揭秘外资地产私募基金他们改变了房产淘金策略基金滚动报道

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揭秘外资地产私募基金他们改变了房产淘金策略

2007年02月09日 08:17

    过去半年，为了绕开中国政府对外资投资中国房地产业的限制，参股内地房地产企业成了海外基金的最爱。目前，有将近200家海外基金在中国四处寻找项目。

    私募基金携重金而来，赚巨资而去，16%的投资回报率是他们出手的下限，但他们比银行警觉得多，“有了风险跑得比兔子还快”。

    2007年刚刚过去1个月，上海的房地产市场却已经热闹非凡。

    传言已久的摩根士丹利收购永新城一案，1月17日终于尘埃落定。紧随其后，1月底，日本新熙地株式会社收购了外高桥一物流地产项目，美国私募投资基金华平投资则宣布入股中凯房地产开发管理有限公司。

    去年7月，六部委联合发布的171号文件，曾被认为是阻碍外资进入中国房地产业的有力屏障，但是半年多来的事实表明：任凭风吹浪打，海外基金仍如过江之鲫，纷纷踏足前来。不同的是，为了应对中国的政策变动，他们悄然改变了在中国房地产业的“淘金”策略。

    迂回之道

    中国概念在2006年热得发烫，而房地产业则是热上加热。去年，在中国一线城市的每一座高档物业背后，上演的往往是各路资本间的厮杀博弈。

    三个月前，位于上海闹市区延安路上的海洋大厦被新加坡腾飞集团收购，收购价格在1.6亿-1.8亿美元之间。有说法称：海洋大厦在1年内的投资回报率有望达20%-25%。

    当时，据知情人士透露，至少有十家左右的海外基金表示了收购意向，价格咬得很紧。原因是，“现在好的项目越来越难找，一旦认准了一个好项目，他们就像一群狼一样扑了上去”。

    五合智库投资有限公司总经理邹毅明显地感受到这种热度。他说：“我们去年接触了很多从来没有听说过的基金，这些基金有来自欧洲大陆，也有来自中东地区的，几乎满天都是来找项目的基金。”

    活跃在中国房地产市场的国际私募基金保守估计也有200家之多，他们在中国四处找项目。

    竞争的惨烈甚至使许多海外基金学会了“中国之道”。寻找项目的人员往往是中国人，管理人员则以外籍为主，“他们又吃又喝又上歌厅，非常的了解中国国情”。但是，相比海外基金刚刚进入的前两年，城市中现金流稳定、收益率高的项目越来越少。

    这些都不算什么，2006年，最让海外基金遭受当头棒喝的是中央六部委出台的171号文。

    2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家行政管理总局和国家外汇管理局六个部委联合发布了171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条就禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。

    如果外商选择设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法交纳企业所得税，这毫无疑问增加了交易成本和时间成本。171号文还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%”，显然，171号文件提高了外资的资金门槛。

    不过在“把钱花出去”的巨大压力和中国房地产市场巨大的获利机会之间，海外基金迅速找到了“迂回之道”。

    与以往一掷千金买下整幢大楼不同，这一次，海外基金把视线集中在本土地产企业身上。

    中凯房地产是一家去年成立的本土房地产企业，它的母公司中凯集团曾经在上海开发了一些高档物业。在这笔刚刚曝光的交易中，华平投资占有中凯房地产25%的股份，并且承诺为其提供每年不少于3000万美元的资金支持。

    选择一个合适的本土伙伴，是绕过171号文的“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”的要求的捷径。在过去的半年多时间里，这样的一个迂回路径几乎成了觊觎中国房地产市场的海外基金心照不宣的共同选择。

    根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数至少有14起，总额则高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.70亿美元，外资已经更多地转向与中国房地产企业的股权合作。

来源：南方周末

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