表面喜人背后仍忧分析师:3大难题困扰上市房企

2008年08月07日 14:07 来源：黄金资讯徐叔竞

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·机构预测明日大盘走势

    从7月份至今，已有包括滨江、绿城、莱茵置业等浙江房企，以及保利、万科、金地等在内的60多家房企发布或预告了半年业绩。

    今年股市、楼市双双低迷，曾经在沪深大盘连续充当领涨旗手的房地产板块风光不再，虽然在近期陆续出炉的房产上市公司半年报及业绩预告中，销售业绩和盈利状况大多数看上去挺风光，但是现金流却普遍不容乐观，后市的风险为接下来的年报敲响了警钟。

    浙江房企板块：

    利润大幅增长

    滨江集团上市仅2个月，其净利润的增长幅度名列目前已公布半年业绩的房产上市公司首位。在7月24日滨江发布的上市以来的首份半年报中显示：今年上半年实现营业收入13.01亿元，同比增长达到852.2%；实现净利润3.27亿元，去年同期净利润亏损约182.3万元(2007年度净利润4.56亿元。记者注)；实现每股收益0.7元。收益的主要来源为金色海岸项目的结算。

    随后，莱茵置业(000558)于7月26日发布2008年半年报，上半年主营业务收入为5.72亿元，比去年同期增长38.38%；但净利润为4308万元，同比减少了20.16%；基本每股收益0.1097元。由于今年上半年，对客户的赔偿支出大幅增加，莱茵置业营业外支出增加20余倍。为此莱茵置业伸手向大股东及其子公司借用了7744万元。

    广宇集团(002133)发布的上半年业绩公告则显示，上半年实现营业总收入2.71亿元，同比增长260.85%；净利润5663.22万元，同比增长461.99%；基本每股收益0.11元。广宇之所以营业总收入、营业利润、净利润均实现了较大幅度增长，主要原因是报告期内结转销售收入比上年同期有大幅提高。

    港股的绿城中国(3900.HK)，日前也发布了公告，表示上半年房地产销售额总计人民币78亿元，较上年同期增长53%。这一销售额已高于公司早先所定上半年的销售额目标，但约为全年销售额目标的三分之一。为避免公司现金流紧张，绿城中国还计划通过与其他开发商或公司建立合资企业来收购新的地块以备将来开发。

    此外，浙江广厦、新湖中宝、以及来自绍兴的卧龙地产(600173)，也分别发布了业绩预告。其中广厦预计上半年净利润同比增长50%以上；新湖中宝预计净利润同比增长320%~420%；卧龙地产由于去年实施资产重组，主营业务由水泥转向房地产开发经营，目前经营状况良好，预计上半年业绩较去年大幅增长，归属于母公司所有者的净利润约为7700万元。

    在杭大鳄板块：业绩提升强劲

    8月5日，万科和首开都发布了各自的2008年中期报告。

    虽然此前万科的6月份报告令市场担心，但是在半年报中，万科的整体业绩水平还是相当不错的。

    2008年上半年，万科营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较2007年同期分别增长55.5%和23.6%；基本每股收益0.187元。实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%，其中，上海、广州、深圳三大城市仍然是万科的主要市场，为其带来93.4亿元的销售额；杭州是万科布点的二线城市中销售业绩最好的，其中魅力之城的销售金额为6.4亿元。此外，万科的半年报中还提到，报告期末公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。这意味着万科的业绩还有巨大潜力可挖。

    首开股份(600376)，其前身是天鸿宝业，也是国内房地产龙头企业之一，其在杭州的项目天鸿·君邑即将在9月份正式开盘。在首开股份的半年报中，上半年营业收入13.26亿元，比去年同期1310万元的营业收入增长超过100倍；净利润1.9亿元，比起去年同期737万元的亏损，实现了大幅度扭亏为盈；基本每股收益提高到0.26元，每股净资产4.53元。

    保利地产早在7月24日就公布了上半年业绩公告。其公告显示，今年上半年保利实现营业收入53.81亿元，净利润10.34亿元，分别比去年同期增长156.4%和272.18%。其中房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6%，比去年同期分别增长39.4%和34.5%。与万科类似的是，报告期内，保利的已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元，其利润空间仍然较大。

    中海(0688.HK)日前公布的业绩数据表明，上半年中海地产累计实现房地产销售额158.1亿港元，同比增长84.9%，累计实现销售面积147万平方米，同比增长58.3%。其中，长江三角洲地区销售额增长了54.2%，其在杭州的首个项目钱塘山水开盘两天就销售了近4亿元。

    金地集团在7月30日公布了2008半年报：实现营业收入20.71亿元，比上年同期增加2.72个百分点；净利润2.41亿元，比上年同期增长17.13%；实现基本每股收益0.14元。从营业收入的地区分布来看，北京、广州是大户。

    现金、后市、融资三大难题困扰

    多家房企流动资金比去年大减

    虽然各家公司的半年报普遍呈现增长态势，但是房地产作为一个周期性行业，其预算和结算一般存在半年以上的时间差。也就是说，目前红火一片的房产公司2008中报业绩，在很大程度上依赖于2007年完成的销售，受益于去年楼市的景气，房企今年的中报业绩增速仍维持在较高水平，但是今年的市场大幅收缩，让人们对下半年的房企业绩打了一个大大的问号。

    在证券分析师们的眼中，现金流压力、后市恶化担忧、融资困境，是房产上市公司最头疼的三大难题。

    与整体业绩的攀升相比，中报透露出,流动性收紧在各大房企普遍存在。如金地集团，经营活动产生的现金流量净额为-14.74亿元，每股经营活动产生的现金流量净额-0.88元；首开股份，其每股经营活动产生的现金流量净额为-2.15元，而去年同期则为-0.47元，同比上升达357%；保利地产每股经营活动产生的现金流量净额为-2.63元，去年同期则为-0.50元，同比上升达426%；莱茵置业每股经营活动产生的现金流量净额为0.001元，也明确传递出手头缺少活钱的迹象。在港上市的世茂房地产，也因为流动资金周转不足，面临被国际评级机构下调等级的风险。

    即使手头持有153.7亿元现金的万科，也明确表示要秉持现金为王的经营思路，更注重财务的稳健性和资金的安全性，以应对调整期内市场存在的短期不确定性。事实上，万科的充裕现金，很大程度上要归结于其合作的经营思路，2008年1至6月，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于2007年平均水平。

    由于现金紧张，流动性不足，引发了房地产上市公司的再融资风潮。从5月以来相继有万科、新湖中宝、保利、北辰、中粮等共计145亿元公司债获批，此外招商地产、华侨城增发83亿元和80亿元也获批。证监会频频发行地产企业融资，业内开始传出政策松动、银根放松的声音，被困已久的企业似乎看到了一丝曙光。

    然而能够获批的再融资方案毕竟是少数，绝大多数公司不得不通过其它途径募集资金。

    后市的走势会否继续恶化，更是关系到房企的生死存亡。一位业内人士表示，宏观调控对不同区域、不同产品、不同企业所产生的影响是有差异的：去年房价非理性快速上涨的珠三角地区所受影响较大，而长三角地区相对受影响较小；对投资型产品影响较大，对自住型和稀缺资源型产品影响较小；资金状况良好、专业化程度高的企业受影响较小，资金链紧张、专业化程度低的企业受影响较大。从整体来看，宏观调控会促使市场资源重新分配，资本实力较强的房企将获得更大发展空间。

    随着行业整合的进一步深入，行业竞争的核心将更多归于专业能力的竞争，优胜劣汰的市场机制将体现得更为充分。

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