房产淘金策略基金滚动报道

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揭秘外资地产私募基金他们改变了房产淘金策略

2007年02月09日 08:17

    契合点

    “迂回之道”何以能够迅速成为主流方式？这里头当然与中外合作方的需求有直接关系。

    在一轮又一轮的宏观调控之后，中国缺钱的房地产企业实在太多，对那些申请不到银行贷款、也达不到上市要求的房地产企业，国际资本的出现恰如雪中送炭，而那些地产大佬也常有“难言之隐”。

    摩根大通中国投资银行部董事总经理方方介绍了他们主要采取的操作方式：夹层融资。所谓的夹层融资就是股本加债券，海外基金借给中国合作方1亿美金，利息是8%，到期这1亿美金除了可以收回外还可以拿8%的利息，另一个重要条件是中国合作方让度5%股权。这样的一个操作方式，收益率相当可观。

    例如，世茂房地产在上市前向4家海外私募股权基金让度约16%的股份，以每股4.14港元的折让价(最初的发行价为6.25港元)计算，这四支海外基金在半年的时间内获得了约3.2倍的投资回报。

    中国房地产的公司能获得什么呢？“我们为中国的房地产公司做过一系列项目，从上市前私募股权，到我们直接投入股权，到发行可转债等等，我们都作过。华润、绿城、中国海外都是我们的合作方，这些当年根本进入不到大型投资银行视野的中国房地产企业，现在已经成为国际资本感兴趣及关注的对象。”方方说。

    带来钱，也只为了钱

    私募基金的目标和手段是如此简单：带来钱，也只为了钱。当然，他们在考察目标投资公司时有着非常精明的算盘。

    “我们考察的指标是过去完成了多少面积的开发，目前手上有多少土地储备，有多少在建的面积，这些房地产大概在什么时间能够卖出去。根据这些我们基本就可以判断这个房地产公司未来的盈利情况，并最终判断以什么价格入股或以什么价格发行债券。”方方说。

    为什么土地是其中一个最重要的考量指标？

    数据显示，房地产企业的土地入账价格并不高：万科的土地入账均价仅为1038元/平方米，金地集团958元/平方米，招商地产605元/平方米。而且除招商地产在福建漳州有一块500元/平方米权益的土地外，其他几家公司的土地储备大多集中在京、沪和深圳等地，保守估计，储备土地的市场交易价格也在每平方米2000元-3000元之间。因此即使不考虑企业的持续经营价值，拥有巨额土地储备的上述企业也有100%以上的升值空间。

    国信证券研究所地产研究部人士认为，近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。尽管现在国家已经严格要求经营性用地必须通过“招拍挂”的公开方式取得，但很多开发商依然拥有原来通过各种渠道拿到的低成本土地。

    “土地资源是不可再生的，拿得多与少是不一样的，在比较明确的游戏规则下按合法程序拿下的土地是很宝贵的资源，这是评价房地产公司价值的重要因素，”方方说，“其次才是看管理团队，看他们的过往业绩等等。”

    华平投资集团是美国最著名的房地产投资基金之一，它似乎以行动佐证了这一观点。中凯房地产开发管理公司总裁王谦介绍说：“今年，中凯将在二、三线城市完成近200万平方米的开发总量。”这正是华平看中的一点。据记者观察，华平集团对中国的投资主要依赖于国内的一些合作伙伴，并开始把重点放在经济发展较快的二线城市。此外，中凯管理团队的核心成员全部毕业于美国麻省理工学院，并且在国内多个城市有从业经验。

    华平认为，选择好的合作伙伴，对想投资中国的境外基金非常重要。因为好的合作伙伴是这个市场的专家，他们对这个市场非常熟悉和了解。

    在比较住宅市场和商铺市场后，华平投资集团表示更看好住宅市场。因为中国允许住宅预售，这给企业带来了比较好的现金流，跟亚洲其他地方比起来，住宅预售制度决定了境外基金更看好中国的市场。

    至于说到投资回报率，记者接触到的多数外资经理表示：16%-20%是要求的下限。一般超过16%，他们就有兴趣考察这家公司。

    “但有了风险他们跑得比兔子还快，”一家国内房地产公司老总对记者说，“他们比银行要警觉很多。”

    这些经理人拿的是投资人的钱，在控制风险和高收益之间，他们首先会选择前者。这是他们在进入中国之初选择直接购买物业的重要原因，因为直接购买物业，账目清晰、法律关系也比较明晰，风险较低。

    王谦认为华平的介入为他们更好的控制了风险，“比如在二三线城市的拿地，需要拆迁的我们一概不要。因为，这里面有很多的不确定风险，而正是华平让我们明确了这一点。”他说。

    这一轮的宏观调控政策对于国内开发商来说，形势越来越严苛，从土地使用权出让金比率、出让金付款节奏、土地开发上市年限限制、施工单位不允许垫资、商品房预售标准提高，到竣工验收、网上备案等等，所有措施归结到一点，就是开发商必须提高自有资金。

    对开发商来说，提高自有资金往往转化成另一个新课题：如何提高在资本市场上的融资能力？

来源：南方周末

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